一、物业管理公司的概念与职能
（一）物业管理公司的定义
物业管理公司是依法定资质条件和程序成立，根据业主或业主管理委员会的委托合同与相关法规，对物业实行专业化管理的经济实体。
这一概念包括三层含义：第一，物业管理公司须具备法定资质条件，并经政府主管部门审批后，方能注册成立。第二，物业经营活动的前提，是有业主或业主管理委员会的委托，经营活动受到物业管理法规的约束，即物业管理公司只能在业主授权和法规限定的范围内经营。第三，物业管理公司是专业化经营实体，这主要体现在其经营内容的专业化、技术专业化、管理专业化等方面。
（二）物业管理公司的职能
物业管理公司的职能包括经营职能和管理职能两部分。经营职能指财务、人事、安全、销售、物业管理业务活动等职能。其中，财务职能是物业经营职能的核心，它以物业管理资金的流动状况及其盈亏决定着物业管理公司的存亡。人事职能是物业管理公司的根本，科学配置人力资源是物业管理公司活力的源泉（相关内容参见本章第二节）。安全职能包括物业管理公司内部人、财、物的安全和所管物业区域内的财产安全及社会秩序安定等职能。物业管理业务活动即物业公司的具体业务经营活动，主要包括：环境维护、房屋代管与出租、房产交易中的咨询服务、售后物业管理及多种配套经营服务等职能。其中，房产交易中的咨询服务指经纪、代理、估价、中介等经营活动。物业售后服务指装饰、修缮、租赁管理、清洁保养、消防治安等。配套经营服务主要有餐饮、商店、健身、娱乐、文化等服务。
物业管理公司的管理职能，是指对物业管理公司的各项经营活动，进行计划、组织、指挥、协调、控制的过程。即物业管理公司的管理职能分计划、组织、指挥、协调、控制五项职能。计划职能是对物业公司目前和长远的目标及实现方式所作的抉择，即制定物业总体管理目标、年度经营计划及综合服务项目开发计划等。组织职能是根据计划、本着效率原则，合理配置公司资源，使人尽其才、物尽其用，实现最小投入、最大收益的管理活动。其核心是科学设置岗位和人员配备，并建立岗位责任制，使责、权、利实现有机结合。指挥职能是依计划执行情况，对执行过程进行的指导和督促。协调职能指协调物业管理公司内外各方面的关系，努力降低内耗、外损，使整个经营活动实现良性循环。现代管理学理论亦称之为公共关系职能，即评价公司公关状态，采取积极行动，塑造企业美好形象，营造公司良好经营环境，实现公司内部及社区对公司经营活动的理解、支持与合作。控制职能指对计划或计划执行中的偏差予以纠正或修订的过程。它包括对不合实际的计划进行修订和对执行中的偏差予以纠正两个方面。
二、物业管理公司的分类
（一）按照所有制性质划分，可分为国有、集体、股份、三资、私营等五类
国有物业管理公司亦称全民所有制物业管理公司，资产及所有者权益归全民所有，由国家代理经营。国家再依照所有权和经营权分离的原则，授予企业经营者的经营管理权。集体所有制物业管理公司的资产归全体劳动集体所有。目前也有部分集体所有制企业实行集资创建、承包经营等形式。股份制物业管理公司由股东出资组建而成，资产和债务由股东以其出资份额分享或承担。随着证券民主化趋势的发展，私人股份将在物业管理公司中占有相当比重。三资公司指外商独资、中外合资、中外合作经营的物业管理公司。随着我国加入WTO 后物业市场的全面开放，三资物业管理公司在我国有发展壮大的趋势。私营物业管理公司资产归个人所有。个人承担有限或无限责任。目前物业管理市场的大部分仍控制在国有、集体和股份公司手中。以物业管理公司数量最多的上海为例，国有、集体、股份、中外合资合作的物业管理公司占98%，管理着99%的上海物业，而且股份制物业管理公司呈上升势头。
（二）按组建形式分类，可分为法人公司、非法人公司两大类
法人公司是依法定资质和程序经注册成立并独立承担债权债务的独立企业。法人公司的组建主要有两种形式：一种是计划经济时代的房管所（主要经营系统单位内国有房产）转制翻牌成立的物业管理公司；另一种是适应市场经济而新成立的股份或独资物业管理公司。这类公司主要是为大型开发区、住宅小区、大型商厦的管理服务而建的。它设备先进，专业化程度高，服务标准化，且有较强的市场竞争力。
非法人公司主要指房地产开发公司或各类大型企业下属的子公司或联营公司，主要从事上级公司开发项目的售后管理。此外，某些房地产开发集团中独立核算的物业管理事业部，也可归入这一类别。
（三）按照经营方式分，可分为委托服务型公司和租赁经营型公司两类
委托服务型物业管理公司指接受业主委托而经营的公司。公司本身对物业没有产权。租赁经营型公司对物业拥有产权，即对自建后对外租赁的物业进行管理的物业管理公司。有些物业管理公司建房后部分售出，因而同一物业管理公司常兼具上述两类业务的经营方式。
三、物业管理公司的性质
作为社会经济生活成员之一的物业管理公司，像其他企业实体一样，具有自然属性和社会属性双重性质。
