（2）房地产开发成本。房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
①土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
②前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
③建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
④基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
⑤公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
⑥开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（3）房地产开发费用。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。其中对财务费用中的数额较大利息支出的扣除作了如下较为详细的规定。
①凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按上述（1）、（2）项规定计算的金额之和的5%以内予以扣除，即允许扣除的房地产开发费用为利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；
②凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按上述（1）、（2）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除，即允许扣除的房地产开发费用为（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
值得注意的是，计算扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
另外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：
①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
（4）与转让房地产有关的税金。该税金指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。房地产开发企业按照有关规定，其转让房地产缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移数据所载金额的0.5‰贴花）允许在此扣除。
（5）旧房及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率的价格。评估价格须经税务机关确认。其扣除项目包括转让房地产的评估价格和转让中支付的相关税金。
（6）财政部规定的其他扣除项目。指对从事房地产开发的纳税人可按上述（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人均不适用。另外，即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就将土地使用权转让，也不允许扣除20%的加计费用。
2.土地增值税的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。公式表示为：
应纳土地增值税＝增值额×税率
土地增值税应纳税额有两种计算方法如下。
（1）分步计算法。是指按照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级土地增值税税额，然后将其相加汇总，计算应纳税额。其计算公式为：
应纳税额＝∑（每级距的土地增值税×适用税率）
这种计算方法要分段计算、汇总合计，比较烦琐，因此，在实际工作中，一般很少采用，多采用速算扣除法来计算。
（2）速算扣除法。是按照增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算应纳税额。计算步骤为：
①计算应税收入、扣除项目金额和增值额；
②计算增值额占扣除项目金额的比率，确定适用税率和速算扣除数；
③计算应纳土地增值税税额。
应纳税额＝土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率
【例9-3】某企业转让房地产所取得的收入为2000000元，其扣除项目金额为500000元，计算该企业应纳的土地增值税税额。
采用分步计算法计算如下。
①计算增值税额＝2000000-500000＝1500000（元）
②计算增值比例＝1500000÷500000×100%＝300%
增值额超过扣除项目金额300%，分别适用30%、40%、50%、60%四档税率。
③计算各级次土地增值税税额。
增值税未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率：
该部分增值额＝500000×50%＝250000（元）
该部分增值额应纳的土地增值税税额＝250000×30%＝75000（元）
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，适用40%的税率：
该部分增值额＝500000×（100%-50%）＝250000（元）
该部分增值额应纳的土地增值税税额＝250000×40%＝100000（元）
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，适用50%的税率：
该部分增值额＝500000×（200%-100%）＝500000（元）
该部分增值额应纳的土地增值税税额＝500000×50%＝250000（元）
增值额超过扣除项目金额200%以上部分的适用60%的税率：
该部分增值额＝500000×（300%-200%）＝500000（元）
该部分增值额应纳的土地增值税税额＝500000×60%＝300000（元）
④将各级税额相加得到土地增值税应纳总税额：
应纳土地增值税税额＝75000+100000+250000+300000＝725000（元）
采用速算扣除法计算如下。
①计算增值税额＝2000000-500000＝1500000（元）
②计算增值比例＝1500000÷500000×100%＝300%
增值比例300%＞200%，适用税率为60%，速算扣除系数为35%。
③计算土地增值税额为：
