更有业主对开发商“黑箱操作”的合法性表示了质疑；“小区现在根本就不是归开发商一人所有，它凭什么不跟广大业主打招呼就更换物管？”
“老子”撤换“儿子”
有业主分析说，虽然东逸花园尚有100多套住房没有售出，但其售楼部已经转移至新世界地产在附近新开发的小区“东方新世界”，而销售重点的转移，带来的则是物管重点的转移。另外，过去为了支付东逸花园的物业管理费用，新世界地产每个季度都要“倒贴”给新世界物管这个“儿子”数十万元。现在它主动将自己的“儿子”撤换，就等于甩掉了一个包袱。
对于业主的这个判断，新世界地产事务所的张小姐表示不能同意。她说：“不存在这方面的问题。新世界地产不是把东逸花园的楼卖完了就不做生意了。我们之所以选择宜家创生，完全是按照成本核算的原则，是希望用更低的支出为业主创造更好的环境。”
还有业主指出，新世界地产之所以偏偏赶在《物业管理条例》公布之后、实施之前的过渡时期更换物管公司，惟一的解释就是为了逃避招投标，先招一个易于控制的“上门女婿”。因为到了9月份该条例正式实施后，开发商如不对物管公司进行公开招标，将被罚款10万元。但宜家创生的一位负责人林先生否定了这个看法。他认为，新世界地产赶走“自己的儿子”，是“因为相对于新世界“物管”而言，我们是中立的物管公司，更有利于业主与开发商的沟通。”
可疑的资质
新世界地产的一位负责人在解释为什么宜家创生取代新世界“物管”时，曾搬出了《物业管理条例》中的第24条。但不知是有意还是无意，他只引述了该条规定的前半句：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”，却没有提紧接其后的半句：“通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。
而早在2001年即正式实施的《广州市物业管理办法》中，第二十三、二十四条也有相应的规定：“建设单位、业主委员会应当采取招标方式选聘物业管理公司”，“物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业委会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招投标组织工作。”据了解，东逸花园就属于“物业已交付使用，但业委会尚未成立的”住宅小区，可作为“开发建设单位”的新世界地产，在选择新物管公司的时候，却根本没有按上述规定执行。这一点，连宜家创生的林先生也不否认。但他同时又强调：“虽然没有进行过公开的招投标，但是作为一个负责任的大开发商，新世界地产也不是没有经过比较就选择了我们。他们曾经到我们管理的好几个楼盘去过，比较认同我们的经营理念。”
而新世界地产则表示，该公司聘请像宜家创生这样的专业公司，是“为了提高物业管理水平，给业主提供更好的服务。”
但开发商和新物管的说法，并未得到业主们的认同。有业主就直截了当地说：“宜家创生的管理水准并不怎么样，某些方面还不如前任。”
也难怪业主们表示怀疑，因为直到2003年8月，宜家创生的资质都还是个“谜”。
在致业主的公开信中，宜家创生自称“拥有国家一级资质的物业管理认证”。但据广州市房管局官方网站公布的权威资料显示，宜家创生目前的资质等级只是“四级”；被其取代的广州新世界物业管理有限公司的资质反而是“三级”。可宜家创生的林先生在接受本报采访时，又说该公司的资质是三级，“现在正在申报二级”。
“明明是四级，为什么要说成一级？这完全是在欺骗我们！以一个四级的“物管”代替三级的，还说是为了提高管理水平，这怎么能让人信服？”了解了上述情况后，有些业主更显得气愤。
另据业主反映，宜家创生接手“物管”已近两个月了，仍然没有依据有关规定将前任物管公司的账目向广大业主公示，而小区内的物业档案资料、共用设施设备的移交情况，业主们也至今还不清楚。“我们迫切希望了解过去交的钱用掉了多少，是怎么用的。”有业主表示。
还有业主说：“宜家创生接手后，就来向我们收6月份的管理费。我们当时就感觉很奇怪——6月份的我们已经交过了呀？这说明宜家创生当时对账目并不清楚。”对于业主们的这些疑虑，林先生解释说：“我们虽然已经和新世界方面达成了协议，接管了东逸花园，但是以前的一些具体资料现在并没有拿到手，一些资金也还没有到我们手里。所以现在还不能公示账目。”
