湖郡潘生，名羽虞，号梅庵。年少的时候，就成了孤儿，家里十分贫寒，到了二十岁，得以到郡府所开办的学校读书，还没有缔结姻亲，然而，勤奋好学，姿容俊美，闺阁中的女子见了，都想让自己嫁给他。
潘生在吴门刘家坐馆，教授他家的子弟，在所住的书斋后面有一处园子。
有一天，刚下过春雨，天气新晴，潘生读书读得困倦了，就呼叫馆僮打开后门，到园子中散步。
山重水复，洞宇幽邃，转过几处泉石亭子之后，看见东北一带，朱栏蜿蜒，栏杆外的杏花开得正盛开，远望过去，犹如霜雪，下面靠着一个池子，桥上有一座亭子，犹如鸟儿张开的羽翼。
潘生想走过去，到亭子中休息一下，忽然听到挂在屋檐下的风铃，叮当作响，看见楼阁参差，出现在树梢，就折转向西，到了那里，有两株海棠树，在春风的吹拂下，胡乱摇动，在它的上边，云窗雾阁，可以从上面往下俯瞰。
潘生正在徘徊，听到楼中有吟咏之声，再细细一听，所吟诵的乃是“他生纵有浮萍遇，正恐相逢不识君。”两句，哀怨惆怅，让人难以听下去。
潘生不觉失声长叹了一声，没一会儿，风吹动帘子，帘子掀开了，一个女子正倚靠着栏杆，凝视着远方，明媚艳丽，然而，眉目深锁，似乎很愁苦的样子，粉嫩的脸上，似乎还挂着晶莹的泪水，犹如带雨的梨花，惹人可怜。
潘生乍见之下，不觉生起了怜爱之心，接着，又一阵恍然，似乎想到了什么，道：“那不是苏家兰姐吗？为何到了这里？“
女子向他点点头，道：“哦……是的！”于是，就走下楼去，请潘生进去。
相互问讯之后，女子述说自己飘零的状况。
原来，女子本住在郡城的苏家巷，是潘生堂嫂的妹妹，小字竟兰，出嫁之后，丈夫到山东给人做幕僚，她也跟随着去了，前年丈夫病死了，才带着灵柩回来。自幼和潘生颇为亲近，已分别有六年了。
潘生就问她家里还有什么人？
竟兰道：“有叔父，去年携带家眷进京，近来听说也去世了，家里只有婆婆卫氏，是长洲人，族人又少，因此，便租居在这里。”
说着，已泪流满面，潘生就移动坐位，靠近过去，给竟兰擦拭泪水。
竟兰变了脸色，说：“刚相见，没有半句可怜的话，就如此轻薄起来！”
潘生站起来，向她谢罪。
竟兰才变怒为笑，欢喜起来，慢慢地问他，姐姐怎么样了，他又怎么到了那里？
潘生缕述近来的境况，并说：“我还没有媳妇，兰姐你看这怎么办？”
竟兰沉默了好久，没有回答，女仆拿着杯子，送茶来了，喝过之后，落日已照到了帘钩。
潘生站起来，竟兰送他到门外，小声说：“此后，教课之余，闲暇的时候，可不要吝啬你的脚，不过来了。”
潘生答应她，有空他就会过去，就惆怅地辞别而走了。
当晚，竟兰睡在床上，辗转难眠，残月已经升起，才朦胧地睡去，梦到潘生到来，靠近她的床榻，百般安慰，温存亲热，自己也无法自持，便缠绵欢好起来，醒来之后，心里还欢喜无比，脸上还带着幸福的微笑。
天明之后，勉强起来，梳妆打扮，托着下巴，独自坐着，心里的憧憬和惆怅交织到了一起，难以排遣。
忽然，女仆进来报告说潘生来了，竟兰出去迎接，笑着说：“可算是像尾生一样坚守信约了。”
潘生道：“得以觐见芳容，死也不足惜，只恨文君没有许诺相从而已。”
竟兰不觉两颊泛红，犹如绯丽的桃花。
潘生见竟兰如此反应，也不觉神魂颠倒，就立即握住她的手，竟兰推拒道：“郎君不要如此！要是仆人来了，可怎么办？”
潘生仍握着她的手不放，竟兰请他夜里来相会，潘生才放开，然后回去了。
