1 从房地产看中国宏观经济走向
房地产市场是中国经济的一个重要组成部分。现在，全球基金经理圈甚至有一种说法：世界经济看中国，中国经济看房地产。中国的房地产又要看什么？就是看房价！房价，如同各种指标的龙头一样，它可以看做判断中国经济走向的最重要的指标。现在常说的经济先行指标，公认的有，信贷投放、固定资产投资、采购经理指数（PMI）等，但根据我的分析，房价这个指标对于衡量经济景气的重要性，要远远胜过其他指标。由于经济结构过度向房地产倾斜，房价的走向几乎代表了整个中国经济发展的状况，即如果房价向下，中国经济体系中无论虚拟经济还是实体经济，都会趋向萧条；如果房价向上，比如现在房价暴涨，那就意味着中国经济不再萧条，而是趋于回暖甚至是过热。
针对房地产市场和宏观经济的话题，有不少媒体采访我，希望我对房地产业进行分析。我认为研究房地产问题，主要研究的应是房地产市场的供求关系及其价格，包括作为供给的房屋存量和增量（新竣工房屋和期房），也包括作为需求的居民家庭支付水平和信贷条件，当然对价格的研究也非常重要。从房地产开发业的角度看，投资和投机性购房也属于需求层面，但从社会角度分析，这些需求实际上仍然停留在供给层面。例如投机性购房，考虑到其目的在于加价转售，实际上属于房屋的分销环节；而房地产投资的实现手段主要是出租，更接近于房屋的零售环节。从这个意义上来看，房地产问题本质上属于宏观经济的问题，而房地产业则属于微观和中观的问题。这里我们从房地产市场出发，分析中国宏观经济走势，这也是目前广大群众非常关注的话题。
我国房地产市场现状
再次火暴的房市
2009年，我国的房地产市场可以说再次火暴，不仅包括一手房市场，也包括二手房市场。之所以说再次火暴，是相对于2007年的房价。之前我和“地产三剑客”之一、《上海证券报》评论员时寒冰在凤凰卫视做节目，就曾以深圳房价作为背景，可以说当时的房价上涨之势很是凶猛。比如说2007年在深圳市，就出现了好多人买房都无法买到的情景，而从房屋中介商手里却可以买到，但是需要付给房屋中介商一笔费用。这也被称做茶水费、喝茶费，平均一套房屋的喝茶费大约是四五万块钱。当时我们分析，这可能也是开发商变相加价的伎俩，中介商也可能从这四五万块钱中分享一部分。通过开发商控盘、制造恐慌性购买、哄抢等，深圳房价节节上涨，2007年上半年平均房价大约上涨70%左右，称得上是“房价凶猛”。
2007年后期，由于央行信贷紧缩政策和银监会收紧第二套房贷款，火暴异常的中国房市在2008年3月左右交易趋于冷淡，房价也逐步走低。不过，源自美国的金融危机“拯救”了中国房市。考虑到4万亿投资计划远水不解近渴，信贷投放开始放宽，借助房价、股价上涨，带动由房地产开发投资、企业投资为主要力量的社会投资增长。这项政策具体分解到房地产领域，国务院再次强调房地产业对于拉动国民经济增长的支柱产业地位，支持通过减免税、降低房贷利率、扩大住房消费信贷规模等措施，激活房地产市场。由于房价回落、税收减免、利率下降等因素的复合作用，房屋成交量从2009年年初开始回升，逐步演化为3月～4月份的“小阳春”、5月份的“虚假销售”和“退房潮”、6月份以来房价同比环比涨幅双双扩大，到11月份涨幅和成交量均创年内新高，房市火暴异常。
据北京市房地产交易管理网的最新数据显示，2009年6月全市期房住宅签约总量为14341套，成交面积157.1万平方米，环比5月上涨4.97%，同比大涨82.22%。此后一直保持活跃。11月期房商品住宅成交量12242套，现房3009套，创下自2007年以来历史同期最高水平。受旺盛的购房需求的影响，北京11月可售商品住宅减少了3489套，累计存量首次跌破10万套大关。此外，北京市6月的开盘均价达到12300元/平方米，为历史最高水平。11月的新开盘价格更是达到18088元/平方米，环比上涨12.47%，达到年内新高。
二手房市场交易同样火暴。2009年11月，北京市二手房成交量历史性地突破了3万套，总成交量达到了32784套，其中住宅成交量更是达到了31288套，环比分别上涨了57%及56%，即使与之前成交量高峰纪录即9月份的27534套相比，亦有19%的涨幅。2009年1月～11月，北京二手房签约量达到了23万套，是2008年的3.3倍。房价成交均值达到了每平方米13150元，相比年初上升超过30%。在整个房地产市场中，二手房市场的优势地位愈加明显，其与一手房的成交比例也由2008年的1:1.22改写为1.16:1。
