一、商场物业的类型和管理特点
商场是指从事具体商业行为的物业。商场的类型与特点如下：
（一）商场物业的类型
1.从经营方式分。可分为货柜隔离购物和开放式购物两类。货柜购物即每个层面购物被柜台或铺位分割成销售不同种类商品的小单元，顾客购物时不进入柜台直接挑选由售货员拿给顾客，这种零售商店一般被称为百货商场（或专营商店）。开放式购物是把零售商品陈列在开放式货架上，顾客可直接挑选，这种零售店被称为超级市场或仓储式购物中心。
2.从楼宇功能分。可分为单一经营性商店和综合多功能经营商店。
3.从档次来分。可分为普通型和豪华型两种。普通型的商业物业的设施、设备和管理方式都是传统性的，所经营的商品都为大众化商品。豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢滩上海而建造一批高档的商业楼宇，其设施，设备齐全、先进，如电视监控、消防系统都由计算机系统控制以及先进的管理设施，豪华、高雅的购物环境，可谓现代的商业楼宇。
（二）商场的物业管理的特点及要求
1.建筑特点。建筑内部一般用大间隔、大空间设置，使整个层面一览无余；外观设计讲究宏伟壮丽。有的还有广场、喷泉或小瀑布；在装饰上追求典雅、奇特，在气氛上力图营造浓烈、激情或温馨，造成感观上的刺激或和谐。据此，在管理上要求创造和维持环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中流连忘返，增强购物的信心和欲望。
2.设施齐全。现代商业设备、设施先进，因而对管理人员的素质要求较高。
3.客流量大。商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半点松懈。
4.服务水准。要为商户提供最佳服务，吸引顾客。
二、商场物业的管理模式及机构设置
物业管理公司应实行总经理负责制。总经理负责企业的全面经营，确立物业管理公司的发展目标、经营方针和管理手段，以期获得良好的经济效益，扩大公司的规模。
总经理下设有关职能部门，部门经理负责其部门的经营管理工作，根据公司的总体发展目标和工作计划制定本部门的工作目标及计划，并组织实施。
公司的组织机构可采用直线———职能制。即是直领导，分级负责。此种机构的组织方式通常实行目标责任制，既有明确的任务，又给实施者自主活动的空间，调动其工作积极性。
所有员工实行岗位聘任制，逐级发给聘书，任期通常为2~3年，并按其各自专业特长，管理能力、组织能力和工作经验认定职务，实行按能定岗用人制度。
三、商场物业的管理内容及管理实施
（一）楼宇及附属设施，设备的养护及维修管理
商业楼宇的日常养护标准高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业楼宇的重点在于各种设施、设备上，因为这些都能直接影响经营环境。
（二）环境卫生及绿化管理
环境卫生管理方面应注意以下几点：
（1）楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；
（2）柜台内陈列架上商品陈列应美观，不得凌乱或随意置放；
（3）商户铺内产生的垃圾需袋装并放至指定位置，及时清理；
（4）楼宇内外的主要卫生清洁时间应安排在非营业时间，营业期间必要的清洁应由清洁人员用抹布擦拭；
（5）雨天进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。
（三）安全保卫管理
（1）商场楼宇一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置；
（2）运用电视监控系统对商场进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存做查证。在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商场中铺面多，柜台多，人流密集，易造成电视监控死角，人防必不可少。门岗的保安员主要责任是发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处置，防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告。
（四）广告管理
（1）市场内部广告，应由物业管理公司委托专业广告设计人员按商场整体布局设计。承租户广告需就其式样、颜色等项由物业管理公司审核，做到管理有序。户外广告一般不设置，如果属于商场整体促销广告也应注意整体性和形象性；
（2）橱窗展示宣传也是重要方面，应做到橱窗玻璃洁净，灯火明亮，开关及时，陈列物品整洁有序。
（五）装修管理
商场楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租人依据经营要求，提出装修申请。也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：
（1）建立周全、详细、便于操作的管理制度；
（2）专人负责对工程实行严格的监督；
（3）选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；
（4）对装修现场进行监督管理。
（六）租赁管理
有些商场引进了承包制，逐步发展到柜台出租、楼宇层面或整幢楼出租，作为物业管理公司在做好楼宇的租赁同时，注意租赁管理。
1.出租方式。主要有租金投标和协议租金两种，在地段好、顾客量大的商场，商户往往要争相租赁，在同时出现多个承租商户的情况下，可用竞标方式，以获取理想的租金。而在一般地段，商户争铺面的情况尚未出现时可用协议租金，这一方式较灵活便利。
2.租金管理。主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商场楼宇的空置率；承租户的经营特色；商场所处的位置。另外，经营商品给管理带来的难易也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。
