店铺能否经营成功，店址的选择事关重大，优秀店址是店铺的一笔无形资产，能够使其蒸蒸日上，而不良店址则易造成店铺经营困难，甚至倒闭。很多人把店铺经营成功的首要原因归结为：“选址，选址，最后还是选址”，可见，店址的选择是举足轻重的。由于店址一旦确定便很难改动，对于打算开店的老板来说，详细规划店铺的地理位置显得特别重要。
店铺不仅是一般的销售场所，还应把它作为增加销售的重要手段。那种认为，不管店铺怎样，只要将优质商品廉价出售就可以增加销售的思想是错误的而且是非常危险的。管理店铺要注意店铺的外观和内部环境，使其符合顾客的购买欲望，同时还要使顾客感到商品便宜、购买方便，从而提高店铺的销售率。卖场设计是店铺的“三度空间的广告”，是店铺促销的一个重要手段。卖场设计包括店铺外观设计和内部布局。
至关重要的店址
店址选择的重要性体现在下面几个方面：
1.其投资额数额较大且时期较长，关系着店铺的发展前途。店铺的店址不管是租借还是购买的。一经确定，就需要大量的资金投入，营建店铺，当外部环境发生变化时，它不可以像人财物等经营要素可以做相应调整，只有深入调查，周密考虑，妥善规划，才能做出较好的选择。
2.它的确定是店铺经营目标和经营策略制定的重要依据。不同的地区在社会地理环境、人口交通状况市政规划等方面都有自己有别于其他地区的特征，它们分别制约着其所在地区的店铺顾客来源、特点和店铺对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。所以，经营者在确定经营目标和制定经营策略时，必须要考虑店址所在地区的特点，使得目标与策略都制定的比较现实。
3.它是影响店铺经济效益的一个重要因素。店址选择得当，就意味着其享有优越的“地利”优势。在同行业商店之中，如果在规模相当，商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，则会有较大优势。
4.它贯彻了便利顾客的原则。它首先以便利顾客为首要原则，从节省顾客时间、费用角度出发，最大限度满足顾客的需要，否则会失去顾客的信赖、支持，店铺也就失去存在的基础。当然，这里所说的便利顾客不是简单的理解为店址最接近顾客，还要考虑到大多数目标顾客的需求特点和购买习惯，在符合市政规划的前提下，力求为顾客提供广泛选择的机会，使其购买到最满意的商品。
商圈的确定
商圈，是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
在零售业，最常听到的口头禅是：LOCATION，LOCATION，LOCATION（店址，店址，还是店址）。由此可见，选址对于店铺经营是否成功的重要性。不论店铺的定位、产品、服务有多么地出色，如果处在一个顾客不容易到达或者是顾客不习惯去购物的地方，那这所有的一切都不能改变这家店铺倒闭的命运。有利的地理位置，可以为店铺提供一个稳定的顾客群，顾客比较容易到达。因此，店铺在初建时，投人大量的人力、财力确定选址是必要的。店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的店铺，由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个店铺，在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的。商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角型。为便于调查研究，一般将商圈视为以店铺本身为中心的同心圆型。
商圈与店铺经营活动有着极为密切的关系，无论新设或已设的店铺，都不应忽视对商圈的调查。所谓商圈调查，就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查，为选择店址，制定和调整经营方针和策略提供依据。
商圈调查
商圈调查的作用有以下四个方面：
1.商圈调查是新设店铺进行合理选址的前提。
新设店铺在选择店址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料，在此基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。
2.有助于店铺制定竞争经营策略。
在日趋激烈的市场竞争环境中，价格竞争手段仅仅是一方面，同时也是很有限的。店铺在竞争中为取得优势，已广泛地采取非价格竞争手段，例如改善店铺形象，完善售后服务等等，这些都需要经营者通过商圈调查，掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，投顾客之所好。赢得顾客信赖，也即赢得竞争优势。3.商圈调查有助于零售店制定市场开拓战略。
