早期介入是物业服务企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业服务企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。同时，建设单位还可以通过引入高水平的物业服务咨询来提升自身的品牌。
四、早期介入的内容
1．项目可行性研究阶段
（1）介入形式
向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。
（2）主要工作内容
①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式。
②根据规划和配套确定物业管理与服务的基本内容。
③根据目标客户情况确定物业管理与服务的总体服务质量标准。
④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准。
⑤设计与客户目标相一致并具合理性价比的物业管理框架性方案。
2．规划阶段
（1）介入形式
物业服务企业参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险。减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。
（2）主要工作内容
①就物业的结构布局、使用功能提出改进建议。
②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议。
③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见。
④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。
3．建设阶段
（1）介入形式
物业服务企业主要派出工程技术人员进驻现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
（2）主要工作内容
①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案。
②配合设备安装工作，在现场进行监督，确保安全和质量。
③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等问题从物业管理的角度提出意见。
④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。
4．竣工验收阶段
（1）介入形式
物业服务企业作为物业的管理者，从确保物业正常使用的角度，参与对已竣工物业的验收，严把质量关。房地产开发企业和施工单位也要为物业服务企业参与竣工验收提供方便与支持。
（2）主要工作内容
①参与隐蔽工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议。
②参与单项工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议。
③参与分期验收，做好记录，对问题工程提出整改建议。
④参与全部工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议。
5．销售阶段
（1）介入形式
物业服务企业以“售后服务者”的身份，积极参与开发商的售楼活动。现今售后服务已成为人们选房的重要砝码，物业服务企业提前亮明身份，向业主、准业主展示自身的服务优势，等于给他们吃了定心丸，既有利于房产促销，也利于日后双方的和谐共处。在销售工作中物业管理的介入，既是前期物业建设和物业管理理念的延伸，也正式确定了以后物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用。
（2）主要工作内容
①完成物业管理方案及实施进度表。
②拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续。
③拟订物业管理的公共管理制度。
④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训。
⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务。
⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。
五、前期物业管理
1．前期物业管理的含义
前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。前期物业管理与服务既包含物业正常使用期所需的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施承接查验，业主入住，装修管理等特殊内容。
2．前期物业管理的工作内容
在前期物业管理期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主入住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通等前期物业管理的特殊内容。本节只就前期物业管理的部分特殊内容作简明介绍，其他服务内容另有阐述。
（1）物业管理项目前期运作
①管理资源的完善与优化。在物业管理实践中，往往在业主入住之前已经形成了物业项目管理机构，配备了相应的物业服务企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备。但上述工作一般带有临时性和不确定性，因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括。
A．管理用房到位。建设单位按规定将管理用房移交给物业项目管理机构。物业服务企业对管理用房进行合理划分和必要装修，成为项目管理机构固定的管理用房。
B．物资配备到位。一个新的物业管理项目运作需要配备的物资较多，在项目开始运作的时候，一般只配备了其中的一部分。在前期的物业管理过程中，应根据实际需要逐步配备到位。
C．物业管理人员到位。物业管理的人员到位主要包括补充人员；对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能；对组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织机构；加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。
②管理制度和服务规范的完善。在前期物业管理过程中，物业项目管理机构应根据实际管理情况对已制订的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。
③确定物业管理单项服务的分包。对物业管理项目进行管理时，物业服务企业可以根据企业的自身情况和需要来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对分包的服务项目，要进行市场调查、筛选，确定符合自己要求的分包单位。
（2）工程质量保修
在物业竣工验收后，工程进入了质量保修期。物业服务企业的工程质量保修工作，主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修问题，跟踪并督促完成。业主产权专有部由业主自行向建设单位提出处理要求。在实际操作中，业主出可向物业服务企业反映，物业服务企业应及时转告建设单位进行处理。
（3）前期沟通协调
物业管理是一个综合性较强的行业，物业管理活动涉及的单位、部门也较多。其中，直接涉及的单位和部门有：政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业服务企业、业主、业主大会以及业主委员会等；相关的单位和部门有：城市供水、供电、供气、供暖、通信等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。物业服务企业应分析各相关部门和单位的作用及其与物业管理项目之间的相互关系，确定与各方面沟通协调的内容，建立沟通协调的渠道。通过沟通协调，建立起良好的合作支持关系，这不仅有利于前期物业管理工作的开展，也为后期的正常管理打下了良好的基础。
任务指导3．2 完成任务情景3．2 中的工作任务。
（1）可分小组进行辩论，在辩论中阐明自己的理由。
（2）可在模拟物业管理中心进行。
技能实训3．2
参观某在建小区，从物业管理的角度对该项目的建设提出合理化建议。可分小组进行讨论，从规划设计和施工这两个角度提出合理化建议。
思考练习
（1）什么是物业管理的前期介入？
（2）物业管理是否有必要在物业交付使用前就介入，为什么？
项目三 承接查验
任务情景3．3
汇景园项目马上进入承接查验了，王经理负责该项工作。现在他将召开一个承接查验的准备会，请思考以下问题：
有哪些人员需参加这个准备会？
王经理在准备会前应做好哪些方面的工作安排？
知识讲解
一、承接查验的含义
物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理与服务至关重要。
二、新建物业承接查验
在物业竣工验收合格后，物业服务企业入住之前，对物业进行承接查验。物业服务企业对物业进行查验之后，将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。
1．实施承接查验的物业应具备的条件
①建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。
②供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。
③教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。
④道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。
⑤电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施、设备取得使用合格证书。
⑥物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。
⑦法律、法规规定的其他条件。
2．物业承接查验的程序
①确定物业承接查验方案。
②移交有关图纸资料。
③查验共用部位、共用设施、设备。
④解决查验发现的问题。
⑤确认现场查验结果。
⑥签订物业承接查验协议。
⑦办理物业交接手续。
3．物业查验的主要内容
（1）物业资料
在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验下列资料。
①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
②设施设备的安装、使用和维护等技术资料。
③供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件。
④物业质量保修文件和物业使用说明文件。
⑤承接查验所必需的其他资料。
（2）共用部位
一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。
（3）共用设备
一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。
（4）共用设施
一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
4．物业查验的方式
物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。
5．承接查验所发现问题的处理
对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下。
（1）收集整理存在的问题
①收集所有的枟物业查验记录表枠。
②对枟物业查验记录表枠内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造册。
③将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。
（2）处理方法
工程质量问题整理出来后，由建设单位提出处理办法。在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。
（3）跟踪验证
物业服务企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪。对整改完工的项目进行验收，办理查验手续；对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。
三、物业管理机构更迭时的承接查验
物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，二者进行承接查验的内容和重点有一定区别。更迭时物业查验的内容如下。
①物业资料情况。除了如上所述的承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中所产生的重要质量记录进行检查。
②物业共用部位，共用设施、设备清单及管理现状。
③各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况。包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。
④其他内容。
a．物业管理用房。
b．产权属全体业主所有的设备、工具、材料等。
c．与供水、供电、通信等市政管理单位的供水、供电、通信的合同和协议等。
四、竣工验收的含义
工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续。建筑商把物业交给开发建设单位这一交接过程称为“竣工验收”。
任务指导3．3 根据任务情景材料召开承接查验准备会，分小组完成任务。
步骤：第1步，分小组进行角色扮演；
第2步，拟定准备会上王经理的讲话稿，以及参会者的发言与提问。
技能实训3．3
阅读住建部颁发的枟房屋接管验收标准枠，就老师选定的项目进行模拟承接查验。
思考练习
（1）什么是物业承接查验？
