3.1影响房地产价格的一般因素
房地产价格的一般因素是指在一般经济社会方面对房地产价格水平产生影响的因素，且这种影响具有地区全盘性，包括社会、经济、行政等几个方面。
3.1.1社会因素
影响房地产价格的社会因素主要有人口数量和密度、社会文明与教育状况、家庭规模、政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化、心理因素等。
1.人口数量和密度
人口数量与房地产价格的关系非常密切，呈现正相关关系。就一个国家而言是如此，一个地区或一个城市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加，对房地产的需求必然加大，从而导致房地产价格上涨。在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两个方面影响房地产价格：一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，促使房地产价格提高；另一方面，人口密度提高会造成生活环境恶化，迫使房地产价格降低，特别是在有大量低收入者涌入的地区会出现这种情况。
2.社会文明与教育状况
社会文明、人民的教育及生活水平都足以引起房地产的价格波动。随着人类社会文明程度的提高，一切公共设施必然日益完善和普遍，同时居住环境也必然力求宽敞舒适。凡此种种都会增加房地产的需求，从而影响房地产价格水平趋高。正是基于此，高学历人口聚集地的房地产价格高于周边的现象在生活中普遍存在。
3.家庭规模
家庭规模是指家庭平均人口数。即使人口总数不变，家庭人口数有所变化，也将影响居住单位数的变动，因而影响需用住宅使用面积的数量，导致房地产需求的变化，从而影响房地产价格的起伏。就目前情形而言，每个家庭人口平均数呈下降趋势，即大家庭分解为小家庭，这将导致房地产价格的上涨。
4.政治安定状况
政治安定状况是指现有政局的稳固程度，持不同政治观点的党派和团体的共处状况等。一般来说，政治不安定往往意味着社会动荡，因而造成房地产价格低落。
5.社会治安程度
社会治安程度是指偷盗、抢劫、杀人这些社会犯罪情况。房地产所处的地区如经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落；反之，人们愿意选择在此安居乐业，房地产价格就会上涨。
6.房地产投机
一般来说，房地产投机对房地产价格的影响有以下3种情况：
（1）引起房地产价格上涨；
（2）引起房地产价格下跌；
（3）起着稳定房地产价格的作用。
房地产价格节节上升时，那些预测到房地产价格还将进一步上扬的投机者纷纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格的进一步上涨。而当情况相反时，那些预测到房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。另外，当投机者判断失误，被过度的热烈或恐慌所驱使时，他们的行为也可能造成房地产价格的剧烈波动。但在某种情况下，房地产投机行为却可能起着稳定价格的作用。即当房地产价格低落，房地产需求减小时，投机者由于期待日后房地产价格上涨而购房，造成房地产价格上扬；而在房地产价格上涨时投机者又抛出房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。
7.城市化
城市化包括以下含义：城市对农村影响的传播进程；全社会人口接受城市文化的进程；人口集中的进程（包括集中点的增加和每个集中点的扩大）；城市人口占全社会人口比例提高的进程。一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需要不断增大，带动城市房地产价格上涨。
8.心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时也是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、接近名家心理、讲究门牌号码或土地号码、风水观念和价值观的变化等。
3.1.2经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、财政金融状况、产业结构变化、税收负担状况、居民收入、物价等。
1.经济发展状况
经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。经济增长意味着国民生产总值和国民收入的增加，金融景气，经济繁荣，就业增加，物价与工资处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产的需求增加，促使房地产的价格上升；反之，则房地产的价格下降。有关研究表明，房地产业的发展与国家经济发展总体趋势基本一致。例如，日本经济曾经历了1959年的“岩户”、1973年的“日本列岛改造”、1979年的“微波”、1987年的“内需”等景气时期，导致其房地产价格的大幅上扬。所以，房地产价格的变动趋势大体与经济循环一致，即经济状况的变化可影响房地产价格。
2.财政金融状况
存款利率、贷款利率、贷款比例和资本化率等财政因素与房地产价格的高低有着密切联系。
存款利率上升，会吸引部分投资人将投资资金存入银行，从而减少对房地产的投资，使房地产价格下降；若存款利率下降，会增加人们的购房投资行为，从而增加需求，使房地产价格上升。
贷款利率上升、紧缩银根，会减少开发投资与消费投资的金融支持而使投资成本增加，从而减少市场对房地产的需求，房地产的价格就会下降；若贷款利率降低，则会刺激对房地产的需求而使房地产价格上升。
贷款比例是指银行对房地产业贷款的比重，其比重增大，就会促进房地产业的繁荣，房地产价格会上升；其比重减小，会影响房地产市场的发展，房地产价格会下降。
还原利率与房地产价格的关系非常直接，在纯收益一定的情况下，资本化率越高，房地产价格越低；反之，房地产价格越高。
