【典型案例】
田某在某住宅小区购买了两套房屋，得到有关部门的批准后作为公司经营场所，同时办理了合法的经营手续。今年，经市房屋征收管理部门的批准，某征收办要对该住宅小区进行征收。当田某去征收办公室办理征收补偿款手续时，征收办的工作人员在查询了房屋管理部门的产权登记资料后，说因为田某的房屋产权证书上注明是私人住宅，虽然该房屋用做经营场所但也只能按照私人住宅的性质进行补偿。如果按照住宅标准补偿则对田某的损失很大，对此田某很不服，坚决不在补偿协议书上签字。现在，该幢楼房的住户基本都与征收办达成共识，并且已经开始搬迁，而田某和征收办因补偿标准问题还未与其达成共识，心里很着急。
【专家评析】
本案中，征收办对田某的房屋只按照私人住宅的性质进行补偿是有法可依的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定，征收办是根据该房屋的区域、用途等因素来评估确定田某房屋的货币补偿金额的。而根据《国有土地上房屋征收评估办法》第9条第3款的规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。由于田某用于经营的房屋位于住宅区，房屋产权证及权属档案记载的所有的被征收房屋的性质也应为住宅房。因此，征收办对田某的房屋按照私人住宅的性质进行补偿是正确的。
除了按照私人住宅的性质进行补偿外，征收办还应当给予田某适当的补偿。虽然田某用于被征收房屋的性质为住宅，但是田某将该房屋用于办公，并取得了合法的经营手续，根据******办公厅颁发的《关于认真做好城镇房屋征收工作维护社会稳定的紧急通知》第4条的规定，征收办还应当根据田某的经营状况、经营年限、纳税额等实际情况给予适当补偿。在此值得注意的是，这里的适当补偿不是充分补偿，不是按照因经营性住房按住宅性房屋进行补偿后受到的损失发生额进行补偿。
综上所述，田某所有的被征收房屋的产权证上注明是私有住宅，所以征收办按照私有住宅对田某进行补偿是正确的，但是由于田某确已将房合法用于经营使用，所以征收办还应当再给予田某适当补偿。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第15条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
《国有土地上房屋征收评估办法》
第9条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
19.房产证上注明的房屋用途与实际用途不符如何处理？
【宣讲要点】
《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《物权法》并未一律禁止“民宅商用”，如果履行了规划部门的审批手续，到房屋管理部门变更了房屋用途登记，同时征得了有利害关系的业主同意，则这些合法的“民宅商用”者的利益是应当获得法律的认可与保护的。
【典型案例】
李某拥有一套建筑面积为61平方米的住宅。后该地拆迁，住宅楼房拆迁区位补偿款为6400元／建筑平方米，非住宅楼房拆迁区位补偿款为8336元／建筑平方米。2009年4月17日，原告与被告B公司签订了《房屋拆迁合同》。原告于2009年4月19日进行了搬迁并将房屋交付被告B公司。原告领取拆迁款后，经咨询认为其房屋应当按非住宅进行评估，后多次要求二被告按照非住宅房重新评估，但未有结果。被告B公司辩称：房屋的用途应当以产权证上注明的用途为准。原告利用诉争房屋办理营业执照的行为只能说明原告违法办理了营业执照并有经营行为，但不能改变房屋的用途。
【专家评析】
房屋所有权证是国家房屋土地管理部门依法颁发的证明房屋情况的证书，具有法律效力，应当作为认定房屋性质的根据，被告A公司接受被告B公司的委托后，依据房屋所有权证上注明的房屋用途对诉争房屋按住宅进行评估并无不妥。原告要求撤销房地产估价报告、被告A公司重新进行评估的诉讼请求缺乏充分的法律依据，法院不予支持。原告与被告B公司所签的拆迁补偿协议系双方真实意思表示，在签订和履行该补偿协议的过程中原告并未对房屋性质和评估报告内容提出异议，现原告已交付了房屋，并领取了全部拆迁补偿款，该协议已经履行完毕，故对原告要求被告B公司对诉争房屋按非住宅房补偿原告拆迁补偿款差额的诉讼请求，法院亦不予支持。综上所述，判决驳回原告李某之诉讼请求。
【法条指引】
《物权法》
第77条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营眭用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
20.如何确定停产、停业补偿数额？
【宣讲要点】
非住宅停产停业损失补偿是房屋拆迁较为突出的问题之一。因征收房屋造成停产、停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
一、停产停业损失的补偿。
根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定停产停业损失，一般以实际发生的直接损失为主，根据房屋征收前被征收房屋的实际使用效益和实际停产、停业期限等确定。
停产停业损失补偿中涉及非住宅房屋的认定。认定为非住宅房屋，应当满足以下两个条件：第一，房屋为非住宅房屋，即营业性用房；第二，经营行为合法，不能是违法经营；二者缺一不可。
目前，有关停产停业损失的补偿，各地情况不同，差距很大。有的按上一年度上报税务部门的月平均利润值计算，一次性给予6个月的补偿；有的发放补助费每月每平方米二十元，最长不得超过一年；有的根据被拆除房屋的区位和使用性质，按照每平方米500元至1500元标准给予一次性停产、停业综合补助费；有的按照拆迁房屋的地段类别，以建筑面积计算，补贴给产权单位。鉴于以上情况，条例授权省、自治区、直辖市制定停产停业损失补偿办法。
【典型案例】
