（1）与估价对象的区位相近。可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。所谓同一供求范围，也称同一供求圈、同一市场，是指与估价对象有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。以北京市为例，如果估价对象是位于王府井地区的一个商场，则选取的可比实例最好也位于王府井地区；而如果在王府井地区内可供选取的交易实例不多，则应选取东单这类近邻地区或西单这类同等级别商业区中的交易实例。如果估价对象是位于北京市区某个住宅小区内的一套住房，则选取的可比实例最好也位于同一住宅小区；而如果在同一住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取北京市区内在区位、规模、档次等方面与估价对象小区相当的住宅小区内的交易实例。
（2）与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。
（3）与估价对象的权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。例如，国有土地与集体土地的权利性质不同；出让的建设用地使用权与划拨的建设用地使用权的权利性质不同；商品住房与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。因此，如果估价对象是出让的建设用地使用权或出让的建设用地使用权土地上的房地产，则应选取出让的建设用地使用权或出让的建设用地使用权土地上的房地产的交易实例，不宜选取划拨的建设用地使用权或划拨的建设用地使用权土地上的房地产的交易实例。
（4）与估价对象的档次相当。档次是指按一定标准分成的不同等级。例如，宾馆划分的五星级、四星级、三星级等；写字楼划分的甲级、乙级等。这里的档次相当主要指在设施设备（如电梯、空调、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。
（5）与估价对象的规模相当。例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5—2倍范围内，即0.5≤可比实例规模=估价对象规模≤2。
（6）与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
2）可比实例的交易类型应与估价目的吻合
这是因为房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例；如果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。但当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。
3）可比实例的成交日期应尽量接近估价时点
这里“接近”是相对而言，如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可选为可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力，才可选为可比实例。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。有时即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。
4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格
这是要求可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
3.选取可比实例应注意的其他问题
在选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，一般应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，一般应选取类似建筑物的交易实例（中国目前没有单独建筑物的交易实例）。因此，选取可比实例有所谓的“分配法”，其主要内容是：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少或没有相应的土地或建筑物的交易实例，但有包含相同或相似的土地或建筑物的房地交易实例时，则可将此房地及其成交价格予以分解，即把该房地成交价格在土地和建筑物之间进行分配，提取出与估价对象相应部分的土地或建筑物及其价格，然后将其作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的交易实例，但有包含类似土地的房地交易实例且其他条件也符合采用市场法估价的条件时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格（通常采用成本法求取），剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后对该土地价格进行适当的处理，便可求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为100万元，其中建筑物价格为60万元，则土地价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，经过处理后便可得出该居住用地的价值。
对市场法在实际估价中存在的问题，特别需要指出的是，当有较多的交易实例可供选取时，应选取那些与估价对象最相似、成交日期与估价时点最接近的交易实例为可比实例，而不得“劣胜优汰”。例如，不得在区位上或成交日期上“舍近求远”，不得为了迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或明显偏低的交易实例，更不得有符合可比实例要求的交易实例不选取，而选取那些不符合可比实例要求的交易实例，尤其要严禁虚构、编造可比实例。对选取可比实例的最低要求是，可比实例应是真实的。为此，在估价报告中至少要说明可比实例的来源、名称、位置，并附外观照片。
5.3.3可比实例选取实例
现举例说明如何选取合适的可比实例。
【例51】有一幢砖混结构的住宅，建筑层数为7层，地区级别为7级，现空置。要求用市场比较法评估其出售价格，试从表52所给的交易实例中选取合适的可比实例。表52交易实例表
【解】分析交易实例，确定可比实例。
实例A，不适合做可比实例。因其为钢混结构综合大楼，房屋结构和使用性质与待估房地产不同。
实例B，不适合做可比实例。因为其出售时间是在3年前，距今相差太长，并且其地区级别为10级，与待估房地产的地区级别相差太大。
实例C，不适合做可比实例。因为其交易目的是出租而不是出售，在房地产的价格类型与待估房地产不同。
实例D，不适合做可比实例。因为其评估的目的是为了抵押而不是出售，抵押价值不能作为买卖价格评估的比较依据。
实例E，适合做可比实例，其各种条件和房地产使用性质、结构类型、地区等级、估价时间和价格类型等均与待估房地产的条件基本相符，是较为理想的评估实例。
结论：通过分析比较各实例情况，最后选取实例E作为待估房地产的可比实例之一。
5.4建立比较基准
选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格表达方式进行“标准化”，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续的可比实例成交价格修正和调整建立一个共同的基础。
建立比较基准一般要做好统一房地产范围、统一付款方式和统一价格单位3方面工作。
5.4.1统一房地产范围
