闵行的地块终于拿下来了。朱建华的公司开始着手对该地块进行开发。海房公司企划部选派精兵强将组成强大阵容，对该地块进行项目定位及整合营销策划。该地块位于上海闵行的水清路，占地31亩。企划部对该楼盘做了大量的先期市场调研工作。经调查，发现该地块的楼盘具有以下一些优势：楼盘地处闵行区和市中心区相比较的话土地价格相对便宜；位置紧临水清路，交通方便；周边有小学、幼儿园、师大附中等教育设施；紧邻南河，环境清幽；农贸市场、便利店等就在附近，周边生活实施齐全方便。但同时该地块也存在着开发的劣势：小区占地面积小，不能满足高档楼盘必须配制的会所及其它大型配套项目设施，因此该地块不可能开发太高档的楼盘。
海房公司作为是一家年轻房地产的公司，虽然在海口有开发大型楼盘的经历，但刚刚介入上海市场，自身缺乏一定的知名度，经济实力和大型的具有港澳背景的房产公司相比较竞争能力弱，存在着一定的差距。对于该项目的定位，公司规划部门内部有一致的认同也有不同的建议。经过广泛的市场调查，对全市楼盘分布、项目特色、开发成本、周期和营销实效的深入了解分析，公司内部一致认同的是：既然只能走中低档路线，那么和竞争对手较强劲，打价格战，海房公司不仅没有取胜把握，说不定连本钱都收不回来。因为水清路一带房地产开发新项目包括立项的和动工的很多，并且价位相对都较低，卖点也雷同。怎样能在中低价位的楼盘上做出鲜明的个性色彩，填补市场空白，切中市场特色需求，是海房公司目前面临最大的难题。现实条件下，从概念出发的特色牌几乎开发殆尽，公司的经济实力和地段条件又不允许涉足如“高科技”、“古典”、“欧美风情”这类豪华概念。必须从新的角度寻求市场空白。
如何寻求市场新的卖点呢？企划部门又有两种不同的建议。一种观点是从年龄切入，开发专门适合老年人安度晚年的住宅楼盘。另一种看法是要开发适合年轻白领居住的酒店公寓式的商住小区。这两种不同的意见使得企划部内部分成两个阵营互相争论不休。
提倡建养老型住宅的一队人马认为：目前随着群众物质文化生活水平的提高，中国60岁以上老龄人口占总人口的比例不断上升，目前上海已接近13%，已提前进入老龄社会。老年人由于生存环境、所受教育等诸多原因，和下一代、下两代在生活方式、习惯及思想观念等方面难免产生“代沟”。因此多数人认为：解决“代沟”的最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。虽然老年人也可以选择进敬老院养老，但首先各类养老院规模和数目远远难以达到社会的需求；其次由于传统观念的影响，进入养老院使老人心理上有“被遗弃”的感觉，子女也有不孝的负罪感。只要不是孤寡老人，一般人都不愿意入敬老院。此外老年人喜欢安静、淡泊、朴素、平静的生活，对物质要求不高，因此也不一定希望住在闹市区。另外老年人怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴、有共同话题可以共享乐趣。持老年公寓观点的人员，还根据上海市总人口的发布，把闵行水清路一带的目标消费群进行了量化，认为按照人口基数开发上海目前还绝无仅有的百余套老年住宅，完全具备成功的条件。
提倡开发适合年轻白领居住的酒店公寓的那些人的观点也非常的鲜明：产权式商务酒店与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。与传统的酒店相比，产权式商务酒店在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。它能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换、24小时送餐和一些商业服务等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务。它比传统的酒店更多了家的味道，而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。
随着改革开放的进一步深入，上海已发展成为国际化金融、贸易、文化的中心城市，吸引了一批高层次人才，因此而形成了一个高学历、高收入、具有全新生活理念、有较强消费能力的中、青年群体，他们需要一个独立、自由、高档的生活空间，而且在对产品的功能配置上普遍存在较高的要求。而环顾本案周边，交通网络健全，地块南边直面快速干道，到虹桥机场和市中心均很方便。虽然还没有轨道交通，但是仍然具有一定的辐射能力。对于本项目来说，最大的机会是抓住虹桥开发区内青年白领与企业管理层人员。虹桥开发区内，国外的商务人士、外企的高层与 职员、外省市高素质、高学历在上海无住房青年人才等等，无论是考虑投资还是自用，该群体是未来本案目标消费群体之一，也是未来本案的最终使用者，更是未来该项目获得稳定而高额收入的源泉。
目前，国际上通用的产权式酒店大致有三种投资经营类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。在中国，相对于百姓储蓄的增长来说，适销对路、安全性、流动性和盈利性匹配较好的投资产品明显不足。中国老百姓对于投资渠道有着太多的期待。近几年来，国家每次公开向社会发售国债，都会看到老百姓排长队争购的情景。抢购国债一方面表明百姓对国家的前途充满信心，另一方面也表明我们现在的投资渠道确实太窄了。老百姓已开始懂得在不同市场寻找财富机遇。只要给消费者信心即投资本项目必定有高额回报的话，本项目一定能够取得成功。
两种观点可以说谁也说服不了谁。最后朱建华决定采取辩论的方式，让规划部门派两个 代表，分别代表两种意见，在公司中高层全体会议上进行观点的阐述，然后再由中高层管理者在分别听取两派意见的情况下进行最终的决策。开会那天，两队可以说是在充分调研的基础上使出浑身的解数来阐述自己代表的观点。这次论战让朱建华认识了 自己公司企划部的两个年轻人谭兵和夏蕾，这一男一女两个年轻人的逻辑能力、言语表达能力以及敬业精神，都给朱建华留下了很深的印象，他为能有这样的年轻人在自己的公司工作而感到高兴。
最后，中高层通过通盘考虑，有了自己的 结论：开发中高端的酒店式公寓。因为首先，任何项目要真正赢得效益，都有必须形成规模化生产。规模越大，规模化程度越高，则成本越低，可能占领市场的份额越高，知名度、美誉度上升的空间也越大。本项目由于地块的原因，规模化程度严重受限，因此只有改为着眼于纵向一体化，实际上是把普通客户群部分相同需求进行规模化，变成了特定客户群全部相对需求的规模化。其次，相较于多数开发商的惯性思维，总是在品质、价格、口岸、面积、户型、装修、物管、交通、环境、付款方式等方面，处心积虑、想方设法与对手竞争。而本项目因为开发商实力和地块的限制，按传统的竞争套路则很难占上风。“打不赢就走，走不通就绕”，干脆避开竞争对手，采用独一无二的产品个性特征，营造出没有竞争对手的市场环境，避开竞争对手。最后，相对于老年群体的消费能力，中高端商务人士与青年才俊才是这个城市的中坚力量。并且更为重要的开发酒店公寓能引来大量的投资客，保证该项目取得预期的饿利润与收益。是对于任何开发商来说，最方便的办法是先出产品，而最可靠的办法则是先找到市场。商战中不乏这样的案例：开发商突发奇想，闭门造车，并为自己的发明而欣喜若狂，深深陶醉。然而产品上市后根本得不到消费者认可。只有否定众多不切实际的、把握不大的、竞争对手众多的市场需求，最后找到准确的市场需求，反复论证确定其可行性，再动手开发，才能保证了产品最终的销售成功。
