(2)火灾报警与安全防范子系统
火灾报警系统是自动监测区域内火灾发生时的热、光和烟雾，从而发出声光报警信号，并联动其他相关设备，控制自动灭火系统、紧急广播、事故照明、电梯、消防给水和排烟系统等，实现监测、报警灭火的自动化。在智能建筑中，电气设备的种类和用量较多，建筑内的陈设和装修材料大多是易燃的，无疑增加了火灾发生的几率。智能建筑大都是高层建筑，一旦起火，火势猛、蔓延快，人员疏散和救灾困难，因此，智能建筑的火灾报警系统十分重要。
安全防范系统通常是由闭路电视监控系统、防盗报警系统、停车场管理系统和保安人员巡更管理系统等组成的。无论是金融大厦、证券交易中心、博物馆及展览馆，还是办公大楼、高级商场、高级公寓及住宅小区，对保安系统均有相应的要求。安全防范系统要求24小时连续工作，监视建筑物的重要区域与公共场所，一旦发现危险情况或事故灾害预兆，立即报警并采取对策，以确保建筑物内人员与财物的安全。
4.通信自动化系统
通信自动化系统(Communication Automation System，CAS)用来保证大厦内外各种通信联系畅通无阻，并提供网络支持能力，实现对语音、数据、文本、图像、电视及控制信号的收集、传输、控制、处理与利用。通信网络包括以数字程控交换机为核心的、以语音为主兼有数据与传真通信的电话网、电缆电视网、连接各种高速数据处理设备的计算机局域网、计算机广域网、公用数据网、卫星通信网、无线电话网和综合业务数字网等。借助这些通信网络可以实现大厦内外、国内外的信息互通、资料查询和资源共享。
5.办公自动化系统
智能建筑中要处理行政、财务、商务、档案、报表、文件等管理业务和安全保卫业务及防灾害业务。这些业务特点是部门多、综合性强、业务量大、实效性高。没有科学的办公自动化系统(Office Automation System，OAS)来处理这些业务是不可想象的。因此办公自动化系统被誉为智能建筑的忠实可靠的人事、财务、行政、保卫和后勤总管。
办公自动化系统是应用计算机技术、通信技术、多媒体技术和行为科学等先进技术，使人们的部分办公业务借助于各种办公设备，并由这些办公设备与办公人员构成服务于某种办公目标的人机信息系统。办公自动化系统主要由日常事务型和决策型两个子系统组成。前一个子系统是通用的，主要是提高人们的工作效率。后一个子系统是与人们从事的工作领域有关，是“专门领域的应用信息系统”，如金融领域的专用信息系统、工业企业领域的专用信息系统、国家经济宏观调控领域的专用信息系统等。
五、智能物业的特点
与传统物业相比，智能物业有以下优点。
1.创造了安全、舒适、高效、便捷的办公、生活环境
智能物业首先确保人、财、物的高度安全及具备对灾害和突发事件的快速反应能力。通过空调系统自动监测出空气中的有害污染物含量，并将其控制在安全浓度范围，同时调节室内空气的温度、湿度和洁净度，使空气环境满足舒适性要求。提供多媒体音像系统、装饰照明、公共环境背景音乐等，甚至控制色彩、背景噪声与味道，可显着地提高使用者在建筑物内的工作、学习、生活的效率和质量。建筑智能化系统通过建筑物内外四通八达的电话网、电视网、计算机局域网、互联网及各种数据通信网等现代通信手段和各种基于网络的办公自动化系统，为人们提供一个更加安全、健康、高效便捷的工作、学习和生活环境。
2.节省了能源
节省能源主要是通过建筑设备自动化系统来实现的。以现代化的大厦为例，空调和照明系统的能耗很大，约占大厦总能耗的70%。在满足使用者对环境要求的前提下，智能大厦可以利用自然光和大气冷量(或热量)来调节室内环境，以最大限度减少能源消耗。例如，按事先在日历上确定的程序，区分“工作”与“非工作”时间，对室内环境实施不同标准的自动控制，下班后自动降低室内温度、湿度控制标准或停止照明及空调系统，已成为智能大厦的基本功能。利用空调与控制等行业的最新技术，最大限度地节省能源是智能物业的主要特点之一，其经济性也是该类建筑得以迅速推广的重要原因。
3.节省了设备运行维护费用
