经济危机往往是由于供给过剩造成的，
而社会危机往往是因为供给不足造成的。
是货币推高了房价，还是房价推高了货币？
地产商任志强经常宣扬的一个结论就是“房价翻了5倍，中国的M2（广义货币）也翻了5倍”，相当于房子没有涨价，其实任志强说的完全是错误的。真实情况并非是货币增长和通胀推高了房价，而是房价推高了通胀和货币增长。任志强是倒果为因。
我们先要知道两个概念，一个是广义货币，一个是基础货币。基础货币才是印刷出来的货币，而广义货币只是一个记账数字，与钞票的印刷关系不大。任志强所引用的M2数据，这个数据也是我们的媒体所广泛引用的，其实是广义货币数据，与钞票的多少没有关系。
银行放贷后，企业借到的钱并不马上使用，也不放在保险柜里，而是马上又存到了银行。这样银行就增加了一笔存款，也就是派生存款，于是银行放出贷款一次，存款也增加一次，贷款在记账上，不仅不会造成存款的减少，反而会造成存款的增加，中国央行公布的存款余额大部分都是这样通过贷款派生出来的。这就是广义货币增长的主要来源，也就是货币的循环利用。
其实这种循环可以无限进行下去，广义货币与基础货币的比例，称为货币乘数，从理论上银行有永远用不完的钱，货币乘数可以无限大，事实上也这样。但货币乘数无限大，金融风险也就无限大，如果最原始的存款被抽回，所有的循环链条就崩溃了。因此现在各国都设有存款准备金，不允许将所有的钱都贷出去，必须保留一部分，存款准备金率的高低，决定货币乘数的大小。
次贷危机后，虽然美国、欧洲等国家较着劲开动印钞机，但为什么世界流动性反而突然消失了？关键在于房地产价格涨跌对信用存在着扩张收缩效应。伴随着美国房价的下跌，美国的货币乘数也急剧下降了，原先美国的货币乘数一直维持在9左右，而到2008年11月份时已下降至5左右。
中国与美国的情况相反，美国是房价下跌导致了货币乘数下降，而中国则是房价上涨导致了货币乘数的上升。企业贷款是常规，中国的新增贷款主要是住房贷款。
也就是地产商推动广义货币M2增长，买房也是创造广义货币M2的一个重要过程。例如，在一线城市买一套房，贷款二百万，就是创造了两百万的广义货币M2，二线城市每个买房家庭大概创造五十万的M2，三线城市大概创造二三十万的M2。大家可以想想，每个家庭都以几十万的数量级来创造广义货币，那广义货币能不增加吗？
广义货币的多少主要是货币乘数决定，基础货币产生的影响基本可以忽略不计。当然中国广义货币的暴增，这里面不全是地产商的原因，住房市场化本身就是个货币化的过程，只要是市场化供应就很难买得起。因为大家都是在城市买房，城市的地都比较贵，因此买房所付出的资本远高于建筑材料的成本。其实东京、瑞士、纽约、伦敦的房价也高的不行，关键是市场化，而不是政府的原因。
任志强强调M2与房价的关系，这是颠倒的，其实是房价推高了广义货币。
另外通胀也不是房价上升的原因，而是房价推高了通胀。中国每年的通胀超过5%的时候很少，中国的绝大部分产品都几乎不涨价，或是一直在降价。例如，中国消费量最大的电器、汽车、消费电子商品都一直在降价，或是几乎不怎么涨价。如果真是货币的因素，这些商品的价格也应该翻了五倍，但是并没有。如果说消费电子产品的降价是因为技术革命的话，那汽车价格的平稳则不是，从汽车的价格就能判定中国的通胀。
其实中国的通胀来自三个基础因素：一是粮食，二是住房，三是大宗商品进口。与大宗商品进口有关的通胀，基本上都被企业的技术改进消化掉了；而与粮食有关的通胀，是国家有节奏地控制的，基本上变化非常小，短期波动大，但长期波动小。中国近年的通胀主要是房价推动的。
那房价为什么这么高呢？这就是我们下面要分析的。
中国房地产泡沫不大？
中国一直将民生方面的问题，归结为“分配”出了问题，而且几乎绝大多数人对此深信不疑。必须指出，中国房地产面临的真不是分配的问题。如果是分配的问题，那只有少数人买不起房。但是，现在即使是已经跻身所谓“上流社会”的精英人士，收入处于社会中等水平的中产阶级，都是买不起房的。这还能说是分配的问题吗？不仅现在买不起，而且还看不到买得起房的希望。
社会学家早就指出“只有造福于多数人的政策才能培育共同的美德”，房地产已经成为为祸多数人的领域。
总之，政府必须在住房建设中发挥更重要的作用，承担更重要的责任，而不是一味将主要责任推给市场，然后再对市场进行各种莫名其妙地治理。中国不是市场出了问题，而是住房市场化出了问题。