应纳土地增值税税额＝1500000×60%-500000×35%＝725000（元）
9.2.3土地增值税的会计处理
企业应缴纳的土地增值税通过“应交税费——应交土地增值税”明细账户进行核算。
1.主营房地产业务企业土地增值税的会计处理
房地产企业是指主要经营房地产买卖业务的企业。在计提土地增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。
2.非主营房地产业务企业土地增值税的会计处理
（1）兼营房地产业务的企业，应由营业收入负担的土地增值税，借记“其他业务成本”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。实际缴纳税款，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。
（2）非房地产开发企业转让土地使用权有以下三种情况。
①企业转让国有土地使用权连同地上已完工交付使用的建筑物及其附着物时，在“固定资产”、“固定资产清理”等有关科目中反映。转让时借记“固定资产清理”、“累计折旧”等科目；贷记“固定资产”科目。取得转让收入时借记“银行存款”科目，贷记“固定资产清理”科目。计算土地增值税时借记“固定资产清理”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目；实际上交税金时借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
②企业转让国有土地使用权连同地上未竣工的建筑物及其附着物，计算应交土地增值税时，借记“在建工程”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。
③企业转让以行政划拨方式取得的土地使用权或者连同地上建筑物及其附着物，计算应交土地增值税时，借记“其他业务成本”、“固定资产清理”等科目贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。
【例9-4】北京市非房地产开发企业转让一处房产取得的收入为50000000元，取得房产时的成本、费用为15000000元，支付的营业税金及附加1900000元，房产累计折旧3000000元，计算该企业应缴纳的土地增值税，并作相应的会计处理（城市维护建设税、教育费附加略）。
（1）计算应缴纳的土地增值税：
土地增值额＝50000000-（15000000-3000000）-1900000＝36100000（元）
扣除项目金额＝15000000-3000000+1900000＝13900000（元）
增值比例＝36100000÷13900000×100%＝259.71%
应缴纳的土地增值税＝36100000×60%-13900000×35%＝16795000（元）
（2）会计处理如下。
①转让房地产时
借：固定资产清理12000000
累计折旧3000000
贷：固定资产15000000
②收到转让房地产收入时
借：银行存款50000000
贷：固定资产清理50000000
③计提营业税
借：固定资产清理1900000
贷：应交税费——应交营业税1900000
④计算应缴纳的土地增值税
借：固定资产清理16795000
贷：应交税费——应交土地增值税16795000
⑤实际缴纳税款
借：应交税费——应交土地增值税16795000
——应交营业税1900000
贷：银行存款18695000
⑥结转固定资产出售净收益
借：固定资产清理19305000
贷：营业外收入19305000
9.2.4土地增值税的纳税申报
1.纳税期限
纳税人应在转让房地产合同签订后七日内，到房地产所在地主管税务机关办理土地增值税纳税申报。
2.纳税地点
纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
3.土地增值税纳税申报表
土地增值税纳税申报表分两种：一种适用于从事房地产开发纳税人；另一种适用于非房地产开发纳税人。
9.3资源税会计
9.3.1资源税概述
1.资源税含义
资源税是对在我国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人，就其销售数量或自用数量征收的一种税。现行资源税的主要法律依据是国务院于1993年12月颁布实施的《中华人民共和国资源税暂行条例》和财政部于同年制定的《中华人民共和国资源税暂行条例实施细则》。国务院关于修改〈中华人民共和国资源税暂行条例〉的决定》于2011年9月21日国务院第173次常务会议通过，自2011年11月1日起施行。
2.资源税的纳税人和扣缴义务人
1）纳税人
资源税的纳税人是指在我国境内开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人。单位是指国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业和行政事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人是指个体经营者和其他个人。
中外合作开采石油、天然气、按照现行规定只征收矿区使用费，暂不征收资源税。
2）扣缴义务人
独立矿山、联合企业以及其他单位为资源税代扣代缴义务人。其中“独立矿山”是指只有采矿或只有采矿和选矿的独立核算、自负盈亏的单位，其生产的原矿和精矿主要用于对外销售。“联合企业”是指采矿、选矿、冶炼（或者加工）连续生产的企业或采矿、冶炼（或加工）连续生产的企业，其采矿单位一般是该企业的二级或三级以下核算单位。
3.资源税的纳税范围
现行资源税的纳税范围指在我国境内开采或生产的应税矿产品和盐两大类，具体包括以下内容。
（1）原油。指开采的天然原油，不包括人造石油。
（2）天然气。指专门开采或与原油同时开采的天然气，暂不包括煤矿生产的天然气。
（3）煤炭。指原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品。
（4）其他非金属矿原矿。指原油、天然气、煤炭和井矿盐以外的非金属矿原矿。
（5）黑色金属矿原矿。指纳税人开采后自用或销售的用于直接入炉冶炼或作为主产品先入选精矿，制造人工矿，再最终入炉冶炼的黑色金属矿石原矿，包括铁矿石、锰矿石和铬矿石。
（6）有色金属矿原矿。包括铜矿石、铅锌矿石、铝土矿石、钨矿石、锡矿石、锑矿石、镍矿石、铝矿石、黄金矿石等。
（7）盐，指固体盐、液体盐。固体盐包括海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐；液体盐是指卤水，即氯化钠含量达到一定浓度的溶液，是用于生产碱和其他产品的原料。