通过管理的科学化、智能化，使建筑物内的各类机电设备的运行管理、保养维修更趋自动化。建筑智能化系统的运行维修和管理，直接关系到整座建筑物的自动化与智能化能否实际运作，并达到其原设计的目标。维护管理工作的主要目的，是以最低的费用去确保建筑物内各类机电设备的妥善维护、运行、更新。根据美国大楼协会统计，一座大厦的生命周期是60年，启用后60年内的维护及营运费用约为建造成本的3倍；根据日本的统计，一座大厦的管理费、水电费、煤气费、机械设备及升降梯的维护费，占整个大厦营运费用支出的60%左右，且这些费用还将以每年4%的幅度递增。因此，只有依赖建筑智能化系统的正常运行，发挥其作用才能降低机电设备的维护成本。由于系统的高度集成，系统的操作和管理也高度集中，人员安排更合理，使得人员成本降到最低。
4.现代化的通信手段与办公条件大大提高了工作效率
在信息时代，时间就是金钱，智能物业可以大大提高工作效率。智能物业中，企业可以利用物业局域网，统一调度各部门运作，实现信息共享、互访和传递，极大地提高内部工作效率；用户可以通过国际互联网进行多媒体信息传输和收集，还可以通过国际直拨电话、可视电话、电子邮件、声音邮件、电视会议、信息检索与统计分析等多种手段，及时获得全球性金融商业情报、科技情报及各种数据库系统中的最新信息，随时与世界各地的机构进行商务往来，处理各种事宜。空前的高速度，大大有利于决策与竞争，这就是现代化公司或机构竞相租用或购买智能大厦的原因。
5.方便管理，提高了生活质量
智能物业可以通过总线控制技术实现对家中通信、家电、安保等设备的监视控制，实现水、电、煤气多表自动计量、自动收费，可以通过网络提供社区服务、网络医疗、教育、娱乐、购物、投资理财等各类服务，从根本上改变了人们的生活、工作方式，提高了生活质量。智能物业可以自动进行安全和灾情报警、智能门禁管理，自动监控水、电、空调等设备，显示设备运转情况，进行故障诊断，提醒及时维护等；智能物业还可以实现车辆出入管理，水、电、煤气自动计费、收费，快速报修，网上传递服务信息等。
6.广泛采用了“4C”高新技术
在建筑智能化系统中，广泛采用了“4C”高新技术。“4C”高新技术是指现代计算机技术(Computer)、现代通信技术(Communication)、现代控制技术(Control)和CRT图像显示技术。由于现代控制技术是以计算机技术、信息传感技术和数据通信技术为基础的，而现代通信技术也是基于计算机技术发展起来的，所以，“4C”高新技术的核心是基于计算机技术及网络的信息技术。
7.系统集成
从技术角度看，智能物业与传统物业最大的区别就是智能物业各智能化系统的系统集成。智能物业的系统集成，就是将智能物业中分离的设备、子系统、功能、信息通过计算机网络集成为一个相互关联的统一协调的系统，实现信息、资源、任务的重组和共享。也就是说，智能物业安全、舒适、便利、节能、节省人工费用的特点，必须依赖集成化的建筑智能化系统才能得以实现。
第二节物业智能化管理
一、物业智能化管理的概念
物业管理涉及的领域很广泛，它包括对不动产、土地、建筑物、设备、房间、家具、备品、环境系统、服务、信息物品、预算和能源等设施的管理。物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。它不仅能延长物业使用年限，确保其功能正常发挥，扩大收益、降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率低收费的服务、改善业务体制、使工作流程合理化和简洁化。
物业智能化管理，是指在物业管理中，运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施、设备、物业环境、物业消防、安防等的自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理，以完善业主的生活、工作环境和条件，充分发挥智能物业的价值。
