20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。1990年与1970年相比，香港银行存款增加了81倍。财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为“资金市”，各类资金以及银行贷款都投入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。这种爆炒房地产的行为本可通过政府调节而加以适当控制，但当时处于“后过渡期”的港英当局，主要着眼于政治问题，根本无心他顾。而香港全社会也乐此不疲，房子倒来倒去不断升值，经济不断吹胀。
香港楼市泡沫的形成，既有经济本身的因素，也是特殊历史时期下的产物。据专家粗略估计，20世纪90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元由“通货制造”的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。也就是说，1997年以前香港由生产创造和通货创造而产生的财富造成了经济的表面繁荣。
香港回归的第二天亚洲金融危机发生。在金融风暴的猛烈冲击下，香港经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，香港由此进入经济的衰落期。据专家计算，从1997年10月到2002年底，5年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还要多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。
造成香港房地产泡沫破裂的原因很多，但主要有三点。一是经济结构中房地产比重长期过大、依赖性太强。香港地域狭小、寸土寸金，“需求拉动”香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，与制造业和金融服务业“三足鼎立”。到1997年时，房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动几乎都围绕着房地产业而转。财政收入则长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。房地产投资长期占固定资产总投资的2/3.房地产股历来是第一大股占港股总市值1/3，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。二是长期采取高地价政策，造成地价和房价长期上涨太快。1984～1997年香港房价年平均增长超过20%，其中1990～1994年“豪宅”价格猛涨了6倍，甲级办公楼价格猛涨2.5倍，沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3倍。房价中位线长期是居民收入中位线的8倍以上，不少年份为4倍甚至更高。房价大幅度上涨后，居民还贷压力巨大，很多居民从每月收入40%用于还贷上升到60%甚至80%。20世纪90年代初期，香港中环、湾仔、尖沙咀等中心区域每平方米房价已经高达10几万港元，元朗、屯门等新镇地区每平方米房价也要3～4万港元，而大部分居民年薪却只有十几万甚至不到10万港元。三是房价上涨太快形成巨大的“财富效应”，炒楼成风。房价上涨太快之时必是炒楼成风之日，炒楼越烈也就说明离泡沫崩溃不远了。由于地少人多资本集中，香港房地产投资回报率长期比世界其他主要城市高2～3倍。在房价狂涨的时候短期炒作更加有利可图，转手之间就可以赚20万、50万港元。
当年的香港房地产泡沫属于典型的房地产投资泡沫。当初的香港，房地产价格持续飞涨，人们寄希望于一种虚无缥缈的预期，一个劲儿地置房投资，甚至当月租金收入低于月供时也不例外。最终的结果是，金融危机致使经济泡沫破灭，房屋租赁市场需求一路下降，房租收入与月供差距日益拉大……香港楼价从1997年最高峰开始持续下跌，到非典时期累计跌幅已达65%，港人财富蒸发了2.2万亿港元，平均每个业主损失267万港元，负资产人数达到17万人。
也许，当您看完了日本和中国香港的经历后会有所警悟，也许会认为他们的情况与我国大陆相去甚远，但是这都是历史的教训，无论具体情况如何，有一条共同的特性请不要忽略，历史告诉我们：必须对一切财产泡沫背后的神话持质疑的态度。那个神话就是价格会永远不断地上涨，历史已多次证明这是错误的。但是，人的天性中总是存在一种令人无法吸取历史教训的惯性。
