项目一 物业服务项目的获取
任务情景3．1
小张是某物业管理公司市场部的经理，请思考他可以通过哪些途径去为公司拓展新的物业服务项目。
知识讲解
一、物业管理市场
1．物业管理市场的含义
物业管理市场是商品市场的一个有机组成部分，物业管理活动提供的商品是物业服务，属于一种无形商品，它具有商品价值和使用价值的双重属性。物业服务企业向社会提供物业服务这种无形商品，而业主和物业的使用人正好需要物业服务这种无形商品，双方进行物业服务交换的过程，便构成了物业管理市场。因此，物业管理市场，是指以物业服务为交换对象的市场，是提供和购买物业服务这种无形商品的交换关系的总和。
2．物业管理市场的构成
物业管理行业的形成，必然推动物业管理市场的兴起和发展。物业管理市场是指以物业服务为交换对象的市场，它与其他市场一样，内在内容包括市场主体、市场客体、市场运行环境3个方面。
（1）市场主体
物业管理的市场主体是指直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体，可分为供给主体、需求主体和协调主体3类。
①供给主体。供给主体是指提供物业服务的各种类型的物业服务企业，以及一些专门提供劳务和技术的专业服务公司，如清洁公司、保安公司、维修公司、绿化公司等。
②需求主体。需求主体主要是指需要物业服务的各类物业的业主及物业使用人，以及需要进行物业前期管理的房地产开发企业。
③协调主体。协调主体主要是指政府行业行政主管部门、政府基层办事机构和物业管理行业协会，如各省、自治区、直辖市以及以下各级政府所辖的建设部门和房地产管理部门。
（2）市场客体
物业管理市场的市场客体是指物业管理市场上供给主体和需求主体的交换对象，即物业服务。
（3）市场运行环境
物业管理市场运行环境是指构成该市场的一整套制度框架和确立市场运作法则的一系列政策法规。它主要包括以下内容。
①基本的社会经济制度和各类相关的专门性法律，包括枟宪法枠、经济体制以及枟民法枠枟合同法枠枟物权法枠等。
②房地产业及物业管理行业的法规和政策，如枟物业管理条例枠和各地结合当地实际出台的枟物业管理行业管理办法枠、物业管理的各种服务规范、各种管理规定等。
③物业服务企业的设立与资质审查制度，如枟物业服务企业资质管理办法枠等。
④业主委员会的组建及运作规定，如枟业主大会规程枠等。
⑤各类物业管理契约，如枟物业服务合同枠（示范文本）等。
⑥物业管理市场运作细则，如枟前期物业管理招标投标管理暂行办法枠等。
二、物业服务项目的获取
住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
通过招投标的方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内的非住宅。新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业服务企业的，既可采取招投标方式，也可采取其他方式。
1．物业管理招标的概念
物业管理的招标，是指物业所有权人、其法定代表的开发商，业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。
2．物业管理招标的方式
（1）公开招标
公开招标是指招标人（业主或开发商或物业服务企业）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的投标人的招标方式。
（2）邀请招标
邀请招标是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式。
3．物业管理招标的程序
（1）成立招标机构
成立招标机构主要有两种途径。一种是开发商或业主自行成立招标机构，自行组织招标投标工作；另一种是开发商或业主委员会委托专门的物业管理招标代理机构招标。
（2）编制招标文件，确定标底
编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作内容。物业管理招标文件的内容、格式根据招标项目的特点和需要而有所不同，但任何招标文件都应当依据法规和惯例编写其基本内容。我国枟招标投标法枠规定：“招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。”根据这一规定和国际惯例，物业管理招标文件的基本内容可概括为3大部分。
①投标人须知。投标人须知是招标文件的重要组成部分，它是业主或招标机构对投标人如何投标的指导性文件，其内容包括投标的条件、有关要求及手续等。
A．投标的条件。招标文件之所以要对投标的条件进行说明和规定，其目的是为了保证投标人的合格性和投标的真实性。为了保证投标人的合格性，招标机构有必要对潜在的投标人进行投标资格预审，招标文件在这一部分规定参加资格预审的投标人须递交的证明资料及其格式，以便统一进行审查。为了保证投标的真实性，招标人往往还要求投标人必须缴纳投标保证金，招标文件中规定了投标保证金的比例、缴纳方式以及保证书的格式等。
B．对投标文件的要求。如果说投标的条件侧重于对投标人的要求，则该部分侧重于对投标文件的要求。由于招标机构在接受投标书时，通常会检查投标书的制作和封送是否合乎程序，因此，招标文件必须在这一部分中写明对投标文件编写的统一要求（通常提供统一的投标文件格式）以及对投标文件封存和递交的规定，以便于开标和评标工作。
C．对招标程序的说明。由于整个招标过程应体现出公平、公正、合理的原则，而要体现公平、公正原则，重要的一条便是招标程序的公开化，以增加招标活动的透明度。招标文件这一部分的内容便是通过将开标、评标和定标的规划等招标过程的关键内容予以公开，从而体现了整个招标工作的公正、透明。
②合同条款。合同条款的目的在于将中标后所要签订的合同的内容规范化和公开化，这也是招标公平、公正原则的具体表现。合同的条款分为一般性条款和特殊性条款。前者通常是物业管理招标的行业性的约定俗成，对于不同的物业管理项目均具有一般性，通常由技术条款、商务条款和法律条款组成；后者则是针对每个具体不同的物业管理项目自身的特点而度身定造的个性化条款。按照个性包括共性的道理，在合同条款中，特殊性条款也就优于一般性条款，当两者不一致时，合同应以特殊性条款为准。