智能化的物业管理是智能物业发展的必然结果，也是智能物业发展的客观需求。智能物业是物业智能化管理的对象，而物业智能化管理是智能物业正常使用、保值增值的保障，随着智能物业的飞速发展和不断完善，对物业智能化管理的需求也越来越迫切。物业智能化管理市场极为广阔，但同时也对从事传统物业管理的企业提出了有力挑战，它不仅仅是管理方式和管理手段的改变，更需要管理理念的转变和管理人员素质的大力提高。物业智能化管理是物业管理行业具有知识经济特征的集中体现，可以说，物业智能化管理是一种知识型管理。
智能化系统运行管理的目的，是充分发挥建筑物中央控制室总调度、联系、协调、控制作用，监控智能物业各系统的运行状况，确保各系统能够正常运行，并在出现异常情况时能及时处理。因此，在智能物业的管理工作中，应十分重视先进的维修设备的应用，依靠先进技术、设备与管理，提高生产和管理质量。
二、智能物业管理的特征
智能物业管理与传统物业管理在管理模式上的最大区别，就是智能物业管理借助于建筑智能化系统的自动化监控与信息处理能力，使得智能物业管理模式与建筑智能化系统运行模式相适应，相互协调、配合。通过建筑智能化系统对物业管理的支持，以及应用网络化、信息化和自动化等高新科技来促进和提升物业管理水平。
智能物业管理的主要特征表现在以下几个方面。
1.智能物业管理的网络化特征
传统的物业管理是自成体系的独立管理模式，也可称之为“信息孤岛”，物业管理的信息传递采用派送人工填写的表格及在公告栏张贴、广播等方式。
智能物业管理是通过网络来实现物业管理信息的传递和交互的。在大厦和住宅小区内建立宽带Intranet局域网，实现与Internet的连接。物业管理公司可以通过网络来发送物业管理通知，住户也可以通过网络实现物业保修和管理投诉及查询物业收费的有关资料。同时一个物业管理公司也可以通过远程网络实现对多个异地物业楼盘的管理，提高物业管理的效率和优化管理的水平，从而降低了物业管理的运作费用。
2.物业管理信息系统的应用
传统物业管理的信息采集是静态的、单向的、独立的信息和数据，同时采集到的这些信息和数据实时性很差，大多是历史数据。信息的采集指向是单方向的，或者是广播式的；所采集的信息独立且不具有相关性，也很难实现信息的共享。物业管理信息库的建立通常采用人工方式进行，因此信息的利用和管理效率都很低。
物业管理信息系统是能对物业管理各种事物进行信息处理(收集、存储、加工、传递等)、维护和使用，反映物业管理企业运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标，提高管理效率与质量的计算机应用系统。它是专用于物业管理企业处理物业管理各种事务的专向管理信息系统，包括一整套的计算机硬件设备和基础应用软件与物业管理事务处理专用软件。
3.各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理
在传统的设备管理中，如进行设备运行状况监测，只能靠人工现场巡查、看护，而实行智能化管理只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况、调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，迅速启用备用设备或及时到位抢修，确保大厦设备的正常运行。同时还可根据自动记录下来的设备状况信息自动安排维护、检修周期和计算机显示等。
这种集中远程自动监控管理，极大地提高了设备的管理维护效率，确保了物业的正常使用和良好环境。
4.保安、消防、停车管理高度自动化
保安、消防、停车管理均是物业管理的重要内容，往往需占用大量人力。配备了完善的智能系统的物业，可以实现保安、消防自动监控，减少大量一线巡视人员。如保安方面，可以用电视监控系统监控物业大堂、电梯、楼梯、走廊、出入口、停车场等重要部位，用红外探测系统探测有无非法越界进入物业区域的现象，并向中心监控室报警，用电子巡更系统记录保安巡视情况，门禁系统自动识别来人有无进入资格；消防方面，全套探测报警设备可以自动探测有无火灾苗头，自动报警，显示异常部位，管理人员可在中心监控室切断相关部位电源，启动防火、灭火设备，指挥人员及时到位灭火救险；停车管理方面，智能化的停车收费系统可以做到自动识别月保还是临保车辆(通过感应车头标签)，自动计时，收费放行。