吴某在市中心购置了两套商业用房，并将其租赁给一个医疗器械公司。后吴某的两套商业用房均被列入拆迁范围。在长达4个多月的拆迁期限之内，经过数十次协商，始终无法就拆迁造成停产、停业补偿的数额达成一致。吴某建议和拆迁人共同委托估价机构进行评估，通过评估确定停产、停业补偿数额，但遭到拆迁人的拒绝。拆迁人告诉吴某，根据此次拆迁安置的方案，停产、停业补偿的数额上限为每平方米50元，考虑到吴某的情况特殊，可以在既定基础上最多增加一倍的补偿数额。2008年8月，吴某单独委托了一家评估公司，经评估停产、停业补偿数额多达32万元。2009年9月，拆迁人申请延期拆迁后，吴某向当地房屋拆迁管理部门递交了裁决申请书，要求对拆迁给自己造成的停产停业补偿数额进行行政裁决。
【专家评析】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定“根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定”。这些基本要素尽管不可能穷尽实践中所有个案在确定营业损失时所应考虑的全部因素，但的确是非常关键的要素，而且也起到了重要的例示作用。而且这种做法能够照顾到个案的公平。另外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》将制定停产、停业补偿标准的权力下放到各省、自治区和直辖市，但是，我国很多省份，并没有制定停产、停业补偿的具体标准，而制定了具体标准的省份，其标准问的差异也很大。因此在《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布之后，停产停业损失补偿应按照地方规定(如果有的话)和《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的“被征收前的效益、停产停业期限”等因素，再结合个案的实际情况来确定停产、停业补偿的具体数额。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第23条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
21.承租人能否得到补偿？
【宣讲要点】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定国有土地上房屋征收的补偿对象是房屋所有权人，对于房屋的承租人没有规定要给予补偿。不过从公平角度考虑，不应否定应给予房屋承租人以补偿，毕竟房屋承租人因所使用房屋被征收受到了损失。但是需要明确的是，房屋承租人可以请求补偿的损失范围应当限于搬迁费、停产停业损失，而不能请求分配被征收房屋价值的补偿款。对于被征收房屋抵押权人等因此而受到的损失或者影响，按照有关法律规定来处理，房屋征收人不直接承担相关责任。
【典型案例】
某公司1999年9月20日与某电气安装工程处签订了10年房屋租赁合同。2007年9月某区房管局发布拆迁公告，某公司承租房屋列入拆迁范围后不能正常经营。出租人与拆迁实施单位和评估公司到公司经营场所现场勘察、登记和初步沟通后再无下文。某公司多次找拆迁人和出租人无果，2009年9月11日向区房管局申请拆迁行政裁决，区房管局于2009年10月20日对原告做出《通知书》。内容如下：你公司2009年10月16日向某区房管局提出的裁决申请书及相关申请资料已收悉。经审核，你公司未按我局2009年10月10日书面送达的“申请裁决资料补正告知单”的要求提供合法有效的“被拆迁房屋的权属证明及规划行政主管部门批准建房文件”资料。
根据《某市集体土地房屋拆迁管理办法》第4条、第12条，中华人民共和国建设部建住房[2003]252号《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第2条、第3条、第8条第l款第5项，对申请人某公司提出的拆迁裁决申请不予受理。证据如下：立案登记表，补正告知单，《通知书》，送达回执证明受理申请并要求补正并送达完毕；房屋权属证明，裁决申请书，房屋租赁合同，拆迁估价申请与补偿安置请求书，安装队章程等资料，现场照片，主要财产清单，相关单位企业营业执照，拆迁公示，拆迁公告，拆迁许可证，快递详情单。某公司不服，向法院提起诉讼。
【专家评析】
法院认为，根据《拆迁办法》第4条的规定，《裁决规程》第6条第3项明确规定，被拆迁人申请拆迁裁决，应当提交被拆迁房屋的权属证明等相关材料。《裁决规程》第8条第1款第5项规定，房屋拆迁管理部门认为具有依法不予受理的其他情形的，对于拆迁裁决申请不予受理。本案中，由于某公司未提交《裁决规程》第6条第3项中要求提供的被拆迁房屋的权属证明等相关材料，某区房管局无法核实被拆迁房屋权属情况，因此某区房管局作出《通知书》并无不当。虽然被拆迁地区属于集体土地拆迁，但某区房管局参照《裁决规程》的相关程序性规定对某公司提出的裁决申请进行立案并作出处理亦无不当。区房管局收到某公司申请材料后，依据《工作规程》的规定，履行了立案、审查、告知、作出《通知书》以及送达等相关法定程序。因此判决驳回某公司诉讼请求。
但需要说明的是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了征收范围内房屋不得租赁的规定，仅规定了房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。而房屋租赁是否属于上述不当增加补偿费用的行为是个有待商榷的问题，房屋征收过程可能要经历很长一段时间，房屋征收范围的确定并不意味着房屋所有权人丧失，而房屋租赁是房屋所有权人行使所有权的一种合法方式，故在房屋征收范围确定后即剥夺所有权人的房屋使用权是不合理的，但是在实际操作中，要识别合法租赁与恶意不当增加补偿费用租赁的区别，因为二者在补偿上是有很大差异的。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第2条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