一个店铺经营方针、策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈调查，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群，制定市场开拓战略，不断延伸；经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。
4.商圈调查有助于店铺加快资金周转。
店铺经营的一大特点是流动资金占用多，要求资金周转速度快。店铺的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境的变化而变化，当商圈规模收缩时，而店铺的经营规模仍维持原状，就有可能导致店铺的一部分流动资金的占压，影响资金周转的速度，降低了资金利润率。
商圈的结构
为便于调查，把商圈视为以零售店为中心的同心圆型，一般由以下三部分组成：
1.核心商圈：核心商圈是最接近零售店的区域。
2.次级商圈：次级商圈是位于邻近商圈以外的区域。
3.边缘商圈：边缘商圈是位于次级商圈之外，最外围的区域。
店铺由于所处地区、经营规模、经营商品品种、经营业态、交通条件等不同，商圈的范围、形态以及商圈内顾客分布密度、需求特性存在着一定的差异，在一般情形中，还是有规模可循的。地区性的店铺，核心商圈是顾客密度最大的区域，是主要商圈；次级商圈顾客密度较小，是次要商圈；边缘商圈顾客最少，密度也最小。资料表明：核心商圈的顾客占销售额的50％～70％，次级商圈的顾客占15％～25％，其余为边缘商圈的顾客。
顾客来源
店铺有其特定的零售范围，在这一范围中，店铺服务的对象，即顾客，其来源可分为三部分：
1.居住人口。
它是指居住在店铺附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈内基本顾客的主要来源。
2.工作人口。
它是指那些并不居住在店铺附近而工作地点在店铺附近的人口，这部分人口中不少利用上下班就近购买商品，他们是次级商圈中基本顾客的主要来源。一般来说，店铺附近的工作人口愈多，商圈规模相对扩张越大，潜在的顾客数量就越多，对店铺经营有利。
3.流动人口。
它是指在交通要道，商业繁华地区，公共活动场所过往的人口。这些路过人口是位于这些地区店铺的一种顾客来源，是构成边缘商圈内顾客的基础。一个地区流动人口越多，在这一地区经营的店铺可以捕获的潜在顾客就越多，同时，也可能经营者云集，竞争亦激烈，这就要求经营者更讲求竞争策略和经营特色。
顾客对商品需求的类型
1.顾客普遍、经常需求的商品，即日常生活必需品。这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低，顾客购买频繁，在购买过程中，求方便心理明显，希望以尽可能短的路程，花尽可能少的时间去实现购买。所以，经营这类商品的店铺应最大限度地接近顾客的居住地区，设在居民区商业街中，辐射范围以半径300米以内，步行在10分钟至20分钟为宜。
2.顾客周期性需求的商品对这类商品，顾客是定期购买的。
在购买时，一般要经过广泛比较后，才选择出适合自己需要的商品品种。另外，顾客购买这类商品一般是少量的，有高度的周期性，因此，经营这类商品的店铺宜选择在商业网点相对集中的地区，如地区性的商业中心或交通要道、交通枢纽的商业街。
3.耐用消费品及顾客特殊性需求的商品。
耐用消费品多为顾客一次购买，长期使用，购买频度低。顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基础上再做出选择；特殊性需求的商品购买的偶然性大，稠度更小，顾客分散。所以经营这些特别商品的店铺，商圈范围要求更大，应设在客流更为集中的中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能多的潜在顾客。
选址前的调查
区域地理与环境调查
1.人口统计调查
侧重对预投资区域内人口增长率、人口密度、收人情况、家庭特点、年龄分布、学历及职业构成等方面的现状和发展趋势做调研。通过这些统计资料的调查，有利于把握区域内未来人口构成的变动倾向，并为市场细分提供有用的第一手信息。
2.宏观经济条件调查
零售业受宏观经济的影响，其主要宏观经济指标有：区域内GDP值、当前利率水平、就业率及一般经济状况等。零售业属劳动密集型行业，就业率能影响售货员的质量和数量，进一步影响顾客的购买倾向；而一个国家或地区GDP的增长，一般会反映到零售总额和储蓄额的增长；利率水平影响到企业运作成本和消费者的购买成本，当利率上升时，店铺维持正常库存的贷款成本增加，同时，消费者购买商品的费用增加等等。我国作为一个发展中国家，近年来宏观经济一直保持较高的增长，1991～1996年GDP平均增长速度达11.2％，同期社会零售总额的年增长率达111％，而零售价格指数为10.5％，维持在较低的水平，加上中国的劳动力资源充沛等条件，都极有利于零售业的发展。因此，当零售业部分对外开放时，就引得外国投资者和零售商纷至沓来。