不要用“泡沫论”来安慰自己
我们必须澄清一个问题，那就是中国房地产没有泡沫，或是泡沫不大。我们不能再用房地产泡沫论来安慰自己，善良的中国人总是期望通过政府的调控能够挤出所谓的“泡沫”，然后让民众买得起房，其实这是错误的。中国的高房价在于市场化，根源是土地的市场化，是级差地租，如果认为县级城市，房价三千是正常的话，那一线城市房价三万就不离谱，因为一线城市的地价比三四线城市贵10倍是正常的。因此在目前市场供应为主体的情况下，房价不可能降下来，我们其实用挤泡沫来让房价回归的想法，最终是必然会落空的。中国房地产没有泡沫，靠所谓调控也挤不出泡沫，只要实行市场供应，房价就下不来。
中国不缺钢筋水泥，但缺少可利用的土地，土地市场化必然会出现城市的高地价，从而出现高房价。中国房地产与货币的总逻辑是：市场化推高地价，地价推高房价，房价推高贷款，贷款推高货币需求，从而导致货币越发越多。
不要相信“投机炒作论”
中国调控的目标仍然是抑制上涨、打击投机，而不是民众期待的降价。比如之前的限购就是为了打击投机。中国公布了很多的调控措施，可是房价下跌并不明显。这说明投机炒作不是影响房价的核心因素。其实中国这些年的调控都是针对投机进行调控的，但只能是遏制住房价。如果不是投机的原因，那中国高房价背后的真正问题是什么呢？
推高中国房价的五大“真因素”
除了上面的伪问题，笔者认为高房价背后有这么五个真因素。
第一，规划的问题
中国的房价和地价有着极强的“地王”带动效应，“地王”主要是城市的黄金地段。当前城市的黄金地段，住宅楼已经非常少了，但是写字楼却在频繁地兴建，土地价格是不存在刚性成本的，弹性极大，因此中国房价的治理必须采取“掐尖”政策。从房价最贵的地方进行治理，必要的时候，功能重新划分、移出，“禁建”都是必要的。比如在中央商务区不得再新建高楼等。
治理，从城市规划上入手，特别是对各大城市“CBD”的规划。中央商务区内不得再新建写字楼，老楼拆除之后只能建成住宅楼。目前中国各城市的中央商务区都存在着人口过密的情况。写字楼过多，住宅楼必然过少，而开发写字楼的效益又高于住宅楼，开发商都倾向于开发写字楼。所以如果不是人为地进行规划，那必然是这样的结果，住宅的房价越来越高。这也是为什么笔者在“低生存成本型社会”理论中，专门有一条是“合理规划商业区和住宅区”的原因。
中国也主张增加土地供应，但是如果前面的规划没有做好，供应是供应不上的。而且即使城市的非核心区域增加了供应，也无法抑制房价的上涨，因为这不完全是总量上的供需问题，而是局部增长过快，从而带动整体房价上涨的问题。
第二，税收的问题
房地产工程一向是经济支柱，各地的政府贷款，也主要以土地做抵押，土地转让费是主要的财政收入。要想降房价，就必须解决地方政府的收入问题。世界各国都是这样，要么卖地，要么征税，税收低就必然土地贵，中国的税收现在其实是很低的。在福利国家税收一般占到GDP的50%左右，而中国仅有30%左右。
第三，利率的问题
中国一个家庭有两套房的太多了，而且民众有点存款就想买房，例如中国家庭年净收入在10万元以上的家庭非常多，这些人三五年就能攒下几十万元。这些钱怎么投资？还是买楼。这就是中国房价下不来的原因。中国的中产家庭基本都将买楼作为资产保值的手段，要想避免这一点，笔者认为，应该将一年期存款利率与CPI挂钩，一年期利率不要再由央行调整，让其直接与CPI自动持平，这样才能避免公众的投资性买楼。
第四，房地产不能敞开供应
中国不缺钢筋水泥，但是缺少可利用的土地，土地是限制级资源，不能按市场进行自由供应。在这一前提下，中国房地产也是不能随意供应的，必须对单一家庭拥有的房地产数量进行限制。例如规定每个家庭不能拥有超过3套住房，或是对超出的房子实现高额的社会资源占用税，迫使他们卖掉房子，这才是真正的调控。
第五，市场化的问题
中国高房价最根本的因素是市场化。住房的建筑成本是极低的，如果只付出建筑成本，那大家都能买得起房。而现在不仅要付出建筑成本，还要付出级差地租的成本。经济适用房、廉租房，这些房地产的点缀是解决不了问题的。中国需要对住房政策进行通盘的考量以及彻底的改弦更张，去除市场化是最根本的解决方法。只有土地不实现市场化了，房地产的成本就只是建筑成本了。