上海楼市6月份以来同样是量价齐升。例如，6月22日～28日一周商品房成交面积达59.07万平方米，环比前几周上升了11%，成交均价为16224元/平方米，环比前周上涨了8%；6月15日～21日一周上海市商品住宅成交面积49.38万平方米，环比前周上升了10%，成交均价为16947元/平方米，环比前周上涨了8%。到2009年11月23日～29日，商品房成交面积达39.24万平方米，环比上周上升25%，成交均值为每平方米19851万元/平方米，环比上升5.5%。
由于投机客“扫盘”现象严重，一手房市场甚至出现房屋库存不足的现象。“房荒”传言四起，购房者甚至连夜排队，听任开发商囤房、惜售甚至大幅度加价。
二手房市场呈现火暴局面的一个原因就在于，政策对二手房交易免征营业税，免征期由原来的5年降为2年，2年内的个人住房交易，也只对增值的部分增收营业税。在“阴阳合同”泛滥、交易价格被虚假登记的情况下，住房投机者在很短时间出手，且有诸多办法将营业税全部减免。比如说，一套两年内的商品房屋原来每平方米售价15000元，现在卖到25000元，但是买卖双方协商登记时的价格是每平方米15000元，这样卖房子的一方就不用交税了。由于二手房没有被开征资本利得税，营业税又基本上被减免了，就为房屋交易提供了便利。于是就有了二手房的反复交易，却几乎不用交税，造成二手房市场投机现象越来越严重。
在我国股票市场上也存在一样的问题。起先印花税的税率较高，被认为是阻碍股票交易的重要因素。在股市不景气时，大家都希望它降下来；降下来还不行，还需要单向征收，最后就为股票的频繁交易创造了条件。原来印花税是为了增加交易摩擦力的，交易一遍，就会被磨掉一层利润。现在变成没有这个摩擦力了，所以股市之后也变得异常火暴。
总体上说，二手房市场购买房屋的居民多以自住和改善住房为主，但同时也可以看到，好多家庭买了房子不是用来居住的，而是用来理财、抗击通货膨胀的。也不排除二手房市场的投机因素，因为有的投机客兴风作浪。比如在北京，存量房占比要比新房所占比重大得多，而且存量房的位置和交通状况要好很多，而且也很新，比较现代，所以容易出售。存量房往往是投机客与中介商合作的对象。中介往往为了拓展业务，就会不断寻找投机客以及炒房团，并与他们合作。
二手房市场既然火起来了，就对一手房市场带来了巨大的推动力。因为如果开发商的房子卖不掉的话，就完全可以拿到二手房市场上去卖。比如如果某开发商的新楼盘卖不出去，他就可以将其整体卖给中介机构，而中介机构可以找很多身份证来做局，然后再推到二手房市场上去销售。这样开发商的资金就成功回流了，中介商也在二手市场上牟取了利益。一般来说，中介买新房，首付可能是一个不小的负担。按照现行信贷政策规定，任何人购房至少要付20%的首付款，然后按照不同情况给予利率优惠，最高优惠为首付二成享受七折优惠利率。中介是怎样和开发商合作的呢？一般来说，中介和开发商合作是不付首付款的，而是采取零首付。这要求开发商和中介机构之间保持高度默契，中介在前面张嘴，而实际操作的都是开发商。比如，某个楼盘??房子打算卖12000元/平方米，由于有银行的支持，为保证资金回笼，开发商故意把价格定在15000元/平方米，开发商为中介提供的“购房者”出具一个首付款证明，借此向银行申请按揭贷款。根据中介介入的真假情况，将来的月供可以由开发商支付，也可以由中介机构支付，这样双方就几乎都有利润可赚。对于开发商而言，资金得到回笼，房价也因此定出了一个更高的水平。如果有真正购房者看中假按揭房屋，则可以通过退房程序变成真实按揭。中介几乎也没有风险，再加上价格炒作，甚至还可以牟取其他更多的利润。
2009年3月以后房价重回迅速上升趋势
