【典型案例】
某大学新校区项目涉及到的28户搬迁户，搬迁到了政府为他们打造的临时过渡周转房。当他们看到周转房交通便利、配套较齐全、环境还不错时，搬迁户们打心眼儿高兴，认为临时过渡周转房的建筑质量“一点不凑合”。该城区相关负责人也称，这批临时过渡周转房是按“永久标准”建筑的，对该城区甚至更大范围内的拆迁安置，都不失为一种有益的借鉴。
此次整村搬家，政府部门还给每户搬迁村民发放了1000元的安置费，他们住在临时过渡周转房，除了自家的水电费用外，所有的公摊费用均不用承担，而且“小区”沿五象大道路边还有一排铺面，出租费用全部归村民所有，“小区”的物业、保洁等也由相关部门免费提供。
【宣讲要点】
征收人和被征收人在需要临时周转和过渡的时候，征收人与被征收人应当在征收协议中明确周转和过渡的期限。临时周转和过渡的期限是征收人在安置用房不具备住用条件的情况下安排被征收人周转和过渡的期间即安置用房的建设期间。所以临时周转和过渡的期限实际上是被征收人将旧房交由征收入拆除之日起至搬迁到提供的新安置房的时间。
临时周转和过渡的期限可以由房屋征收部门和被征收人在征收协议中协商确定。当房屋征收部门和被征收人因征收周转和过渡期限经协商达不成协议时，房屋征收部门可以申请作出征收决定的人民政府作出征收补偿决定，在征收补偿决定中确定周转和过渡期限。
被征收人不能自行或者不愿意自行安排周转和过渡，房屋征收部门应当为被征收人提供周转用房。
1.周转用房地点的选择。对于征收中不能自行周转的被征收人，房屋征收部门应当为其提供周转房。一般情况下，房屋征收部门在为被征收人安排周转用房的地点选择方面应当遵循以下几个原则：
(1)房屋征收部门应当充分与被征收人就周转用房的地点进行协商并尊重被征收人关于周转用房地点的选择。
(2)要考虑到有利于被征收人在临时周转和过渡期间的生产和生活的需求。对于房屋征收部门所提供的周转用房，被征收人可以向征收人表示异议，对于因周转用房的地点经协商双方达不成协议的，房屋征收部门有权利申请作出征收决定的人民政府作出征收补偿决定。
2.周转用房的数量的确定。房屋征收部门所提供的周转用房数量，应当遵循以下几个原则：
(1)参考被征收人原来所使用的房屋的面积和自然间数。
(2)被征收人的家庭结构和需要周转过渡的家庭成员。
(3)征收人为被征收人安置和补偿用房的数量。
(4)安排的周转用房要使被征收人分得开、住得下。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第22条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
26.未达成补偿协议可以强制拆迁吗？
【宣讲要点】
房屋征收是城市中因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等公共利益的需要，由建设单位和个人对存在房屋进行征收安置的一种活动。房屋征收既关系到城市建设能否顺利进行，又关系到千家万户的切身利益，因此，必须依法进行，严格遵循基本程序，切实保护被拆迁人的合法权益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”第二十七条第一款规定，“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”由此可见，应当先达成协议，并且补偿到位后然后再实施具体的拆迁。
【典型案例】
2000年某房地产开发公司取得拆迁许可证，拆迁期限为2000年9月19日至2001年9月19日，后又延期至2003年9月17日，拆迁面积为1.38万平方米，涉及拆迁居民463人。
2003年9月，某房地产开发公司拆迁部经理孟乙伙同杨某、张某、秦某，在未经行政裁决情况下，擅自对尚未达成拆迁补偿协议的被拆迁居民王某实施强制拆迁，违反《拆迁条例》第16条规定。9月18日，秦某组织人员在被拆迁房屋的东侧挖了一条5米长的沟，以便将被拆除的房屋推到沟里；19日23时，杨某组织人员破门闯入王某家，将正在睡觉的王某夫妇蒙眼、堵嘴捆绑后，连同其儿子一起抬到门外。随后，用推土机将王某家房屋全部推倒，王某家所有家居用品均被埋在其中。处理情况：公安分局以涉嫌故意损坏公私财产罪对孟乙、张某、秦某、杨某进行了拘留，并向区检察院提请逮捕。市国土房管局撤销杨某拆迁岗位证书。其他责任单位在公安部门对违法违规事实查实后依法予以了处罚。
【专家评析】
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条的规定，必须遵循“先补偿、后拆迁”的原则，只有在达成征收补偿协议后，方可对被征收人房屋进行拆迁，也只能当被征收入在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不拆迁的，方可由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。此外，强制执行申请书应当附具体补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。因此，在本案中，某房地产开发公司拆迁部在与被征收人尚未达成补偿协议时自行强制拆迁，存在强制拆迁程序违法、拆迁主体不合法和拆迁方式违法的情形，理应依法承担相应的法律责任。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第25条房屋征收部门与被征权人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第27条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第28条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
27.对产权状况不明确房屋如何进行征收补偿？
【宣讲要点】
产权不明的房屋是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或有产权但尚未确定最后归属的房屋。产权状况不明确房屋的征收，是指在征收公告公布规定的期限内，被征收房屋的上述问题还未解决而房屋仍需征收。由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不确定，但是，不能因为被征收主体不明确，就降低或不对被征收房屋进行补偿。通常情况下对产权不明房屋补偿安置应当按照下列程序进行，以确保补偿安置方案的公平、合理：一是由征收人按照有关规定对征收房屋作勘查记录。勘查记录的范围包括房屋的坐落位置、朝向、建筑面积、建筑结构、新旧程度、房屋性质等，同时应拍照、摄像；二是将上述调查资料进行整理，然后向公证机构办理证据保全，使该资料具有法律效力；三是报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照《条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。
【典型案例】
某公司经有关部门批准，对某地实施拆迁改造，李某持有该拆迁范围内住房的房屋所有权证。证号为：房权私字3347号，建筑面积38.85平方米，经评估该区域新建房屋销售价格为每平方米5095元，李某要求对全部房屋院落进行补偿，第三人某公司认为其仅有房屋所有权证，没有土地证，不同意补偿院子面积。与第三人某公司没有达成拆迁补偿协议。与此同时，孙某述称，其为涉案房屋的合法所有权人和土地使用人。房屋拆迁管理办公室根据第三人的申请，作出行政裁决书。李某不服，提起诉讼。
一审法院认为：原告虽然持有房屋所有权证，但该土地使用权存在争议，被告根据第三人某公司的申请，依照有关法律法规裁决，原告与异议人通过司法认定，由确定的房地产权利人向第三人某公司主张补偿并无不当。据此，判决驳回原告的诉讼请求。李某不服，提起上诉。
