（３）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，同时转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损溢”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
例６１３ ２００８年６月，宝吉房地产开发公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，宝吉房地产开发公司准备将其出租，以赚取租金收入。２００８年１０月，宝吉房地产开发公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。２００８年１２月，宝吉房地产开发公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，租赁期开始日为２００９年１月１日，租赁期限为３年。在本例中，宝吉房地产开发公司应当于租赁期开始日（２００９年１月１日）将自用房地产转换为投资性房地产。由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设宝吉公司对出租的办公楼采用公允价值模式计量。假设２００９年１月１日，该办公楼的公允价值为３５０００００００元，其原价为５００００００００元，已提折旧１４２５０００００元。
宝吉房地产开发企业２００９年１月１日的账务处理如下：
借：投资性房地产——办公楼（成本）３５０００００００
公允价值变动损溢７５０００００
累计折旧１４２５０００００
贷：固定资产５００００００００
二、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益；将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产账面价值计入其他业务成本。
（一）成本模式计量的投资性房地产
处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资源共享性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
（二）公允价值模式计量的投资性房地产
处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”
等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”
科目，贷记“投资性房地产（成本）”科目，贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目；同时按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损溢”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
例６１４ 宝吉房地产开发公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。
租赁期满后，宝吉房地产开发公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为３００００００００元，乙公司已用银行存款付清。
（１）假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为２８０００００００元，已计提折旧３０００００００元。
宝吉房地产开发公司的账务处理如下：
借：银行存款３００００００００
贷：其他业务收入３００００００００
借：其他业务成本２５０００００００
投资性房地产累计折旧（摊销）３０００００００
贷：投资性房地产——写字楼２８０００００００
（２）假设这栋写字楼原采用公允价值模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为２１０００００００元，公允价值变动贷方余额４０００００００元。
宝吉房地产开发公司的账务处理如下：
借：银行存款３００００００００
贷：其他业务收入３００００００００
借：其他业务成本２５０００００００
贷：投资性房地产——写字楼（成本）２１０００００００
——写字楼（公允价值变动）４０００００００
同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入：
借：公允价值变动损溢４０００００００
贷：其他业务收入４０００００００
本章小结
本章是关于投资性房地产会计的介绍。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的地产。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有资金积累增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产的确认和初始计量，与固定资产、无形资产一致。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件时可以采用公允价值模式计量；但是，企业只能选择一种计量模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。投资房地产的转换是指房地产用途的变更，即投资性房地转换为自用房地产，自用房地产或作为存货的房地产转换为投资性房地产。
关键词
投资性房地产、 土地使用权 、投资性房地产项目 、成本模式、 公允价值模式 、转换日
复习思考题
１．举例说明投资性房地产的范围。
２．举例说明哪些房地产不属于投资性房地产。
３．投资性房地产的初始计量应遵循什么原则？
４．投资性房地产采用成本模式进行后续计量和采用公允价值模式计量进行后续计量有何不同？
５．投资性房地产采用公允价值模式的条件是什么？
６．武汉长开房地产集团公司于２００６年１月１日，将一幢商品房对外出租并采取公允价值模式计量，租期为３年，每年１２月１日收取租金１５０万元，出租时，该幢商品房的成本为３０００万元，公允价值为３２００万元。２００６年１２月３１日，该幢房的公允价值为３１５０万元，２００７年１２月３１日，该幢房的公允价值为３１２０万元，２００８年１２月３１日，该幢房的公允价值为３０５０万元，２００９年１月６日，该幢商品房对外出售，收到３０８０万元存入银行。要求编制武汉长开房地产集团公司上述经济业务的会计分录（假设按年确认公允价值变动损溢和确认租金收入）。
７．武汉长开房地产集团公司于２００６年１２月１日，将一建筑物对外出租并采取公允价值模式计量，租期为２年，每年１２月１日收取租金１００万元。出租时，该建筑物的成本为２８００万元，已提折旧６００万元，已提减值准备２００万元，尚可使用年限为２０年，公允价值为１８００万元，２００６年１２月３１日，该幢房的公允价值为１８５０万元，２００７年１２月３１日，该幢房的公允价值为１８２０万元，２００８年１２月３１日，该幢房的公允价值为１７８０万元，２００９年１月１０日，该幢商品房对外出售，收到１８００万元存入银行。要求编制武汉长开房地产集团公司上述经济业务的会计分录（假设按年确认公允价值变动损溢和确认租金收入）。
８．武汉长开房地产集团公司于２００８年１月１２日，将采取公允价值模式计量的投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门使用，该建筑物２００７年１２月３１日的公允价值为２０００万元（成本１９００万元，公允价值变动１００万元），２００８年１月１２日，该建筑物的公允价值为２０７０万元，转换日该建筑物的尚可使用年限为１５年，采用平均年限法计提折旧，假设不计残值。
要求：（１）编制武汉长开房地产集团公司２００８年１月１２日，将投资性房地产（一建筑物）转为自用的会计分录；（２）计算武汉长开房地产集团公司２００８年计提的折旧额并编制会计分录。
９．武汉长开房地产集团公司于２００７年３月１日，开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原值为３０００万元，已提折旧３００万元，已提减值准备１５０万元。在改扩建过程中领用工程物资６００万元，领用生产用原料３００万元，原材料的进项税额为５１万元。发生改扩建人员薪酬７５万元，用银行存款支付其他费用９９万元。该厂房于２００７年１２月３０日达到预定可使用状态。该公司对改扩建后的厂房采用平均年限法计提折旧，预计尚可使用年限为２０年，预计净残值为７５万元。２００９年１２月１０日，由于所生产的产品停产，武汉长开房地产集团公司决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租期为２年，每年１２月３０日收取租金２７０万元，起租日为２００９年１２月３１日，到期日为２０１１年１２月３１日，对出租的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法、折旧年限和预计净残值计提折旧。
要求：（１）计算厂房改扩建后的入账价值并编制会计分录；（２）计算２００８年厂房计提的折旧额并编制会计分录；（３）编制２００９年１２月３１日租出业务的会计分录；（４）编制２０１０年１２月３１日收到租金、计提折旧的会计分录。