3.购买力和需求调查
商品和服务的需求程度直接影响店铺的选址。消费者当然有主观购买需求，但还要有足够的购买力。这涉及到区域内经济结构是否合理，区域的经济稳定性，在较长时间内居民收入的增长可能性等。
实用工具：
需求是人口和购买力的函数，比较不同区域的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提供依据：购买力指数＝A·50％＋B·30％＋C·20％其中：A是区域内可支配收入总和（收入中去除各种所得税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等），B是区域内零售总额，C是具有购买力的人口数量。
4.文化背景调查
区域内居民的价值观念、历史传统、民族等文化背景也影响到消费者的购物方式和所购商品的种类。有些地区具有较单一的文化传统，而有些地区的文化背景较复杂，如多民族聚集区。对文化背景的调查使零售商在进入市场前，能明确如何适应，进一步考虑如何实施文化渗透，特别对青少年和儿童消费者。
5.竞争态势调查
特别提示：
不同地理区域，市场竞争的激烈程度不同。一般说来，工业化水平高的地区，市场竞争剧烈。影响店铺成败的环境因素之一，是市场中竞争对手的实力。如果不能有效建立高于对手的竞争优势，就不可能在该地区站住脚。
因此，有必要深入调查区域内竞争态势，对直接和间接的竞争者了如指掌，如他们为消费者提供商品和服务的种类，其消费人口的数量和营销策略等。对于零售市场较成熟和饱和的地区，再参与竞争会更困难，而到第三产业相对薄弱的地区，特别在有政策扶持情况下，进入市场要相对容易。
6.基础设施状况调查
区域内的基础设施为市场的正常运作提供了基本保障。店铺的连锁经营需要相应的配送系统，这与区域内交通通讯状况密切相关。有效的配送需要良好的道路和顺达的通讯系统。此外，区域地理调查可以借助地理信息系统，将人口统计等诸多数据纳入地理数据库的社会经济要素数据库中，并结合地理数据库中的自然地理要素、行政区划和有关的地理位置数据，使店铺很直观地对区域内各方面条件做出综合调查和判断，并对不同区域的情况进行比较，对店铺的投资与开发产生积极的作用。全球最大的店铺—美国沃尔玛也是地理信息系统的最大受益者。
商圈地理调查
确定了有潜力的零售区域后，要选取具体的店铺地址。选址范围包括：城镇的商业中心、居民住宅区、交通要道旁等。
1.商圈范围的确定可采用经验法和模型法两种方法：
（1）经验法
主要通过消费者市场调查以及各种辅助的顾客来源信息如银行账户分布、报刊订阅户分布、电话通讯网点等进行。
（2）模型法
采用赖利、康弗斯提出的分界点公式进行。对于店铺来说，不存在完美的店址，只要从众多影响因素中选取对自己最重要的加以考虑，经过商圈地理调查，可定出比较好的店址。
2.商圈地理调查的四个要素：
（1）销售潜力
与区域地理调查相似，在更加缩小的商圈范围内，综合考虑人口、经济、竞争程度等，并以市场定位为店铺发展战略的核心。在此基础上，评估预选店址的销售情况和增长潜力。
（2）通客流量
考察商圈内机动车、非机动车及行人的通行能力，公交线路的通行频率、机动车保有量、停车位的大小以及步行入店是否方便，道路的规划改造等。此外，从自然地理上考察，是否有影响通行的山脉及河流等。
（3）与邻店的关系
如果店铺在市场定位上互相补充，多家店铺聚集，会更加吸引顾客。但市场定位相似，业态相同，则会引起激烈竞争。竞争本是好事，它带来商品的丰富与服务质量的提高，并使消费者减少支出。但在有限区域内，过多和过于激烈的竞争却会使店铺付出极大的代价。
（4）成本
店铺的租赁和购买成本，对零售商具有决定意义。
3.地理定位的定量确定对不同的店铺，由于市场定位不同，商圈地理调查中各要素具有不同的重要性。如有的店铺瞄准拥有汽车的消费者群，就会更加看重道路的通达性和停车场的面积；有的店铺着意招揽旅游观光客，就要侧重考虑店址与旅游设施的距离远近等。因为店址的选择因素不止一个两个，确定最终的地点需要各种因素的综合调查。
零售商在做商圈地理调查时，除了依据有关书面资料和数据外，还要进行必要的市场调查。对预选地居民做问卷调查或其他形式的调查，以掌握该地区居民的消费心理和习惯，使店铺选址与目标顾客的要求更加吻合。
策划商圈的两个要素
选址员在进行商圈策划时至少要考虑两个因素：店铺所在地的地理因素，店铺经营的商品因素。
1.地理因素
