③园区内的企业不得设置以煤为燃料的锅炉等设施，可以使用燃气或燃油，但是，油的含硫量不得超过2％，在靠近住宅区500 m以内的范围内使用的油含硫量不得超过1％。
④燃烧设施烟囱的高度、位置、直径都必须符合环保要求。
⑤在同一地点建多个锅炉，烟囱应合并成一个。
⑥所有废气的排放均须达到国家环保部门规定的要求。
（3）噪声污染的防治要求
建设项目须合理布局，采取消声、减震等措施，以确保其噪声达到国家环保部门规定的排放标准。
（4）固体废弃物污染的防治要求
①园区内不得建造露天垃圾箱，建筑物内垃圾箱所设位置要便于垃圾的运送。
②一般工业“废渣”不得任意丢弃，“废渣”堆放场所要有防止扬散流失的措施，以防止对大气、水源和土壤的污染。
③对含汞、砷、铬、铅、氢化物、黄磷及其他可溶性剧毒“废渣”，其他易污染环境的工业“废渣”，均必须专设具有防水、防渗措施的存放场所，禁止埋入地下或排入地方水体或污水管道，经专门处理后方可排放。
④工业“废渣”的存放及处理设置需报批。
（5）电磁波污染的防治要求
易产生电磁波污染的项目，必须采取屏蔽或抵消磁波等措施，以确保电磁波达到国家环保部门规定的排放标准。
（6）环境绿化和保洁要求
工业区内的绿化带能够净化空气、防尘、防噪声，起到改善工业区内部小气候的作用，并美化人们的工作、生活环境。为确保文明生产和绿化环境，业主或用户无论购买或租赁厂房和仓库面积有多少，均不得占用园林绿地。
工业区内绿地的类型有如下几种。
①公共绿地，包括工业厂区、生活区域文化活动场所的绿地。
②公共场所、公共建筑及公用设施绿地。
③宿舍、住宅区及庭院绿地。
④道路及广场绿地。
工业区的环境卫生要注重“扫防结合”，公共场所必须设置卫生桶、卫生箱等。由于工业区面积大、人员多，清扫保洁的任务十分繁重，物业服务企业要配齐清扫保洁人员，对物业管理区域的卫生实行全天保洁。公路要天天清扫、洒水，制订纠正不卫生习惯的措施。垃圾要日产日清，清扫保洁人员要实行分片包干制，责任明确，使物业管理区域内始终保持清洁卫生的环境。搞好环境卫生工作，物业服务企业虽然负主要责任，但是要工业区的业主、客户等配合，所以必须抓好宣传教育工作。要把工业区的环境保护、环境卫生与建设文明工业区有机地结合起来，加强业主、客户的文明意识和自觉遵章守制的观念。
6．安全管理
（1）安全保卫服务
工业区内地域广，建筑物类型繁多、功能各异，生产单位连续作战，产品数量大，人员、车辆繁杂，生活区同生产区混杂。同时，各生产企业又有各种不同类型的管理方法，物业服务企业不可能过多干预，只能同各生产企业及生活区的管理单位密切合作，相互配合，积极参与，才能较好地完成管理工作。物业服务企业应根据工业区的规模和保安工作量的大小，配备相应的保安人员。应采取重点保安与一般保安相区别的方式，对重点部门和相对集中的区域要实行24小时巡逻，对财务室、仓库等重点部位要安装报警装置和监控装置。
（2）消防管理
工业区内的防火管理工作要做到专职和兼职人员相结合，实行物业管理区域内的所有单位“一把手”防火责任制，让他们同物业服务企业签订“责任状”。物业服务企业要定期对防火工作进行检查，发现问题及时处理，确保消防保卫工作万无一失。
（3）车辆管理
物业服务企业要在物业管理区域内按照统一规划、统筹安排、方便使用、便于管理、确保安全和有偿使用的原则，建立健全车辆管理制度，将机动车和非机动车分成若干个停车场，并设专人进行管理，确保车辆完好无损。依照国际惯例，物业服务企业应与车主签订枟车辆停放管理合同／协议枠，明确双方责任，对工业区内的车辆统一管理，对外来车辆也应当有相应的规定。
任务指导5．4 完成任务情景5．4 中的工作任务。
目的：分析出工业区物业管理的重点。
步骤：第1步，老师组织全体学生一起参观某工业区物业，也可以是学生自发地参观，没有条件的也可以由老师收集工业区物业的图文资料，提供给学生；
第2步，列出工业区物业与住宅物业的区别；
第3步，列出工业区物业的管理要点。
技能实训5．4