（一）物业管理公司的自然属性
物业管理是受业主委托，依法对物业实行专业化管理的经济实体。它有明确的经营宗旨和公司章程，能够独立承担民事和经济法律责任，通过有组织的经济活动，赢得合理利润。因此，物业管理公司是厂商，即企业，这是其最本质的属性。
但是，物业管理公司本身并不生产和销售商品，而是为业主和居民提供物业管理服务，即对建筑楼宇维修保养、确保物业及环境整洁安全，改善生活设施和物业区域形象，协调业主、居民、社区之间关系等。从这一经营内容来看，物业管理公司的经营性质属于服务性行业，即第三产业。物业管理公司所提供的服务本身并不能独立地满足居民的居住需要。这些服务功能依附于物业及其配套设施而存在，并在此基础上发挥其效用，所以，物业管理公司的服务具有附属性或称为配套性。因此，从物业管理公司的经济本性上看，物业管理公司是提供附属性服务的房地产服务企业。
（二）物业管理公司的社会属性
物业管理公司是社会生产关系的载体。它的内部组织体系体现着互助合作式的劳动生产关系，它的外部环境缭绕着层层叠叠的社会经济关系。因此，物业管理公司体现着社会生产关系的方方面面。它诞生于错综复杂的社会生产关系之中，并在这种动态关系中发展壮大。
此外，物业管理公司依法或受托对物业的生态、小区域社会环境予以管理。它不仅提供了健身、娱乐、文化服务，而且还在倡导着健康文明的习俗、文化。因而，物业管理公司也是社会文明的倡导者和创造者。
四、物业管理公司的特点
归纳起来，物业管理公司具有专业性、综合性、服务性、社会契约性等特点。
（一）专业性
物业管理公司的专业性指它是专门经营物业管理的经济组织，需要专业的房屋维修、设备维护、智能设施运营管理等物业管理人员，对物业实行高标准专业化管理，并配备有相应的专业化工具和设备。
（二）综合性
物业管理公司是一业为主，多种经营。除对物业修缮、养护、经营、环卫、保安、绿化及其他社区配套服务外，同时经营社区内文化、体育等设施，还代理业主或住户各项委托业务、代理各项公用事业，如供电、供热、燃气、有线电视、宽带上网等等的收费、设施维护与管理等业务，因而是个综合性经营企业。
（三）服务性
如前所述，物业管理公司本质上属第三产业，主要提供有偿物业管理服务。其经营宗旨是“业主至上，服务第一”。卓越的物业管理公司还提供经常性的无偿公益服务，如便民急救服务、公益捐助和孤老帮扶等。这更充分体现了物业管理公司的服务性。
（四）社会性
一方面，物业管理公司本身是一个社会小团体，处处体现着多层面的社会关系，使得公司内部形成独特的社会小气候；另一方面，在公司外围是社会大气候，它与公司内部不断进行交流与融合，影响和改变着公司小社会，同时，物业管理公司通过积极的引导，制定社区文明公约、开展积极向上的文化体育活动，对周围的社区文化、文明发展起到推动作用。所以，物业管理公司不仅仅是一个专业经济体，更是一个负有重要使命的社会组织。
（五）契约性
契约性即商业性。物业管理公司经营活动根植于物业管理委托合同，而且其所有经营活动如员工聘任、专业项目分包等无不通过契约形式予以确认。物业管理公司的责、权、利的承担与分享，无不以契约为依据。
五、物业管理公司的权利和义务
（一）物业管理公司的权利
物业管理公司依《城市新建成住宅小区管理办法》享有如下权利：
（1）物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定物业管理办法；
（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；
（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
（4）有权制止违反规章制度的行为；
（5）有权要求业主管理委员会协助管理；
（6）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；
（7）可以实行多种经营，以其收益补充小区物业管理经费。
物业管理公司上述权利的行使受法规和物业管理委托合同的约束，因为这些权利本身源于法规和委托合同的明示或默示的授权。凡超越法规和合同授权之外行使的任何“权利”，均由物业管理公司承担一切不良后果。
（二）物业管理公司的义务
与权利相对应的物业管理公司应尽的义务有：
（1）履行物业管理合同，依法经营；
（2）接受业主管理委员会和住宅小区内居民的监督；
（3）重大的管理措施应当提交业主管理委员会审议，并经业主管理委员会认可；
（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。其中，接受物价管理部门的价格监督，关系到物业管理公司、政府、业主和居民各方的利益，必须高度重视公司的价格制定与政府限价或指导价之间的有机结合。