③技术规范。技术规范是详细说明招标项目的技术要求，如，物业管理项目的服务标准、具体工作量等文件，当属招标文件的重点内容之一。
（3）确定标底
确定标底是招标的一项重要的准备工作。按照国际惯例，在正式招标前，招标人应对招标项目制定出标底。标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预算价格，它的主要作用是作为招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。因此，标底是招标单位的“绝密”资料，不能向任何无关人员泄露。特别是我国国内大部分项目招标评标时，均以标底上下的一个区间作为判断投标是否合格的条件，标底保密的重要性就更加明显了。
（4）发布招标公告或投标邀请书
①发布招标公告的渠道。发布招标公告应根据项目的性质和自身特点来选择适当的渠道。国际惯例中常见的招标公告发布渠道有指定的招标公报、官方公报、本国报纸、技术性或专业性期刊以及信息网络等其他媒体。
一般来说，一些必须招标的大型项目的招标公告都应在指定的刊物上刊登。如实行国际竞争招标的公告的指定发布刊物为联合国出版的枟发展商务报枠（ Development Business）；必须实行国内公开招标的项目的招标公告指定在我国出版的枟中国招标枠期刊上刊登。除了必须在指定的刊物上刊登以外，此类项目还可以在官方公报上刊登招标公告，使投标具有广泛性，如，在我国还主要刊登在枟人民日报枠枟中国日报枠上。
对于大多数中小规模的物业管理招标项目，其招标公告一般选择在国内广泛发行的一种报纸上刊登。如果是实行地方性公开招标的项目，其招标公告应选择在本地的官方公报或本地区广泛发行的一种报纸上刊登。另外，还可以选择在一些专业类期刊上刊登，如房地产、物业管理专业期刊等。
实际上，除了一些必须要在指定刊物刊登的招标项目外，国际惯例对招标公告的发布一般只要求符合信息广泛性原则。因此通常情况下，一项招标项目往往同时通过几种渠道发布其招标公告，而不拘泥于某一种渠道，比如在当今的信息网络上刊登招标公告。
②发布招标公告的时间安排。为使潜在的投标人对招标项目是否投标进行考虑和有所准备，招标人在刊登招标公告时，在时间安排上应考虑以下两个因素。
A．刊登招标公告所需时间。各类刊物从接受广告申请到刊出广告需要一定时间，如果没有充分地考虑，招标公告可能会在投标截止日期之后才能刊登出来。另外，如果要通过几个渠道发布招标公告，要考虑到各类渠道的出版周期（如报刊的出版周期显然要比网络媒体长），以便招标公告基本能在同一时间刊登出来。
B．投标人准备投标所需时间。这一时间应从招标公告预计发布日期开始计算。投标人申请投标→得到招标文件→准备投标→递交投标书需要有足够的时间。按照国际惯例，从招标公告发布之日算起，应让投标人至少有45天（通常为60～90天）来准备投标和递交标书。
③招标公告的内容和格式。招标公告应以简短、明了和完整为宗旨。通常情况下应包括以下内容。
A．招标单位（业主或开发商）名称。
B．项目名称。
C．项目地点。
D．项目资金来源（物业管理资金来源，如业主分摊或开发商预付等）。
E．招标目的（邀请资格预审还是邀请投标）。
F．项目要求概述（项目性质、规格及管理要求）。
G．购买招标文件的时间、地点和价格。
H．接受标书的最后日期和地点。
I．开标日期、时间和地点。
J．如果需要，规定资格预审的标准，以及提供资格预审文件的日期、份数和使用语言。
K．必要时规定投标保证金的金额。
L．招标单位的地址、电话等联系方法。
招标公告的具体内容和格式可以根据招标人的具体要求进行变通，然而招标公告的基本内容，如招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间，以及获得招标文件的办法等关键事项，按照我国枟招标投标法枠规定必须载明。至于投标邀请书的内容和格式与招标公告大致相同，在此不再重复。
（5）组织资格预审
①资格预审的程序。
发出资格预审通告或资格预审邀请书。发布资格预审通告通常有两种方法。一种是在前述的招标公告中写明将进行资格预审，并通告领取或购买资格预审文件的地点和时间；另一种方法是在报纸上另行刊登资格预审通告。资格预审通告的主要内容包括：招标项目简介；项目资金来源；参加预审的资格；获取资格预审文件的时间、地点以及接受资格预审申请的时间和地点。按照惯例，从刊登资格预审通告的日期到申请截止日期应不得少于45天。
出售资格预审文件。资格预审文件应提供招标人及招标项目的全部信息，其内容应比资格预审通告更为详细，如对若干物业服务企业组成联合体投标的要求等。此外，资格预审文件中还可规定申请资格预审的基本合格条件，或对外资物业服务企业单独或联合投标的一些规定，申请投标资格预审的一些基本要求，例如，从事该行业至少若干年，承担过类似的物业管理项目等。最后，招标人还应在资格预审文件中规定资格预审申请表和资料递交的份数、时间和地点及文件所使用的语言等。
评审。资格预审申请书的开启不必公开进行，开启后由招标机构组织专家进行评审。如有必要，还可召开资格预审准备会议，以便申请人取得有关项目情况的第一手资料。
②资格预审的内容。
申请人的基本情况：公司名称、地址、电话和传真、公司等级、注册资本、关系企业等，以及与本合同有关的主要负责人、项目授权代表；公司组织机构情况，专业人员及管理人员的人数；公司历年承包合同的类型、金额及主要所在地区等。
申请人的财务状况：公司资产负债表、损益表等财务报表；银行过去5年的资信证明以及对未来2年财务情况的预测报告。
经验和过去的表现：过去5年内申请人完成的类似项目的基本情况，如，这些项目和业主的名称、项目工作量、合同金额、服务期限等。
对于上述在预审中申请人必须提交的重要内容应当在资格预审文件中予以明列，或制成表格，要求申请人按要求填写。
③资格预审的评审方法。