阅读下面的案例，你认为案例中的物业服务公司做得怎么样？有何启示？
这起电梯伤人事故应该由谁负责
［案情］ 2012 年12 月13 日下午，某工业区405 栋发生了一起电梯伤人事故。 那天，在四楼开公司的事主崔家两兄弟因为进货要使用电梯，但因电梯的楼层显示装置坏了，无法判明电梯的位置，两人只好在各楼层找。找到五楼时，走在前面的崔弟看见电梯门开着，里面黑洞洞的，于是便一脚迈了进去，坠入电梯井死亡。
事发后，物业服务公司检查了电梯，发现五楼的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强行推开电梯门，因用力过猛失去重心从而导致事故的发生。
而事主方面则宣称，他们从今年上半年开始在这里办公司，迄今为止没有收到过一份物业服务单位关于电梯使用方面的文件或通知。出事时，他们并不知道电梯停在哪里，怎么可能无故地去五楼破坏电梯呢？崔家诉至法院，要求物业服务公司给予赔偿。
［评析］ 在这起因电梯事故引起的人身损害赔偿案件中，问题的焦点是对原、被告是否存在过错的认定，及被告的过错与本案人身损害后果是否存在联系，是否须承担责任的认定上。
本案中，物业服务公司作为工业区405栋大厦的管理人，负有保障电梯安全运行的法定义务。从案情来看，其行为存在严重的过错，应承担赔偿的民事责任，表现在：
①物业服务公司没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴枟电梯安全使用说明枠和枟乘客乘梯注意事项枠。根据枟消费者权益保护法枠第十八条“经营者对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明和明确警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法，以及防止危害发生的方法”的规定，物业服务公司应在电梯轿厢内和电梯前厅张贴枟电梯安全使用说明枠和枟乘客乘梯注意事项枠，但物业服务公司却不作为，未作任何说明。
②物业服务公司未能及时检查、排除电梯故障。电梯的运行是靠其精密设备、安全装置及安全技术操作、严格的安全管理制度、保养制度来保证安全的。物业服务公司作为电梯的管理人，应当执行当时劳动部枟起重机械安全监督规定枠中有关电梯安全使用、安全管理、检查、检验的规定，但其却因疏忽大意而未及时排除故障，以致电梯的楼层显示装置不能正常工作，乘客无法判明电梯所在位置。
③物业服务公司的过错与崔某的死亡有因果关系。物业服务公司的不作为是导致电梯不能正常使用的直接原因，崔某的死亡正是电梯不能正常使用所致，所以物业服务公司的侵权责任成立。依照枟民法通则枠第一百零六条第二款“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人的财产、人身的，应当承担民事责任”的规定，物业服务公司应当承担本案的主要责任。
关于崔某的过错责任问题。崔某系有行为能力的成年人，应当预见到电梯的楼层显示装置坏了，继续乘电梯的危险性，但其却执意寻找电梯。在五楼，其已看到电梯门开着且里面黑洞洞的，也应当预见到进梯的危险性。但其却疏忽大意，主观上存在疏忽大意的过失，其过错也是明显的，也应承担相应的责任。
物业服务公司发现五楼的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹，怀疑是崔某强行推开电梯厅门造成的，但却无法提供相应的证据，无法排除是他人所为，所以其主张不成立。本案属混合过错，物业服务公司应承担主要责任，崔某承担次要责任。另外，假设物业服务公司主张崔某强行推开电梯厅门成立，也只能减轻，而不能免除其责任，仍然要为自己的过错行为（不作为）承担民事责任。
思考练习
（1）工业区物业的概念是什么？
（2）工业区物业管理的分类、特点及管理要求是什么？
（3）工业区物业管理组织实施的主要方面有哪些？
项目五 其他类型物业的管理与服务
任务情景5．5
