由于日元的急速升值，极大地提高了日元的购买力，日本国内地产价格的不断飙升使海外的房地产相对日本人的购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚广播公司之后，作为美国资本主义和商业的象征的洛克菲勒中心也随即易主，归日本人所有。洛克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成的，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该大楼股权的51%。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。
当时的日本，不仅地价持续飙升，而且与股价产生了疯狂联动，导致泡沫时期地价和股价相互推动，循环上涨。地价上涨，企业和家庭资产价值上涨，企业股价随之上升，土地担保价值升高，从银行获得贷款增多。企业利润和经济增长预期上升，实质利率与风险折扣下降，居民消费、房地产投资、企业设备投资热情高涨，资产价格和实体经济互推上涨，形成巨大泡沫。
历史一再证明，从来没有只涨不破的泡沫。当然，仍有一些人将泡沫的刺破归因于某个导火索。那么，导致日本泡沫经济破灭的直接因素，当是1990年3月日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制，这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济的加速下落，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此后，日本银行也采取金融紧缩的政策，进一步导致了泡沫的破裂。
1989年12月29日，日经指数达到最高值38915.87点，此后开始下落，土地价格也在1991年左右开始下跌，泡沫经济开始正式破裂。到了1992年3月，日经指数跌破2万点，仅达到1989年最高点的一半，8月又进一步下跌到14000点左右。大量账面资产在短短的一两年间化为乌有。
泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产业，房地产价格的暴跌和经济的长期低迷，导致一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年全体破产企业的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1/3以上是房地产公司，均创战后上市企业倒闭的最高纪录。
房地产价格的暴跌重创了日本金融业。房地产价格持续暴跌，使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资严重失败，无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。尽管房地产公司以及个人在向银行贷款时，都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良信贷资产规模和比例不断增长，资本充足率大幅下降。不良信贷资产的大量增加，导致日本金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下，部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题。由此，日本10大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，日本银行的各项机能均遭到重创。
日本海外不动产投资也快速萎缩下来，1993年的海外不动产投资规模只有1989年顶峰时的9.6%。根据专业人士估计，日本向美国不动产投资的损失率在50%以上。其中仅三菱公司收购洛克菲勒中心一项就亏损高达880亿日元。
深刻的教训
从宏观经济政策检讨，日本泡沫经济的教训告诉我们：第一，要防止由于汇率的调整，特别是本币的升值导致的资产泡沫化和经济泡沫化；第二，尤其在物价的稳定时期，更应该当心资产的泡沫化，否则必遭泡沫破灭的劫难；第三，必须处理好当前的经济繁荣与经济的长期持续健康发展之间的关系，不能为刺激短期经济增长而采取危害长远发展的宏观经济政策，因为不论是财政政策还是货币政策，都解决不了推动经济增长的根本动力问题。
首先，从房地产泡沫的形成原因来看，金融机构对于房地产泡沫应当高度警惕。1985～1990年间，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元的贷款，占贷款总额的1/4。