但又有业主反问道：“既然宜家创生现在还不了解账目这样的具体资料，那如果以后账上出了问题，谁来负责？”
【法眼点评】变更物管公司理应征求业主意见
根据新世界东逸花园开发商、物管公司与业主间的纠纷动态，笔者认为以下几个法律焦点问题值得关注：一是开发商变更物管公司的问题。
在出售物业之前，开发商作为物业的惟一业主，委托了原物业管理公司进行前期物业管理，并确立了委托合同的法律关系，应认定是有效的。
但是，到2003年6月份，开发商已将小区中的绝大部分物业交付给小业主使用，即绝大部分物业的所有权（指已办理产权变更登记的物业）已转移给数人（小业主）。从民法角度而言，自向第一个小业主转移房屋所有权之日起，开发商就已不再是该小区物业的单独所有权人，其与其他小业主为法律上的共有权人，共同拥有该小区物业，尤其是土地使用权、共用设施设备等。仅从这一法律角度评价，2003年6月开发商已无权单独再自行委托新的物管公司，也无权单独处置小区共用场地、共用设施设备、物业管理用房、物业管理资料及物业管理维修基金等。
所以，在变更物管公司之前，开发商应征求每一个小业主即共有权人的意见，这是开发商作为共有权人应遵从的基本法律责任，也是法律常识。
当然，开发商如果确有合法的理由，并在委托新的物管公司之前已征得小区1／2以上有投票权的业主的书面同意，则不应认定为侵权。
变更物管公司可能引发的重大法律责任包括：1．开发商有无欠缴物业管理费和维修基金；2．属全体业主共有的维修基金如何移交的；3．相关法规、政令所要求的有关小区物业档案资料及共用设施设备的移交情况；4．原物业管理公司履行合同的情况。
在业主大会及业主委员会未成立之前，任何一个或数个业主作为共有权人，都有权要求开发商或原物业管理公司披露及公布上述情况。如果业主不能充分行使权利，可以向房地产行政主管部门投诉，也可委托执业律师对任何侵权的行为主张业主的合法权利。
二是关于招投标选择物管公司。
开发商作为广州市行政区域内开发房地产的公司，在国家首部《物业管理条例》实施前，有责任及义务依照《广州市物业管理办法》第二条和第二十三条的规定，采用招投标方式公开选择物管公司。
如果开发商没有采用招投标方式公开选择物管公司，任何小业主都可依法向房地产行政主管部门及物价部门投诉。房地产行政主管部门应及时要求开发商纠正，物价部门也不应批准有关物管公司的收费。
但是，对于采用招投标方式选择物管公司的问题，许多小业主甚至一些开发商都存在一个认识上的误区，以为通过招投标方式只是选择一个最低收费的物管公司。其实不然。招投标不同于拍卖，不是价低或价高者中标，而是需要根据招标文件、评分标准、投标书等法律文件中编制的具体内容，依法确定中标人；中标人不仅不一定是收费最低的物管公司，甚至有可能是收费最高的物管公司。（吴中人）
迷途“红狮”后悔莫及
文／葛柱宇
2003年9月上旬，红狮公司职工代表大会通过了一项决议：鉴于股东汉骐集团不花一分钱就兼并了红狮涂料有限公司，而兼并后并没有履行任何责任，红狮要求解除与汉骐当初的兼并协议。一场“满怀喜悦”的企业兼并，并没有给老牌国企“红狮”带来希望；相反却是多次地被“易主”，企业性质面目模糊，数千职工命运无人过问，企业债务苦不堪言。最终，为争取最后一块土地，被兼并方与兼并方剑拔弩张……闪电姻缘迷雾重重
“红狮”与“汉骐”的思怨情仇，要从汉骐集团1998年6天之内兼并北京红狮涂料公司说起。
北京红狮涂料公司前身为北京油漆厂，成立于1952年，系国有大中型二类企业，原隶属于北京化工集团。目前公司年产各类中高档涂料2万余吨，年销售收入3亿余元。据1999年北京市国有资产管理局确认，被兼并时，红狮的总资产为7．73亿元，净资产为4．06亿元。1998年11月23日，北京市有关部门正式批复汉骐集团以承债方式兼并“红狮”。其批复文件明确要求：“兼并方汉骐集团接收被兼并方北京红狮涂料公司的全部资产，承担被兼并方的全部负债。同时接收和妥善安置被兼并方的全体在职及离退休职工。”
1999年，孙莲英以职业经理人身份进入“红狮”任董事长。
时至今日，包括孙在内的“红狮”高管人员仍然认为当时的兼并是符合国家的有关政策的，并且“红狮”目前已经逐步走出困境，可望走上良性发展的道路。但现任董事、“红狮”党委书记陶茂康对当时的“闪电式”兼并提出了疑问。
