1.债务人抵押的房屋被征收怎么办？
【宣讲要点】
如果设有抵押权的房屋所有人是通过以房换房的方式得到补偿的，则调换所得的房屋应当继续作为抵押物抵押给抵押权人。但值得注意的是，调换后的房屋面积、结构、新旧程度肯定会较之以前有所不同，这时房屋所有人就应当和抵押权人重新签订抵押协议，约定抵押事宜。
房屋作为不动产，可以作为抵押物抵押给债权人，在债务人到期不能履行债务的情况下，债权人有权依照《担保法》的规定以房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。同样，在已抵押的房屋被合法征收的情况下，抵押权人也有权对抵押房屋的补偿金采取财产保全措施。
【典型案例】
李某的朋友鲁某向李某借款30万元并将自有的一栋别墅抵押给李某，之后双方办理了抵押登记手续。不久前，鲁某抵押给李某的这幢房屋被征收，鲁某因此得到了不少征收补偿款。一旦该别墅被拆除，李某借给鲁某的钱就会失去担保，所以，李某要求鲁某用征收补偿款偿还欠李某的借款。但鲁某一直在躲避李某。无奈，李某向人民法院起诉，要求鲁某偿还借款。法院近期准备开庭。李某担心鲁某会将征收补偿款转移，请问：李某有什么措施可以阻止鲁某转移财产呢？李某是否可以要求鲁某用他的房屋征收补偿款来偿还借款？
【专家评析】
本案中，如李某所述，该借款协议是李某和鲁某作为完全民事行为能力人，经双方协商一致签订的，是李某和鲁某双方真实的意思表示且不违反法律和社会公共利益，因此，根据我国《民法通则》第55条的规定，该借款协议合法有效，李某和鲁某都应当遵守该协议的约定。所以，在约定的还款期限届满之前，李某就要求鲁某提前偿还借款，与合同约定不符，也于法无据。
在李某和鲁某约定的还款期限还未到之前，向人民法院提起要求鲁某偿还借款的诉讼请求将不会得到法院的支持，但如果李某不及时控制鲁某的房屋征收补偿款，则很有可能会导致李某的债务在以后都很难得到清偿。在这种情况下，李某还可以根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》第80条的规定，向人民法院提起诉讼，申请对该补偿款进行保全，以防鲁某将补偿款转移或挪作他用。人民法院采取保全措施后，如果还款期限届满鲁某仍未还款，则李某就可以向人民法院申请强制执行，从而使李某的借款得到清偿。在申请财产保全过程中，还应当注意以下几点：
第一，李某必须向鲁某抵押给李某的房屋所在地的人民法院申请财产保全。
第二，李某向人民法院提出财产保全申请时，应当递交书面申请书。该申请书应当载明：李某的基本情况；申请保全财产的具体内容、范围、所在地点；申请保全的财产的理由，包括鲁某将用房屋做担保向李某借了30万元债务，该房屋即将进行征收，鲁某已经得到了征收补偿款等。
第三，法院要求李某提供申请担保时，李某应当积极提供；如果李某不提供担保，法院将会驳回李某的申请。
第四，李某向法院申请财产保全后，如果法院裁定不予受理，李某也可以在收到该裁定之日起10日内还可以向上一级人民法院申请复议一次。
【法条指引】
《民法通则》
第55条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》
第80条在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。
抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。
《民事诉讼法》
第100条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。
人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。
人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。
2.征收部门可以擅自将安置房转让给第三人吗？
【宣讲要点】
在房屋征收过程中，一些征收部门违背诚实信用原则，向被征收人提供“缩水安置房”或者将已与被征收人约定的安置房再行转让给第三人。近年来，我国已陆续出台了一系列的法律法规及其司法解释，来规范房屋征收工作，保护被征收人的合法权益。
订立补偿安置房买卖合同，属于民事法律行为的一种形式，认定其是否有效，要看其是否符合民事法律行为的一般生效要件：(1)行为人具有相应的民事行为能力；(2)意思表示真实；(3)内容合法，不违反法律或者损害社会公共利益。如果补偿安置房未转移至被征收人，征收部门对该房拥有完整的所有权，即征收部门有权对其进行法律上和事实上的处分。因此，征收部门与第三人订立的补偿安置房买卖合同只要是买卖双方真实的意思表示，应该被认定为合法有效。
【典型案例】
马某的房屋被征收，征收部门与马某签订了征收补偿协议，约定在原地回迁房屋时安置B栋301室房给马某。可是当马某按照约定找开发商要房时，被告知房屋已经卖给了一家公司。由于无安置房可入住，马某一家六口只有继续住在不到50平方米的临迁房里。请问：征收部门可以擅自将安置房转让给第三人吗？
【专家评析】
征收部门将补偿安置房另行出卖给第三人之后，直接导致征收部门不能如实履行与被征收人达成的征收补偿协议，构成违约，被征收人可以依法追究其违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释))第7条规定：征收部门与被征收人按照所有权调换形式订立征收补偿协议，明确约定征收部门以位置、用途特定的房屋对被征收人予以补偿安置，如果征收部门将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被征收人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被征收人请求解除征收补偿协议的，按照本解释第八条的规定处理。该解释第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