其次，日本经济泡沫破灭也告诉我们，世界上从来没有只涨不落的房地产市场。在日本经济高速增长和人民生活水平普遍提高的20世纪80年代末，日本民众和投资者普遍相信人多地少的矛盾将导致日本地价持续升高，永涨不落。因此，即使是毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致地价和房价越走越高。由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣。人们从银行贷款购买房地产，然后用房地产作抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。
最后，政府对房地产泡沫和房地产价格暴涨不能无动于衷，而应积极治理，为经济发展创造良好的外部环境。日本的房地产泡沫最终破灭，很重要的一个原因在于政府在资产市场领域尊崇“无为而治”的思想，对地价和房价暴涨不加干预，成为这次泡沫经济形成的重要原因。从1990年开始，日本政府开始介入住房问题，采取了一些平抑房价和抑制土地投机的措施。在对泡沫经济惨痛教训有较深认识的基础上，日本通过政府干预，取得了长达11年的地价、房价稳定的局面。
美国房地产泡沫的惨痛教训
次贷危机引发美国金融危机
2007年4月2日，以美国新世纪房贷公司申请破产保护为开端，美国的次贷危机逐步演化成为证券市场危机和信用违约掉期市场危机，美国金融体系特别是投资银行体系遭受沉重打击。2008年9月15日，第四大投资银行雷曼兄弟向美国破产法院申请破产保护，第三大投资银行美林被美国银行收购；9月21日，硕果仅存的两大投资银行高盛和摩根斯坦利转型为银行控股公司，华尔街五大投资银行几乎无一幸免。由于经济的全球化，美国金融危机迅速蔓延为全球金融危机，欧盟、英国、俄罗斯、日本、韩国、新加坡诸国股市连续暴跌，俄罗斯甚至被迫几次关闭证券交易市场。金融危机严重伤及美国实体经济，截止到2009年6月，美国的失业率为9.5%，失业人数已突破1500万人，为26年来的最高水平。预计美国的失业率在未来一段时间内仍将继续攀升，到2010年下半年将达到高峰。
次级抵押贷款（sub-premium mortgage）是指银行或贷款机构提供给那些信用等级或收入较低、无法达到普通信贷标准的客户的一种贷款。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而美国抵押贷款市场划分为两个层次的市场：“次级”抵押贷款市场和“优惠级”抵押贷款市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级贷款利率通常比优惠级抵押贷款高利率2～3个百分点。
由于次级抵押贷款面向那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎，具有良好的市场前景。对于房贷机构来说，次级贷款是一项高回报业务。当然，由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级贷款机构面临的风险也更大。
在美国住房市场高度繁荣时，次级抵押贷款市场迅速发展，甚至一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也获得了购房贷款，这就为后来次级抵押贷款市场危机的形成埋下了隐患。在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。而且，自2006年第二季度以来，美国住房市场开始大幅降温。
随着住房价格下跌，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资。受此影响，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，次级抵押贷款市场危机开始显现并呈愈演愈烈之势。伴随着美国次级抵押贷款市场危机的出现，首先受到冲击的是一些从事次级抵押贷款业务的放贷机构。2007年3月13日全美第二大次级抵押贷款机构—新世纪金融公司宣布濒临破产，4月2日新世纪金融申请破产保护，成为美国地产业低迷时期最大的一宗抵押贷款机构破产案。同时，由于放贷机构通常还将次级抵押贷款合约打包成金融投资产品出售给投资基金等，因此，随着美国次级抵押贷款市场危机愈演愈烈，一些买入此类投资产品的美国和欧洲投资基金也受到重创。
更为严重的是，随着美国次级抵押贷款市场危机扩大至其他金融领域，银行普遍选择提高贷款利率和减少贷款数量，致使全球主要金融市场隐约显现出流动性不足危机，终于酿成了2008年9月的全面危机。