3.产业结构变化
产业结构是指第一产业、第二产业及第三产业之间的比例关系。一般来说，在城市化的初期，由于经济发展水平和市场化水平较低，产业结构以第一、第二产业为主，对房地产的需求品种比较单一、需求量比较少，房地产的价格也较低；进入高度城市化的国家和地区，第三产业的比重加大，对房地产品种及需求量也明显增加，房地产价格会相应上升。
4.税收负担状况
税收负担如何会影响房地产供求，从而影响价格。对房地产开发者或转让者征税的变化，会影响供给；对房地产购买者征税的变化，会影响需求。供给者的税收负担加重，一方面加大成本，一方面减少供应量，一般会使房地产价格上升；需求者的税收负担加重，会削弱其购买能力，一般会使房地产价格下降。所以，当政府欲促进房地产市场繁荣时，会对开发商采取税率优惠措施；当政府欲控制房地产价格的过快涨幅时，则会采取提高购房者税率的措施。
5.居民收入
通常，在没有通货膨胀的情况下居民收入的增加，或在有通货膨胀但居民收入的增加幅度超过通货膨胀的幅度，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。不同收入群体的收入增加，对房地产需求的影响大小是有所不同的。
如果是低收入者的收入增加，其增加的收入大部分甚至全部可能都会用于衣食等基本生活的改善，这对房地产需求的影响不大。
如果是高收入者的收入增加，其增加的收入大部分甚至全部都可能用于储蓄或其他投资，这对房地产需求的影响也不大；但如果他们利用剩余的收入从事房地产投资或投机，如购买住宅后用于出租或把持有住宅当做保值增值的手段，则会引起房地产需求的增加，在一定时间内导致房地产价格的上涨。
相比较而言，如果是中等收入者的收入增加，其所增加的收入大部分甚至全部都有可能用于提高居住水平，这无疑会增加对居住房地产的需求，从而促使居住房地产的价格上涨。
6.物价
通常情况下，如果物价普遍波动，表明货币购买力即币值发生变动，此时，房地产价格也随之变动，并且两者的变动的大小与方向趋于一致。
但是，房地产价格与一般物价的关系有时表现得比较复杂。例如，若物价普遍下降，表明人们的生活水平普遍提高，即使房地产价格不变，也会增加对房地产的购买能力；若物价普遍上升，人们的日常生活支出就会增加，此时即使房地产价格不变，也会削弱对房地产的购买能力。
另外，不论一般物价总水平是否稳定，其中某些物价的起伏必然会引起房地产价格的波动，如建筑物材料、建筑人工费的变化会影响房地产的开发成本，从而带来房地产价格的相应变化。
3.1.3行政因素
影响房地产价格的行政因素主要有土地制度、住房制度、城市规划、房地产价格政策、税收、交通管制、行政隶属变更、特殊政策等。
1.土地制度
土地制度对土地价格的影响非常大。例如，在我国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或以其他形式非法转让土地，可以使地租、地价根本不存在。在允许地价存在的制度中，科学合理的土地制度和政策可以刺激土地利用者或投资者的积极性，促进和带动土地价格上涨；反之，则造成地价下降。
2.住房制度
住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也非常大。如我国传统的住房制度实行低租金、完全福利制，人们即使有能力购买房地产，但为了享受福利也不会投资房地产，这样必然造成房地产价格低落；而今货币化、商品化的住房制度刺激了人们的购房欲望，伴随着购房能力的不断提高及居住需求增加，促使房地产价格上涨。
3.城市规划
城市发展战略、城市规划、土地利用规划，这些对房地产价格都有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。就规定用途来看，不同用途对土地条件的要求是不同的。反过来看，在土地条件一定的情况下，规定用途对土地价格有着很大的影响。规定用途对地价有两方面的影响，就某一块土地而言它也许会降低地价，但从总体上看由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。但是如果规定用途不妥，缺乏科学的理论和方法，也会两败俱伤，既降低单块土地的价格，又降低整片土地的利用率，而使地价下降。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别显着。在城市郊区，由于城市的发展已使郊区某些土地很适合作城市用地，但由于政府规定只能维持农业用途，地价必然很低，而如果一旦政府允许改变用途，地价则会成倍上涨。
4.房地产价格政策
房地产价格政策抽象看有两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些政策抬高房地产的价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促使房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平高昂。抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们影响房地产低落的速度和幅度不尽相同。其措施主要有以下几种：
（1）制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；
（2）制定标准价格，作为房地产交易时的参考；
（3）政府在房地产价格高涨时抛出一定的房地产，以增加房地产的供给，从而平抑房地产的价格；
（4）征收房地产交易税或增值税；
（5）建立一套房地产交易管理制度。
5.税收
直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落。但是，不同的课税种类和税率，对房地产价格的影响也是不尽相同的。例如，契税是以取得房地产的人为对象，故会对房地产需求产生作用；增值税是以转让房地产的人为对象，故影响供给；而土地税、房屋税以房地产所有人为对象，故对供求都有影响。
6.交通管制