依据上述规定，被征收人可以根据具体情况分别用以下两种方法来维护自己的合法权益：第一，如果第三人未办理房屋过户登记手续，还未取得房屋所有权证的，被征收人可以主张优先取得补偿安置房屋；第二，如果第三人已经办理了房屋过户登记手续，取得房屋所有权证的，被征收人可以主张解除征收补偿协议并要求开发商承担已付购房款一倍的赔偿责任。
【法条指引】
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第7条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
3.用征收补偿款购买房屋也要缴纳契税吗？
【宣讲要点】
房屋征收补偿款是征收部门对被征收人因征收所遭受的损失给予的合理弥补，在实践中往往小于被拆房屋的实际价值。而如果用该补偿款购买房屋还要再交纳契税，则对被征收人来说就显得很不公平，因此，我国法律明文规定对于征收人重新购置房屋在缴纳税费方面有一定的优惠，但这也并不是说征收人可以完全免税。
现实生活中，虽然在房屋买卖征收税款时，往往都是由房屋管理部门代为征收的，但如果纳税人对该房屋管理部门收取的房屋税款不服，只能以税务机关为被申请人先向上一级税务机关申请行政复议，而不能以房屋管理部门为被申请人向其上一级房屋管理部门申请复议。
【典型案例】
去年，因旧城道路改建，吴某的住房被依法征收。经过有关部门评估，吴某获得了房屋征收补偿款8万元。今年吴某买了一套价值11万元的二手房屋，在吴某缴纳了有关产权转移手续费后，房屋管理部门还要求吴某交纳房屋的契税。可是吴某听说被征收人重新购置房屋应该是不用交税的。请问：吴某用获得的房屋补偿款买房也要缴纳契税吗？如果不交，吴某是否能要求房屋管理部门退回缴纳的税款？如果房屋管理部门不退还契税，吴某该怎么办？
【专家评析】
根据财政部、国家税务总局《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第3条的规定来看，所谓被征收人购房免税政策只是针对重新购房款小于或等于原房屋征收补偿款数额的情况而言的；对于重新购房款大于房屋征收补偿款的部分数额来说，购房款中相当于房屋征收补偿款数额的部分可以免税，但超过部分仍应该按照规定缴税。吴某重新购房花费了11万元，而原房屋征收补偿款只有8万元，所以，吴某应当免交8万元的房屋契税，而对于超过了征收补偿额的3万元重新购房款，依旧需要依法交纳契税。由此可见，吴某不能要求县税务局完全免收房屋契税，而县税务局不免收吴某用房屋补偿款购买房屋部分的契税的做法也是不正确的。
税务机关不依政策征收税款，多收了吴某购置房屋的契税，加重了吴某承担税收的责任属于违法行为，因此，可以根据《税收征收管理法》第88条第1款规定，向县税务局的上一级税务机关即市税务局申请行政复议来维护吴某的权益。在申请复议过程中，应当注意以下几点：
第一，根据我国《行政复议法》第9条第1款的规定，应当自知道该税务机关多征收吴某购房契税之日起60日内向市税务局提出复议申请。
第二，吴某申请复议时，既可以书面申请也可以直接口头申请。但最好还是选择写好书面申请后交到市税务局，这样，吴某的申请意愿可能会表达得更加准确。
第三，拟写好行政复议申请书。在拟写行政复议申请书时，只要写清以下几个方面即可：吴某的基本情况、被申请人即县税务局的全称、复议请求(比如要求税务机关退还多收的房屋契税等)、复议的事实和理由(能够证明县税务局行为违法及损害吴某合法权益的证据材料等)、提出复议申请的日期。另外，除了要提交行政复议申请书外，也需要提交吴某的身份证复印件。
第四，吴某在复议过程中，有申请回避权，撤回复议申请权，书面委托代理人代为参加复议权，对已发生法律效力的复议决定，有依法申请执行权等权利。当然，吴某在享有权利的同时也应当自觉遵守复议纪律，维护复议秩序，听从复议机关依法作出的安排等。
第五，如果吴某对市税务局作出的复议决定不服，仍然可以自收到《行政复议决定书》之日起15日内向人民法院提起诉讼。
值得注意的是，吴某对县税务局多收吴某税款的行为不服时，不能直接向人民法院提起诉讼，而必须先向市税务局申请复议；对复议决定不服时，才可向人民法院起诉。另外，吴某向市税务局提出复议申请时，不需要交纳任何费用。
【法条指引】
《税收征收管理法》
第88条纳税人、扣缴义务人、纳税担保人同税务机关在纳税上发生争议时，必须先依照税务机关的纳税决定缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。
当事人对税务机关的处罚决定、强制执行措施或者税收保全措施不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院起诉。
当事人对税务机关的处罚决定逾期不申请行政复议也不向人民法院起诉、又不履行的，作出处罚决定的税务机关可以采取本法第四十条规定的强制执行措施，或者申请人民法院强制执行。
《行政复议法》
第9条公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。
因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。
财政部、国家税务总局《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》
第3条市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