陶茂康回忆，在“汉骐”之前，“红狮”曾先后与近10家企业谈过重组事宜。1998年10月9日，当时北京化工集团一位负责人来“红狮”开会，说汉骐集团想兼并红狮公司，北京化工集团认为可行；10月10日，红狮公司一名负责人到汉骐集团汇报情况，但被告知“不必汇报”；10月11日，“汉骐”方面寄来兼并协议的草本，当时“红狮”询问北化集团，北化集团表示没有意见，10月15日，双方正式签字。前后共历时6天。
“当时大家欢欣鼓舞。”红狮的一位老职工向记者追忆当年，“我们都希望汉骐集团能兑现诺言，带领红狮公司走出困境，毕竟，红狮公司是老国企，是我们几代人创出的牌子。”
但当时没有谁能看出，“汉骐”闪电迎娶“红狮”的真正意图，也没有谁能想到，红狮公司被兼并后，会陷进重重迷雾。
违背承诺抽调资金
闪电般结合后，“汉骐”与“红狮”并没有开始如胶似漆的恩爱。
按照当时的兼并协议，汉骐集团要承担和偿还兼并前红狮公司所欠包括工商银行的1．1亿元债务在内的全部3．67亿元债务，但汉骐集团没有履行偿还贷款义务。如今银行仍转而向红狮讨债。
更令“红狮”吃惊的是，兼并后，“汉骐”很快将“红狮”转手他人。后来，不知道经过何种运作程序，“丰华”竟然成了控股红狮80％股权的大股东。”匪夷所思的是，直到“丰华”成为“红狮”的控股公司，“红狮”仍全不知情。“这是典型的黑箱操作”，红狮公司党委书记陶茂康告诉记者：“汉骐集团这一对红狮公司经营有着重大影响的举动，一没有经过红狮公司董事会，二不经过红狮公司职工代表大会讨论，其程序存在严重问题，明显违背法律法规。”红狮公司负责人告诉记者，迄今为止，红狮公司文书档案中无一份有关此次“借壳上市”的正式文件，甚至无一字相关材料。
但令红狮公司难以忍受的事情还在后面：从2001年开始，“丰华”和“汉骐”开始从红狮公司抽调资金。据红狮公司财务部门统计，“丰华”先后4次调走资金575万元，用于偿还银行贷款利息；汉骐集团3次抽调资金785万元，进行其他项目投资。据悉，“丰华”2002年年报审计费用80万元，也拟由红狮公司支付。
红狮公司方面认为，由于“红狮”自身资金也相当紧张，后来对“汉骐”和“丰华”的资金要求，都作了回绝，这导致“汉骐”和“红狮”之间的矛盾越积越深。对于兼并后“汉骐”的“借壳上市”以及抽调资金等行为，“红狮”方面认为，汉骐集团明显违约。陶茂康说，兼并协议里边有一条非常明白的规定，就是说汉骐集团在兼并红狮公司以后，要做到“三全”，第一全，可以占有红狮公司的全部资产。他做到了第一个全，他享受他的权利。那么另外两个全呢，要承担红狮公司全部债务3．67亿元，要负责安置全部红狮公司的职工，岗上岗下的、在职离退休的，他这两个义务一点都没尽。更有甚者，他不但不履行偿债义务，反而又从红狮公司拿走了3800多万元。“红狮”方面认为，汉骐集团以所谓“承债式兼并”方式，没有花一分钱，接收了红狮公司数亿资产，之后却不履行应尽的责任和义务，在很短的时间内就转手他人，假兼并真套现的迹象十分明显。
厂区搬迁矛盾升级
按“红狮”方面的说法，最终导致汉骐对红狮拔刀相向的，是红狮厂区搬迁改造的土地转让金归属问题。根据北京市整体规划，2005年底以前，四环路以内的污染扰民企业应全部迁出，“红狮”正坐落在四环以内。从2001年开始，红狮公司经过分析论证，制订了搬迁、技术改造、进行产品结构调整的规划，以达到以搬迁为契机，重振企业的目的。2002年，红狮正式得到北京市有关部门的批复同意：可以依据有关政策，将搬迁改造的土地转让金用于筹建新厂、产品升级、安置职工等。
“红狮”方面表示，“汉骐”和“丰华”接到红狮公司的搬迁实施方案后，迟迟不给予批复。反而向红狮公司要求搬迁后原厂址的房地产开发权。“红狮”方面答复是，如果对方有足够资金，并将专款汇到指定账户，就可以获得开发权。
汉骐集团并没有把钱汇来，但也不对搬迁实施报告作出批复。在离规划时间越来越近的情况下，红狮公司分别与北京嘉桓基业房产开发公司和北京沿海绿色家园世纪房地产公司签订了土地转让协议。
这一举动犹如干草堆上擦出的一点火星，一下就点燃了双方之间的战火。
而上海证券交易所的两次公告谴责“丰华”及全体董事，也是“汉骐”及“丰华”与红狮公司终致决裂的导火索。
