营销是个难题、是门科学，所以营销队伍中应当有诸葛亮式的智囊型人物。如果没有，就应当外聘。否则，如果任凭拍脑袋、想当然，盲人摸象、我行我素，就很难开展营销工作，更不用说取得实效了。
这方面比较典型的例子是，山东省烟台市南大街购物城的营销案例。
委托专业公司代理销售
南大街购物城是当地一家开发商新建的一个房地产项目，产品类别属于投资型商铺。商铺建成后必须卖给投资者，然后由投资者自己经营或出租。
南大街购物城位于新兴商业区和传统商业区的结合部。项目完成后，开发商作为一家民营企业，感到自己在销售方面缺乏经验而力不从心。
为了打开局面，开发商及时聘请了山东最后企业策划咨询有限公司代理销售，取得了非常理想的效果。仅仅一个月时间，不但所有店铺就全部售罄，而且售价出现了翻番的喜人局面。
那么，最后企业策划公司又是何方神圣呢？
原来，这是一家尤其擅长于房地产销售项目的企业策划公司，非常清楚怎样对目标消费群进行有针对性的销售行为。南大街购物城委托这样的企业进行策划，实在是找对了路子。
他们的具体做法是：
坚实有力的市场调查
接到委托后，最后企业策划公司首先进行了扎实的市场调查。
他们在调查中发现，当地的消费者（包括年轻女性）买衣服虽然注重个性、新潮，可是却并不十分讲究名牌，而是喜欢到小商店去购买。所以，当地许多超大规模的商场已经连续多年无法启动市场。而这些街头时装小店虽然生意兴隆，可却没有形成集中的市场。
与此同时，当地的房地产市场行情十分低落，商业竞争却已经处于“白热化”状态。
在这样的情况下，要及时打开店铺销售局面可谓生不逢时。
有鉴于此，最后企业策划公司针对这样特定的区域文化和市场特性，毅然决定，将南大街购物城定位于全市最集中、最能领导时装潮流的大型服装城，号召消费者“走百家不如走一家。”
确定了这样的市场定位后，一套包括目标消费者群体分析、销售方式、报价系统、广告设计等完整内容的策划方案就呼之欲出了。
利用银行信誉作销售秀
接下来，最后企业策划公司利用“南大街”（相当于王府井大街在北京的地位）在当地的影响力，决定把这个房地产项目命名为“南大街购物城”，以激发消费者心目中的诸多商业元素。
针对当地消费者对期房销售颇有疑虑的态度，又因为开发商是一家民营企业，最后企业策划公司为了消除消费者疑虑，获悉某银行即将进驻的消息后，立刻借用进驻银行的信誉，增强消费者的购买信心。
同时，由于有银行进驻，银行愿意为开发商和购房者提供按揭贷款，也在一定程度上为增强消费者信心、打开销售之门提供了有利条件。
银行开业后，开发商租用银行富丽堂皇的营业大厅作为销售现场，让人觉得南大街似乎是由银行介入开发的！
这样的“借光”在日后的店铺销售中起到了至关重要的作用，因为它迅速提升了开发商的企业形象。
直到店铺出售完毕，许多消费者还不清楚银行与开发商究竟是什么关系。
极具震撼力的广告策划
由于楼盘名称起得好，再加上银行信誉的影响力，以及随后一系列有关《卖南大街》的系列广告的播出，为楼盘销售产生了积极影响。
尤其值得一提的是，针对当地传统文化的渗透及保守心态作祟，虽然新兴商业区已经开始取代传统商业区，可是其“南大街”本身的特殊商业历史地位仍然对当地消费者起着潜移默化的作用。在一些人的心目中，“南大街”就等同于“聚宝盆”的概念。
有鉴于此，最后企业策划公司推出了以《卖南大街》为标题的第一期广告，并且把“南大街”三个字的字号放至最大——目的很明确：既然在消费者心目中，“南大街”就等于“聚宝盆”，那么，我现在卖“购物城”就等于卖“南大街”、等于卖“聚宝盆。”是不是这么一回事，你自己去考虑吧——为了避免出轨，在“南大街”三个字的下方，用小字标明“商业网点旺铺”，并说明“就像北京的王府井、上海的南京路、广州的北京路一样，最著名最火旺的商业街正是南大街……”
对于有些消费者来说，他们并不清楚这里的“南大街”是指购物城，所以看到广告时居然吓了一大跳，其广告冲击力可想而知。
广告刊出后，当天下午4时，整个销售现场就人满为患，到晚上8点销售额就突破了1000万元，并且仍然人头济济。
在当地，1997年的那次发行股票曾经造就了数以千计的“百万富翁。”可是股票在当时还是个新生事物，许多人白白错过了这种投资机会，以至于在许多人的脑海中产生了“买原始股必定赚钱”的心态。
对此，最后企业策划公司又以《原始股》为标题策划了另一期广告，连同《买南大街》、《到南大街淘金去》等一起，继续连续前期广告的轰动效应，把“原始股”与“投资商铺”相提并论，激发消费者的购买行为。
虚拟运营
时间很快就临近春节了，为了让前期购买店铺的消费者尝到甜头、领到“红包”，最后企业策划公司针对全年服装销售40%的营业额都集中在春节前两个月的特点，决定抓住这个商机，提前为消费者购买的商铺增值。
据此，他们将已经完工的购物城一、二层，在保证安全的前提下单独出租经营权。
随即，他们打出了《您一年的收入，可能全有赖于这40天的收益》、《我们要让每一个试租者都赚钱》等招商广告，承诺，在春节前的40天时间内，要让消费者亲身感受一下购买“南大街”得到升值的喜悦。
他们针对各种付款方式的消费者，分别采取不同的策略，承诺，如果对“虚拟运营”结果不满意可以随时退款。
火爆场面可想而知。在这40天时间里，每天的客流量高达10多万人，有的承租户一天收入就高达10多万元。
这样的火爆场面让原来还多少有些疑虑的消费者疑虑顿消，让原来已经购买了的消费者喜不胜收。销售商不但及时收回了欠款尾数，大批承租户也摇身一变从“准业主”变成了正式业主。
理所当然的是，“虚拟运营”结束后连续出现了排队抢购商铺的火爆场面，并且创下了当地房地产成交量的最高纪录——第一期计划内销售的1万多平方米商铺，15天内就销售一空，且为二期的销售打下了良好基础。
而直到这时候，他们所投放的广告费用还只有30多万元，相当于销售总额的万分之二。