2009年3月份，房价重回迅速上升的趋势。到5月份之后，房市投机成分日益浓厚，在一些城市，投机客清理住房库存现象非常明显。所谓一手房库存，就是现房未售出部分加上预售房部分。二手房市场的投机气氛开始阶段弱于一手房市场，家庭理财行为明显，但借助税收减免政策，投机程度甚至超过了一手房市场。比如现在在各个一二线城市，房地产成交量同比几乎翻倍，而且一套房源下来会有几十人哄抢。不过，很多人属于为了抗击通胀的理财投资性购房者，这些人买了房之后未必居住，也许是出租，也许是空置着房屋。总的来讲，包括北京、上海在内，各地一手房特别是二手房房源是非常充裕的。现在面临房价迅速上涨，开发商也开始捂盘惜售，这样也使投机客面临着房源稀缺的现状，他们只能找相对更为偏远地段的房子来投机买卖。从电视媒体上我们可以看到，很多偏僻地段的房价都被炒到了很高。
上述因素推动的房价上涨局面，与2008年初房价回归走势是不相符的。从全世界来看，很少有地区在楼市泡沫破裂了还能够再起来，唯一的例外，可能就是中国的香港地区。香港这个地方，政府不征税，主要通过土地拍卖给开发商来获取财政收入。由于对房地产投机的放任，使香港地区拥有全球最贵的房地产，大部分家庭甚至倾其一生都买不起一套房屋，只好依靠申请政府的“廉租房”解决居住问题。2008年全球金融危机爆发后，香港的房价曾经回落40%，但是2009年又上涨了30%，还是远没达到2008年回落前的水平。香港的房地产泡沫之所以屡爆不破，主要是因为香港政府的供地模式。中国内地的房价泡沫在2008年年初显现出破裂迹象后，在各项政策的刺激下，巨大泡沫上的漏洞得以暂时弥补，又开始继续吹大。形容这种房价暴涨最贴切的一个词，应该是“诈尸”。为什么呢，就因为本来应该是死的，却又复活了；但是，因为是死的，早晚还是要露出原形的，因为虚高的房价充其量只是一具“尸体”。我坚信，这具“尸体”很快还是会倒下的。
上涨的房价在2009年6月份以后出现明显加速的迹象。国家发改委、国家统计局最新统计数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比上月扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。这是2009年以来，国内房屋销售价格连续6个月出现同比上涨，也是2009年以来房价环比连续9个月上涨。
笔者很早就认为，国家统计局的数据很难准确反映市场实际发生的情况，至少根本不能反映一二线城市的房价上涨情况。例如，国家统计局发布的2008年全国商品房销售面积为44772.96万平方米，销售额为17590.03亿元，平均房价为3933元/平方米。2009年1月～10月，全国商品房销售面积为66368.73万平方米，销售额为31529.12亿元，平均房价为4751元/平方米。两个结果比较，2009年1月～10月全国商品房价格上涨了20.8%。同样的数据，地产商也普遍认为不真实。在2009年8月18日的“地产中国新思维论坛”上，SOHO中国董事长潘石屹就表示，房价的实际上涨幅度远高于发改委和统计局公布的涨幅，说明现行的统计方式不科学。他还表示，抽样调查不能够反映实际房价，建议借鉴房管局的数字进行统计。
相对而言，来自市场调查机构公布的数据，可能更为贴合实际（仅以房价刚刚启动的2009年上半年为例，见表1-1）。
在2009年4月初，笔者曾经预言，中国城市房价两年后将回落40%～50%。我坚持这个结论的依据就是，凡是大部分人承受不起的房屋价格，必然是泡沫，必然要破裂，市场必然要回归理性。如果房屋始终在投机者手中倒来倒去，那么面对高房价的大多数城镇居民，就实现不了有屋居住的愿望。现在好多人面对房价上涨，都在考虑把自己的存款取出来，在恐慌和投机心态下，购买一两套房，称做是“理财投资性购房”。说起来，这是抵御通货膨胀的一种手段，但我们如果中性地看待投机，这种理财投资性购房，本质上就属于投机性购房的一种。当然，在中央银行不断加大货币投放力度的条件下，居民取出存款，购买住房保值增值，本来是无可厚非的。对于有钱的家庭，买一两套房既解决居住问题，又解决了财产的安全性问题。但一些胆子很大的人，利用本次房价“起死回生”的机会，干起了炒房囤房的暴利行当，有的甚至和开发商一道上演虚假销售、虚假按揭的“双簧”。由此，一些炒家一次购买几十套甚至上百套房子的现象在各地出现，且都能获得银行的优惠支持，在很大程度上影响了市场和居民的心理，推动了房价上涨。这就是目前我国房地产市场的实际状况。
