【专家评析】
《土地管理法》第47条第1款规定：征收土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿；根据第58条的规定：为公共利益需要使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。本案中，原告经法院裁定以土地抵债，并取得土地使用权证，已合法取得海口市国贸北路面积为1303.23平方米土地的使用权，被告因调整土地用途(公共绿化用地)，可以收回原告在该地的使用权，但必须对原告给予相应的补偿。被告的134号处理决定书中，仅决定收回原告的土地使用权，未确定补偿标准、补偿方式、补偿期限等，已侵害到原告的合法权益。该行政决定采用法条正确，但对该法条的理解、应用错误，应予撤销。判决撤销被告海口市国土资源局市国土处字[2004]134号处理决定书。
本案中，当事人争议的焦点问题是收回国有土地使用权是否必须同时或者先给予补偿。《土地管理法》等有关法律没有明确规定国家收回国有土地使用权必须先给予补偿，才能实行征收，但从平衡当事人之间的利益考虑，应当认为对土地使用权人给予补偿是收回其土地使用权的前提条件，除非发生紧急情况有特殊需要。未经补偿，不得先行决定收回土地使用权。本案中，收回的土地是作为绿化用地，属于公共利益需要，但不属于紧急情形。因此，被告没有给予补偿就下达收回决定书，损害了土地使用权人的合法权益，应当撤销该决定书。
《征收条例》规定征收房屋，国有土地使用权同时收回；《土地管理法》规定收回国有土地使用权，根据《物权法》的有关规定，房屋也同时被征收。但是
两种情况下补偿标准是不同的：《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定给予“公平补偿”，补偿范围包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，还可能给予被征收人补助和奖励；《土地管理法》规定给予“适当补偿”，补偿范围包括土地使用权剩余期限相应的出让金、房屋价值补偿等，此处的房屋价值显然不包括相应的土地价值在内，因为土地价值已通过退还相应出让金给予了补偿。由此可见，收回国有土地使用权同时征收房屋较之征收房屋同时收回国有土地使用权的补偿要低。因此，如何保证《国有土地上房屋征收与补偿条例》得到有效适用，避免通过适用《土地管理法》相关规定，从而规避《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的较高补偿，是一个亟待解决的问题。
【法条指引】
《物权法》
第147条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《城市房地产管理法》
第32条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
8.被征收房屋被拆除后如何维权？
【宣讲要点】
在生活中许多人都会遇到房屋征收，或者自己的房子或者亲戚朋友的房子，为了维护自己的合法权益，对房屋征收和征地补偿有所了解是非常必要和有好处的。面对被征收房屋被拆除的情形，可以采取如下维权办法：
提起民事诉讼，针对拆迁人违法偷拆所导致的侵权现状及经济损失提起要求恢复原状及要求赔偿经济损失的民事诉讼。
要求公安机关对违法偷拆行为进行查处，因为违法偷拆行为是对公民人身、财产权进行严重侵害的违法行为，公安机关有职责对违法的犯罪行为进行查处。
要求对拆迁有着监管职责的行政机关履行监管职责，对违法的偷拆行为进行查处。
【典型案例】
某公司从2006年至今一直租赁某市西南饭店位于某区某院西二楼1号和2号房屋做仓库。2009年6月1日，某区房管局发布拆迁公告，拆迁人A公司公告了拆迁补偿方案。原告作为房屋承租人，应当依法享有根据被拆迁房屋建筑面积给予每平方米500元至1500元的一次性停产停业综合补助费。某公司多次与拆迁人洽商拆迁补偿事宜未达成一致意见。2009年7月2日，某市西南饭店与A公司未通知原告就撬门砸锁，强行打开某公司的仓库，将存储的物品及设备清空，强行将房屋屋顶拆除。
【专家点评】
通常认为，房屋应指占用土地空间，上有屋顶，四周有墙体，并具有居住、仓储等功能的建筑物。在某公司提出拆迁纠纷裁决申请时，某区某院西二楼1号和2号房屋的屋顶、门窗等已被拆除，仅剩余四周墙体尚未拆除。上述遗存的建筑，从外观及功能上均已丧失了房屋的基本属性。某区房管局据此认为某公司申请拆迁纠纷裁决的房屋已经灭失，对其申请不予受理，并无不当。判决驳回某公司的诉讼请求。
拆迁房屋必须作为实体存在，一旦灭失就不容易维权，这就是为什么会出现“钉子户”誓死守卫拆迁房屋，与房屋共存亡的现象。本案例中某公司没有派人守住自己的房屋，被强制迁拆了，通过诉房管局维权就不那么容易了，在这种情况下，只能通过民事诉讼起诉某市西南饭店与A公司。
【法条指引】
《合同法》
第229条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第27条第1款实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
9.房屋拆迁补偿安置裁决程序如何进行？
【宣讲要点】
房屋拆迁补偿安置裁决由申请人提出，主要包括土地承包人和集体经济组织。行政机关在裁决时应充分保障当事人的合法权利，允许双方当事人对争议问题进行申辩和陈述。
提交资料包括裁决申请书、申请人身份证；代理人委托书和代表人推选书；土地承包合同、承包权证或其他权属证明；土地征收公告及其所载明的征地补偿安置方案等内容材料；协调申请和协调结果证明；若获取部分款项则说明已经拿到多少补偿款；地类证明或说明资料，等等。
如果主管部门在作出补偿裁决时没有遵循正当程序的要求，忽视了对被拆迁人申辩、陈述、选择评估机构等权利的保障，将可能导致该裁决无效。由此也可以看出，只有严格依据新《征收与补偿条例》中规定的原则行使职权，征收补偿工作才能顺利进行。
【典型案例】
2003年，某市建设局作出房屋拆迁纠纷裁决，主要内容是：(一)被拆迁人宋某应在裁决书生效之日起15日内拆迁完毕；(二)房屋安置补偿费(包括房屋补偿费、搬家费、附属设施及装饰装潢费、临时安置补助费及停业损失费)共计为685651.88元；(三)万兴公司在中贸百货商城项目完工后提供一处位于该商城项目的房屋(面积与被拆房屋面积相当)，拆迁入调换房屋价格以市场评估价为准；(四)万兴公司安排过渡房一套供被拆迁人临时居住。宋某对该裁决不服，向该市某区人民法院提起诉讼，请求撤销该裁决。宋某认为：被告以方元房地产评估咨询有限公司(以下简称方元公司)的估价作为被拆房屋补偿价是错误的，拆迁人委托方元公司评估时违反了公平、公正、公开的原则，被告以此评估报告直接作为裁决的依据，剥夺了被拆迁入选择评估机构的权利，且评估结果未经双方质证，对房屋的估价不准，被告行政裁决中有关被拆迁房屋置换的内容也不明确，缺乏可操作性。此外，被拆迁房屋在拆迁前一直由他人承租，而对承租人的安置至今未达成任何协议。请求依法撤销被诉行政裁决。