对于某些估价对象，有时难以直接选到与其范围完全相同的房地产交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同而范围有所不同的房地产交易实例为可比实例。所谓范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是在大家都有的情况下彼此之间“好”与“坏”或者“优”与“劣”、“新”与“旧”的差别。因此，统一房地产范围即是进行“有无对比”并消除由此导致的价格差异。
房地产范围不同的情况在实际估价中主要有3种。①带有债权债务的房地产。例如，估价对象是“干净”的房地产，选取的交易实例是设立了抵押权，有拖欠建设工程价款，或者由买方代付卖方欠缴的水电费、燃气费、通信费（如电话费、上网费、有线电视收看费等）、供暖费、物业服务费、房产税等费用、税金的房地产交易实例；或者相反。②含有非房地产成分。例如，估价对象是“纯粹”的房地产，选取的交易实例是有附赠家具、家用电器、汽车等的房地产交易实例；或者相反。③房地产实物范围不同。例如，估价对象为土地，选取的交易实例是含有类似土地的房地交易实例。估价对象是一套封阳台的住房，选取的交易实例是未封阳台的住房；或者相反。估价对象是一套不带车位的公寓，选取的交易实例是一套带车位的公寓；或者相反。
在上述第一种情况下，统一房地产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格—债权＋债务。
如果是估价对象带有债权债务的，在市场法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去债务，就可得到估价对象的价值。
在上述第二种情况下，统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：
房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格—非房地产成分的价格。
如果是估价对象含有非房地产成分的，在市场法最后步骤求出了不含非房地产成分的房地产价值后，再加上非房地产成分的价值，就可得到估价对象的价值。
在上述第三种情况下，统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价处理。
5.4.2统一付款方式
房地产交易涉及的金额较大，许多成交价格采取分期付款方式支付。而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。估价中为便于比较，价格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金额为基准。因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。
【例52】某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%，计算该房地产在成交日期一次性付清的价格。
【解】该房地产在成交日期一次性付清的价格计算如下：
30×20%+30×(1—20%)=(1+0.5%)6=29.29(万元)
本例中，除了月利率之外，还可以是以下几种利率：①如果是年利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)0.5；②如果是半年利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)；③如果是季度利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)2。
5.4.3统一价格单位
统一价格单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位。
1.统一价格表示单位
统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，一般采用单价。在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。例如，房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格；土地除了单位土地面积的价格，还可为单位建筑面积的价格，即楼面地价。在这些情况下，单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位。例如，仓库通常以单位体积为比较单位，停车场通常以一个车位为比较单位，旅馆通常以一间客房或一个床位为比较单位，影剧院通常以一个座位为比较单位，医院通常以一个床位为比较单位，保龄球馆通常以一个球道为比较单位等。
需要说明的是，有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的修正、调整。因为这样处理时，对可比实例成交价格的修正、调整更容易、更准确。例如，估价对象是一套门窗有损坏的商品住宅，选取的可比实例的某套商品住宅的门窗是完好的，成交总价为20万元。经调查得知，将估价对象的门窗整修或更新的必要费用为0.5万元。则宜先将该门窗是完好的可比实例的成交总价20万元，调整为门窗是损坏的总价19.5万元（20—0.5=19.5），然后再将此总价19.5万元转化为单价进行其他方面的修正、调整。
2.统一币种和货币单位
在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用估价时点的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。
在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。
3.统一面积内涵和单位
在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价的，有按套内建筑面积或使用面积计价的，也有按套计价的。其中，建筑面积、套内建筑面积、使用面积下的单价之间的换算公式为
建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积=建筑面积
套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积=套内建筑面积。
使用面积下的单价=建筑面积下的单价×建筑面积=使用面积。
在面积单位方面，中国内地通常采用平方米（土地面积单位除了平方米，有时还采用公顷、亩），而中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。根据1公顷=10X000平方米=15亩，1亩=666.67平方米，1平方英尺=0.092X903X04平方米，1坪=3.305X79平方米，可将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格为
平方米下的价格=公顷下的价格=10X000
平方米下的价格=亩下的价格=666.67
平方米下的价格=平方英尺下的价格=0.092X903X04。
平方米下的价格=坪下的价格=3.305X79。
【例53】搜集了甲、乙两个交易实例。已知甲交易实例的建筑面积为200m2，成交总价为80万元人民币，分3期付款，首付款为16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后支付；乙交易实例的使用面积为2X500平方英尺，成交总价为15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对它们的成交价格进行有关修正和调整之前，进行“建立比较基准”处理。
【解】对甲、乙两个交易实例的成交价格进行建立比较基准处理，包括统一付款方式和统一价格单位，具体如下。
