由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。
8.4假设开发法测算中各项的求取
8.4.1后续开发经营期
为了预测开发完成后的价值和后续各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营期）。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即估价时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。
建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。建设期又可分为前期和建造期。
经营期可根据未来开发完成后的房地产的经营方式而具体化。由于未来开发完成后的房地产的经营方式有销售、出租和营业，所以经营期可具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况）。销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。
预测开发经营期，宜先把开发经营期分成它的各个组成部分，然后分别预测出各个组成部分，再把预测出的各个组成部分连接起来。其中，建设期的预测要相对容易些，经营期特别是销售期通常难以准确预测。
在预测建设期时，前期的预测要相对困难些，建造期一般能较准确地预测。预测建设期的关键是先抓住待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况这两头，然后估算将待开发房地产状况开发成未来开发完成后的房地产状况所需要的时间。具体的估算方法，一是根据以后需要做的各项工作所需要的时间来直接估算建设期；二是采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正或调整，先分别求取未来开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后将未来开发完成后的房地产的建设期减去待开发房地产的建设期。例如，估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为12个月。
在预测经营期中，销售期的预测要考虑未来房地产市场的景气状况，运营期的预测主要是考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。
8.4.2开发完成后的价值
预测开发完成后的价值，需要弄清3个问题：①该价值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值；②该价值是在哪个时间的价值；③该价值的预测方法有哪些。
1.开发完成后的价值对应的房地产状况
开发完成后的价值是指未来开发完成后的房地产状况所对应的价值。因此，在预测开发完成后的价值之前，先要弄清未来开发完成后的房地产状况，然后再预测该状况的房地产价值。以估价对象为商品房在建工程为例，如果预计未来开发完成后的商品房是毛坯房的，则预测的开发完成后的价值应是毛坯房的价值；如果预计未来开发完成后的商品房是粗装修房的，则预测的开发完成后的价值应是粗装修房的价值；如果预计未来开发完成后的商品房是精装修房的，则预测的开发完成后的价值应是精装修房的价值。
还需要注意的是，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的动产、权利等。特别是未来开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包括建筑物内的家具、设备等房地产以外的财产。在这种情形下，预测的开发完成后的价值还应包含家具、设备等房地产以外财产的价值。
2.开发完成后的价值对应的时间
开发完成后的价值对应的时间可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某一时间。因此，在预测开发完成后的价值之前，还要弄清是预测未来开发完成后的房地产状况在哪个时间的价值。在传统方法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在估价时点的房地产市场状况下的价值。但在现金流量折现法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。
3.开发完成后的价值的预测方法
在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位一般为单价。例如，假设现在是2011年6月，有一宗房地产开发用地，用途为开发商品住宅，预测建设期为18个月（或1.5年），如果要预测该商品住宅在2012年12月建成时的价值，则可通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的市场价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。
对于出租或自营的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆等，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。在这种情况下，收益法就不是一种独立的估价方法，而被包含在假设开发法之中，成了假设开发法的一个部分。例如，根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38X000m2，运营期为47年，则未来建成的该写字楼在建成时的总价值可估计为
38X000×35×90%×(1—30%)×12=10%×1—1=(1+10%)47=9X940.80（万元）
值得指出的是，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。有人据此认为同一估价对象不能同时采用成本法和假设开发法估价。这种观点是不正确的。许多待开发房地产，如住宅、写字楼、商场、饭店等在建工程，不仅可以而且应当同时采用成本法和假设开发法估价，只是在运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法求取。
8.4.3后续必要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的一般正常利润，具体包括待开发房地产取得税费和后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费及开发利润。这些都是在假设开发法测算中应当减去的项目，统称为“扣除项目”。它们的估算方法与成本法中的相同，但要注意两点区别：①它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值（但在传统方法中，将它们近似为估价时点的值）；②它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。
待开发房地产取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者（买方）缴纳的有关税费，如契税、印花税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照待开发房地产价值的一定比例来测算。
后续的建设成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与未来开发完成后的房地产状况相对应。相同的待开发房地产，未来开发完成后的房地产为毛坯房的后续必要支出，要少于为粗装修房的后续必要支出；粗装修房的后续必要支出，要少于精装修房的后续必要支出。特别是未来开发完成后的房地产为“以房地产为主的整体资产”的，其后续必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出。
投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。另外值得注意的是，待开发房地产价值和待开发房地产取得税费是假设在估价时点一次性付清，因此其计息的起点是估价时点。后续的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内（如开发期间或建造期间）不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算要求按半年、季或月来划分。
在测算后续开发利润时要注意在成本法中讲过的，利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率，它们的内涵及计算基数有所不同，测算时要相互匹配。其中，采用直接成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本；采用投资利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用；采用成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率计算后续开发利润的，计算基数为开发完成后的价值。另外，要注意利润率是总利润率还是年平均利润率。
8.4.4折现率
折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。
8.4.5测算中的其他有关问题
1.注意假设开发法的3种估价前提
在实际运用假设开发法评估待开发房地产的价值时，面临着待开发房地产是继续由其拥有者或房地产开发企业开发，还是要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发，或者要被人民法院等强制拍卖、变卖给他人开发。在这3种情形下，预测出的开发经营期的长短和后续必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发房地产价值是不同的。例如，估价对象为某个房地产开发企业开发的商品房在建工程，在运用假设开发法评估其价值时，要弄清该在建工程是仍然由该房地产开发企业续建完成，还是将由其他房地产开发企业续建完成，特别是该在建工程是否要被人民法院强制拍卖。假如预测该商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年，则在该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为1年。但如果该在建工程要被人民法院强制拍卖，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。如果“换手”的正常期限为0.5年，则该在建工程的后续建设期为1.5年。在“换手”的情况下，不仅会有一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此在估算后续必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
由此可见，假设开发法的估价前提有3种：①估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发，可将这种估价前提简称为“自己开发前提”；②估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发，可将这种估价前提简称为“自愿转让前提”；③估价对象要被迫转让给他人开发，可将这种估价前提简称为“被迫转让前提”。同一估价对象在这3种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值；自愿转让前提下评估出的价值，要大于被迫转让前提下评估出的价值。需要指出的是，在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让前提”。
2.应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益
假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值这种收入，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。例如，深圳市1987年12月1日首次公开拍卖的一块面积为8X588m2的国有土地50年使用权，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去建设成本等必要支出及应得利润后的余额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了该块土地后会附带取得一些意想不到的社会效果（例如，随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用）。因此，这块土地的成交价格比较高是自然的（当时该块土地的拍卖底价为200万元人民币，最后成交价格为525万元人民币，比拍卖底价高了很多）。
8.5假设开发法应用实例
