一、法国物业管理机构
为了保证社会福利住宅的建造、出售或出租，以及对出租房屋的维修与服务，在法国各区都建立了“HLM”机构，全称是“HL MUNI ON”，意思是低租金住房联合会，“HL M”指的就是社会福利住宅。“HLM”机构是非盈利性部门，其主要任务是开发建造社会福利住宅；出租或出售住房（以出租为主）；对房屋及其设备进行经营管理、维修保养、改造旧房。其建房和出租、维修改造房屋都可以从国家获得补贴。目前，在全法国的住房中，有16%的房屋属于“HL M”，共有330 万套，其中有50%的房屋出租，每年可收500 亿法郎的租金和250 亿法郎的住房管理费及其他费用等，并可接受每年由国家提供的1100 亿法郎贷款。法国每年建房总量中“HL M”占25%，每年还改造5 万套住房。
法国“OPI EV OY”住房管理局（简称OP V），即行政管理型的“HL M”管理机构。它是全国300 多个行政型“HL M”机构中，惟一的跨地区低租金住房管理局（其他仅管理本区域内的房屋），是法国第一大住房管理局。其规模仅次于巴黎区住房管理局。该局成立于1920 年，总部设立在凡尔赛，下设8 个分部。“OPV”住房管理局和其他房管部门比较，其特点不仅仅是管理的房屋分布上跨区，活动范围大，更主要的是这个局在房屋经营管理上，能不断有新的开拓、开发和新建改造旧房，是本部门的资金能自我平衡，不需要政策的额外补贴，并且能使住房户和政府对管房的工作和服务感到满意。“OPV”住房管理局跨区管理7 个区\县的房屋。管房42 万套。约400 万平方米。其中有许多是成片的居民区，有些小区拥有居民5000~10000 人。
管理局的最高决策和监督管理层是由15 人组成的行政管理委员会，也是董事会，也是产权人的代表。其委员的组成是：1 名主任由国家派任，5 名委员由地域内的下院议员参加，3 名委员由租房户推出的代表，1 名委员由“CIL”机构指派，其余成员由省长指派。委员每三年一届，管理局的总经理由董事会任命，负责具体的领导和协调全局的工作。
二、管理体制与格局
法国人的生活水平在世界上名列前茅。其家庭年平均收入7.2万法郎，绝大多数家庭拥有自己的住房、汽车、彩电、冰箱、电话，且以独立的花园式住房为主。法国的社会保障体系也比较完善和全面，已建立养老、医疗、失业、就学等多层次、多元化的全民保障体系。
随着这套体系的健全，法国成立了物业管理协会，引导物业管理服务社会化，现在已形成“政府集中精力抓管理、企业集中精力抓生产”的格局。主要是通过签订合同委托专门部门完成，物业管理公司则根据居民居住地段、面积、设施收取一定数额的物业管理费（物业管理公司利润一般在8%~10%左右）。例如，公用部分的水、电、气，以其水电表到居民家为界，以外为公共部分，由物业管理公司承担维修保养，以内由居民自行管理。对公共部分维修管理，物业管理公司采取召开房东会共同决策的方式，维修费由居民共同承担。发现拖交、欠交或不交管理费者，交由法院判决；反之，物业管理不到位，则由房东代表大会向地方法院投诉，由法院处置。
三、法制建设与物业管理专业化
在法国无论是物业、交通、市政、绿化都有整套很详细的法律条文，通过一整套系统的社会化大分工来完成各自的工作，遇有问题，直接通过法律程序解决。这一点很值得我们学习和借鉴。但其物业管理工作与我国目前物业管理存在较大的差异，主要差异在于，法国物业管理机构和人员主要是负责各项物业工作的管理而不是具体从事各项各类服务项目，具体服务项目由物业管理公司与社会专门公司签订合同来完成，我国现有的物业管理公司与其相比可以说是身兼两职，机构庞大，人员繁冗。
四、现代化管理手段
法国物业管理的计算机现代化管理是其最大的特色。住房管理局设置了具有高附加值的职能部门———计算机管理中心，并与各个分中心形成联网，开发配备了模块式物业管理软件。几十年来，他们从实践中总结出丰富的经验，对“HLM”采用先进的计算机管理手段。1983 年“OPAC38”由里尔一个公司购买了“HL M”物业管理软件“HABI TAT”的版权和著作权，“OPAC38”将这一软件加以改进、补充并以“HABI TAT400”的注册名称推向市场。
“HABI TAT400”是一个模块式的物业管理软件，它以I B-MAS/400 为基础，共有3000 多个程序，其软件的内容非常丰富，且具有高水平的系统完整性，它提供宽广的实用范围，从出租、销售到建设期间的财务以及人员工资的管理等诸多内容一应俱全。管理、支出管理、总会计、协作单位、房屋现状勘察管理、工资与人事管理、物业维修管理，书面材料管理等。“HABI T AT400”有使用方便的多种功能，设有“帮助”键随时可以查阅，还可以广泛使用由用户设立的库，并能完成所需各种材料的打印输出。
房租管理是“HABI TAT400”软件中的重要内容，它具有多种功能，在法国，并不是任何人都可以租住“HLM”机构的住房，当租房者的房租超过家庭收入的20%时，承租人可向国家申请房租补贴。由于工资的变化而引起的住房补助也有相应的变化，因此，在房租管理模块中，有住房补贴异常的自动管理，可以随时准确地计算出租户所享受的住房补贴及应缴的房租。另外，当遇到租户未按期缴纳房租的情况时，计算机会自动进入追款程序管理，打印催款通知，并有追款程序执行情况和余额存档对拒付情况存档、付款方式改变存档等。房租管理模块中，还可以做出情况汇报，随时对欠款（包括在住的和已交房的住房）、因陈旧空闲的房屋及其类型、住户的社会阶层比例、周转情况与进出量、住户国籍、收入情况、年龄等内容进行分析。
资金对于物业管理是至关重要的，在这个物业管理软件的总会计模块中有整个公司的经营成果情况、资产负债情况、折旧情况、债务及债权状况，并可根据要求查询和打印。管理人员还可通过“HABI TAT400”物业管理软件进行财务预算管理，并随时查询预算执行情况，以便及时掌握物业管理公司的经营状况。同时通过计算机还可以采购订货，可以进行房屋状况勘查管理。
目前，法国有30 多家公司使用“HABI TAT400”物业管理软件，管理着26 万套住房。