请在高校、酒店、医院等物业类型中选择一种作为调查对象，了解其物业管理与服务的内容。
知识讲解
一、其他类型物业的分类与特点
1．其他类型物业的分类
其他类型物业主要是指除了住宅小区物业、写字楼物业、商业场所物业、工业区物业以外的各种物业，如文教、卫生、体育与寺庙等。为了研究方便，我们统称为“其他物业”，人们一般接触的其他物业有以下几类。
①文化类物业，包括学校、图书馆、博物馆、档案馆、展览馆等。
②体育类物业，包括体育场、健身房、游泳馆、网球场等。
③传媒类物业，包括电台、电视台、音像影视制作基地等。
④卫生类物业，包括医院、卫生所、药检所、疗养院等。
⑤餐饮类物业，包括酒楼、饭店、咖啡屋、啤酒屋等。
⑥交通类物业，包括车站、码头、机场、停车场、桥梁等。
⑦娱乐类物业，包括电影院、游乐场、夜总会、舞厅等。
⑧宗教类物业，包括寺庙、教堂、宗祠等。
以上的物业有些是公益性的，有些是收益性的。在传统管理体制下，一般为系统管理，在投资、维修、保养等方面由主管部门承担主要责任。在经济体制改革中，按照政企分开的原则以及物业服务企业化、社会化、专业化的要求，这些物业可以由主管部门委托物业服务企业进行管理，也可由主管部门按照现代化的物业管理模式进行自治管理。
2．其他类型物业的特点
对于其他物业的管理，因其具有和居住物业、商业物业、工业物业共同的性质，即是以“物”为媒，以“人”为本的管理，故其专项管理，如物业的维护、环境保护、保安、车辆管理等是类同的。然而，在具体实施时，还必须着重分析它们的不同特点和差别，以便于进行有效的管理和服务。
（1）服务对象不同
其他类型物业的服务对象首先具有年龄、文化、性格、兴趣、信仰等方面的差别，其次具有滞留时间上的差别。如游乐场，各种年龄层次的对象都可能参与，一般在2小时左右，流动性很大，清洁和疏散就可以成为管理的主要对象；而宾馆、饭店除了少部分包间外，绝大部分区域的人流都滞留时间较短，其规模和规格差别也甚大，要能提供供不同需求的顾客选择使用的服务。
（2）服务需求不同
在其他类型物业中，求知场所要求灯光柔和、环境宁静，一般应铺设地毯；医疗卫生场所特别强调通风并配置足够的座椅，供患者和家属等候使用，并且应该限制住院部的探视时间；影视院、医院、图书馆、博物馆等区域要有吸烟限制等。
（3）管理要求不同
物业用途不同，其管理侧重点也有差别。如图书馆内的资料、文物对环境保护提出了更高的要求，在防火、防盗、防潮、防尘、防虫、防鼠、防有害气体等方面必须采取专门的有效措施；医院化疗、放射性工作室应作防护测定，并配以警示装置等。
（4）经费来源不同
在其他类型物业的管理中，凡属营业性的，如舞厅、娱乐、健身房等，可采取自负盈亏的方式实施管理；半营业半公益性的，如疗养院、卫生所等，基本上由主管部门补贴；凡属公益性的，如学校，原则上依靠财政拨款，也有招收一部分自费生来解决费用的；图书馆基本上依靠财政拨款，同时开展复印、翻译、展览等收费性服务来补贴，但此项收入甚微。
（5）管理方式不同
其他类型物业的种类繁多，在管理方式上，有的是自主经营，有的是委托经营。从发展趋势来看，委托经营将成为主要方式。
二、酒店物业的管理与服务
酒店也称“饭店”，是指为大众准备住宿、饮食与服务的一种建筑或场所。一般比较高档的酒店，需要有舒适安全并能吸引客人居住的客房，并能为客人提供各式餐厅、商业会议厅、康乐中心、游泳池、保龄球馆、高尔夫球场等场所，还能提供综合服务，如银行、邮局、书店、花房、美容厅等。酒店物业管理是酒店经营管理的一部分，是实现酒店经营目标的基础工作，也是实现酒店经营效益的基础工作。
1．酒店物业管理的特点
（1）服务对象复杂，服务质量要求高
与其他物业相比，酒店物业的服务对象来自全国各地甚至世界各地，客人的流动性很大，每天服务的对象都不同。作为酒店物业管理人员，每天面对的多为新客户，要让每个客人感到宾至如归，不断满足新客人的新要求。特别是涉外酒店，更要维护好酒店的声誉。这就要求物业管理人员具有较高的素质，能够做到观察细致、时刻掌握客户需求。