天已黑了，潘生偷偷打开后门，来到了竟兰的住处，则看见院门半掩，窗上还闪耀着晶莹的灯光，只见女子坐在凳子上，摊开书页，根本没有心思去看，痴痴地坐着。
于是，就走进去。
竟兰看见了潘生，惊喜地站起来，潘生直接上前去拥抱。竟兰却又一脸严肃地推拒，道：“薄命之人，如风中孤燕，四处漂泊，无依无靠。自从见到了你，我的心才有了依靠，看你的气度，知道你不是长久困苦的人。倘若蒙你不弃，梦你眷顾，愿和你缔结白头之好，但是得须婆婆终天之后，才可以谈论。要是想始乱之而终弃之，则像随水漂流的桃花，我不愿这样。”
潘生听了她的话，就拉着竟兰到月下，指天盟誓，愿意和她相守终身，永不离弃。
发誓完毕之后，竟兰催促他起来，潘生久久跪在地上，不起来，说：“自从蒙你许诺之后，分别半天，就像过了半年。要是一定要等老母终天，恐怕早已渴死了。”
竟兰靠近他，拉他起来，说：“痴郎，为何如此情急？”
于是，相将睡去，几番云雨，备极亲热。
鸡刚啼叫，就得起来了。
竟兰给潘生整理衣衫，说：“此身已属于你了，他日可不要如秋扇一般把我丢弃了！”
潘生道：“世上难有真有潘安仁一样的薄幸郎！”郑重地分别了。
自此时常往来，几乎没有一夜虚度。
然而，潘生时常为家下贫苦而担忧，当年有落第不中，竟兰百般安慰，以至于拔下钗子，搜寻箱子，拿出值钱的东西，相助潘生，始终没有什么埋怨。
后面，潘生将要去参加考试，又担心没有资费。竟兰知道了，竭力搜索，资助他去参加考试。
准备要走了，潘生前去和竟兰话别，半夜里，竟兰先起来，取来潘生的衣服，给他添加软绵，潘生卧在床上，看着她吟诵道：“蓄意多添线，含情更著绵。”
竟兰两眼看着潘生，凄伤地留下泪来。
唐僖宗曾经让宫女缝制战袍，赐给边关将士，有一个边将，得到了一件战袍，里面藏有一首诗，写道：“蓄意多天线，含情更著绵。今生已过也，愿结后生缘。”边将把这事上报给僖宗，僖宗就向宫女们问道：“宫中是谁写了这首诗？”一个宫女伏在地上，请求赐死。僖宗笑着道：“我给你了却今生缘。”就把这宫女嫁给那边将。
潘生吟出这句诗来，引起了竟兰的伤心，后悔自己说错话了，急忙把竟兰揽在怀里，温情安慰，竟兰才不再伤心。
第二天一早，潘生就上路了。
等榜文公示出来，潘生高中了。
这时候，竟兰的婆婆在此前已死了，听到了这个好消息，心里暗自庆幸，好事可以成了，整天伸长脖子，盼望着潘生回来。
过了一些时间，听说潘生已和郡中某家结亲了，竟兰还不相信。
第二年春，潘生因为有事经过苏州，来辞别主人，然而，始终没有到竟兰那里去。从此，就真的绝望了，过了半年，抑郁成病，就死了，临死之际，大声呼喊道：“此仇必报。”喊了好几下，当时，才二十三岁。
后来，潘生考中进士，被选为部郎官。
过了一年，差人到湖郡接家眷，询问仆人，才知道竟兰早已死了，潘生只有叹息而已。
然而，自此之后，心里总是郁郁不乐。一天晚上，喝醉了酒，睡得正酣，忽然看见竟兰披着头发握着刀，颜色惨淡，从庭中走进去，举起刀来，直刺向他的胸部。潘生感到疼痛，大声呼叫，就醒过来了。
家人都惊奇地起来看他，潘生用手捧着心所在的部位，翻转呻吟不止。
家人想去请医师来，潘生却叫他们不要去，就给他们讲述恶梦的来由，说：“我的病是治不好了。”叫家人预备后事。
第二天将要死的时候，口里吟诵出一首诗来：
“只知好梦欲求真，岂料翻成恶梦因。
到此回头知已晚，好留孽镜赠同人。”
说出了他心里的悔恨，就一命呜呼，会他所辜负的人去了。