房地产泡沫对金融危机的推动
分析房地产泡沫导致美国金融危机的原因，直接原因有以下几点。
美国经济增长模式刺激房地产呈泡沫式增长
2001年美国网络泡沫破灭之后，过剩的流动性涌入房地产领域。当时，美国政府把房地产业作为主要的支柱产业来发展，把主要满足占人口多数的低收入阶层的住房需求作为主要发展目标，直接刺激了次级房贷的增长。到2006年年底，银行发放的“次贷”达180万户，规模约6000亿美元。
宽松货币政策
2000年后，美联储为防止美国经济衰退，采取了十分宽松的货币政策。从2000年10月到2004年6月，在不到4年之内，美联储把基准利率由6.5%下降到1%。宽松的货币政策使住房贷款公司及商业银行创造出各种住房按揭产品，让一些收入不稳定、还款能力不强的借款人进入房地产市场。由于利率水平偏低，部分中等收入群体和信用等级较高的购房者也利用次级贷款融资。由于需求强劲，美国房屋价格强劲上升。自2000年至2006年第二季度，美国房价上涨一倍多，由此强化了房价会不断上涨的预期，既刺激了购房者借款买房的强烈欲望，也增强了金融机构的放贷信心。
金融创新过度和金融监管失误
由于次级贷款发放机构通常无法通过吸收存款来获得资金，而是依靠发行“住宅抵押贷款支持证券”（MBS），投资者又以其为基础发行“资产支持证券”（ABS），并继续衍生出大量个性化的“担保债务凭证”（CDO），及其不断重复和叠加产生的“CDO平方”、“CDO立方”等产品，保险公司以出售违约互换（CDS）产品为“次贷”及其衍生品提供保险。最终，约6000亿美元的“次贷”经20次衍生转化为18万亿美元的“次债”，金融机构的杠杆率达30多倍，个别金融机构甚至达60多倍。面对“次债”的过度膨胀和泛滥，面对投资银行向对冲基金的异化，美国金融监管机构熟视无睹，直接助长了金融投机之风泛滥成灾。
基准利率上升和房地产价格下降是次贷危机的触发因素
“次贷”向“次债”的演化，以及次级贷款的证券化形成了冗长而复杂的资金链条。从2004年6月到2006年5月，美联储共计升息17次，基准利率从1%提高到5.25%，加之房价上涨一倍之后的自然回落，导致次贷借款者“断供”，银行处理房产资不抵债，引起整个债务链断裂，致使“次债”轰然坍塌，并迅速演化为席卷全球的金融危机。
美国金融危机对中国的警示
美国金融危机源于房地产市场泡沫的破灭，它告诫银行体系和监管部门对于房贷风险需要时刻警惕。在当前各国信贷宽松政策之下，银行更应把握房贷原则，对房地产市场风险拥有清醒的认识，认真评估各种房贷，严格控制房贷质量，避免银行成为楼市泡沫的炮灰。
对中国银行体系的警示
首先，银行体系应理性认识房贷市场存在的风险。中国的房贷市场起步较晚，在流动性过剩、竞争激烈的背景下，各商业银行为抢占市场，都有发放个人住房信贷的冲动，但对房贷潜在的风险却认识不足。因此，商业银行应充分认识和防范房贷市场的风险。房贷虽然有房产作抵押，似乎是最安全的资产，但房产的价值是随着市场不断变化的。当房价上涨，抵押物的市值提高可以降低抵押信贷的风险，诱使银行不断地扩大抵押信贷规模；但是，世界上从来就没有只涨不落的房地产，因为任何企业或个人都不可能无视其生产与生存的成本。
当市场发生逆转时，房价走低，银行处置抵押物异常艰难。即使拍卖抵押物，其所得收益也不足以偿还贷款。由于现代金融活动中资本的杠杆率高、信用链长，房贷的风险常常会波及诸多信贷交易主体，这不仅给贷款银行带来大量的呆账坏账，还会危及银行体系的安全及整个经济的健康发展。
其次，应认识和防范信用风险。作为美国金融危机源头的次级贷款违约率过高，其原因在于贷款机构在放贷中没有对借款人基本特征、还贷能力和抵押物进行正确的风险评估。国际经验表明，借款人的基本特征（年龄、受教育水平、健康状况、职业、购房目的、婚姻家庭状况），还贷能力（房贷房产价值比、房款月供收入比、家庭总债务收入比、资产负债比等）和抵押物（房产价值、新建房、二手房、使用期限、地段、独户、多层高层建筑等），都与违约率密切相关。
从中国的特殊情况看，商业银行在扩大个贷业务中应避免“政绩目标”等非经济和非理性色彩，杜绝以行政手段介入信贷资金配置，加强对借款人还贷能力的审查，对不同信用风险等级的借款人实施不??的风险定价、借贷标准，提高自身抵御风险的能力。
对金融监管部门的警示
第一，建立完善信息披露机制和贷款规范。监管部门应要求从事住房信贷的银行和保险机构，在各类贷款和保险产品的营销中，要向借款人充分披露产品信息，减少信息不对称对借款人权益的损害；推进标准化的合约、贷款审核程序、借贷标准，规范银行放贷和贷后的服务。
