更深入地探讨下去，CBD的这两种道路结构模式无疑显露出道路交通的两种不同价值追求，即“快速”与“可达”。事实上，两者是“交通便捷”这一硬币的两面：“便”代表了方便地到达CBD任何一处地点，即路网的可达性；“捷”代表了最快的车速、最短的时间经过某段路程，即路网的快速性。实际运行中城市的不同地段对两者的追求是各有偏重的，在CBD的路网规划中，由于其商务活动的特征，路网的可达性追求是第一位的。“快速”只会引来更多的过境车流，最终导致“不快速”。这值得城市决策者与规划设计者的深思。
5.5 CBD本体活力
在当代中国社会中位于城市产业链顶层的商务产业在全国和地区经济发展中的作用是决定性的，经济中心城市对区域的经济控制越来越依赖发达的商务网络体系，CBD的重要性在这一方面凸显出来，因此各大城市不约而同的提出了CBD的更新计划，希望打造更强大的商务节点，增加区域经济凝聚力，强化在城市竞争中的优势。但是许多更新计划并没有充分意识到物质空间和社会结构固有的内聚力和发展惯性，因此，对各大城市CBD的更新发展，需要一个客观的分析，包括对CBD的发展过程中的本体活力分析。
5.5.1 强度分析
我们以CBD总用地面积与总建筑面积的统计数据来推算各CBD容积率，以此来反映CBD建设强度构成的现状特征。从各城市CBD的建设强度构成来看，大致可分为三类。
（1）容积率在3.5以上，这类CBD只有重庆解放碑CBD一处。
特点是土地开发强度大，交通荷载、环境荷载和市政设施荷载均处于满负荷甚至超负荷状态，在现有的CBD范围内已不适合继续大规模建设开发。重庆CBD目前在建项目较多，在建项目用地已经达到总建设用地的171%，在新一轮开发建设完成以后，本来就相对饱和的环境支持必将面临更大的压力，加上重庆山地起伏的特殊地理状况，交通市政管线日常运行不方便，更不利于CBD的高效运作。
（2）容积率在2.0～2.7之间，属于开发强度适中的类型。这类CBD有深圳罗湖、上海外滩、广州环市东路、大连、南京、杭州、武汉解放大道、福州、宁波9个城市，特点是土地开发强度中等，交通、环境和市政设施等支撑荷载在合理范围内，能够支撑CBD的正常运作。
（3）容积率在2.0以下，属于低开发强度范围的类型。这类CBD有上海浦东、深圳福田、广州天河、武汉建设大道、天津、成都、青岛、厦门等等，特点是大多处于建设起步阶段或发展初期，由于城市商务经济发展水平或建设周期的制约，CBD的开发强度还不大，处于不饱和状态，环境、交通、市政等基础设施不同程度地处于低负荷运行状态。由于具体原因的不同又可以分为两类：上海浦东、深圳福田、广州天河和武汉建设大道4个CBD开发强度不饱和的原因是由于建设时间较短，进驻CBD的商务公司或企业总部还没有达到一定规模；同时，它们都是在城市已有CBD之外兴建的第二个CBD，原有CBD都未到或刚达到饱和状态，起了很大的分流作用，削弱了新兴的CBD的聚集力。而天津、成都、青岛、厦门4个CBD则是由于城市自身商务经济的相对薄弱，缺乏强有力的产业支撑，因此整体土地利用强度不高。这类低饱和CBD在交通畅通、环境优美的同时，也普遍存在着基础设施低效、土地空置、聚集效应弱等诸多问题，造成城市资源的浪费。
值得注意的是，西方国家成熟CBD的容积率合理数值大多在3～7左右，与西方发达国家CBD相比，中国CBD总体的建设强度水平仍然偏低，但是许多城市已存在严重的交通堵塞现象。因此许多规划设计者据此认为现有CBD已过饱和，并进一步提出了“抑老建新”的CBD发展策略，但从国内各城市CBD的开发强度统计来看，两者并没有直接的联系。上海外滩、深圳罗湖、大连等容积率均在2.2以上的CBD交通状况尚好，反倒是广州天河、成都等容积率在2以下的被认为是低强度的CBD（广州天河容积率1.81，成都容积率1.71），其交通堵塞情况已到了非常严重的地步。可见造成拥堵的直接原因不是开发强度过大，而是CBD结构的不合理。5.4节分析了交通顺畅度和道路交通效率的数据，并比较了高密度均质路网体系和低密度等级路网体系的优缺点，可以看出在交通拥堵的几个CBD中，低强度的广州天河、成都CBD，中强度的南京、杭州CBD都是典型“宽马路-稀路网-大街区”的等级路网体系，而这种路网体系并不适合CBD的运作。因此，CBD交通拥堵的真正原因是：在建设强度达到饱和之前，其交通能力先一步达到了饱和，出现了严重的拥堵现象。那么，强度分析之外，有没有什么数据能更深入、更精确地把握CBD的发展状况？
5.5.2 CBD活力指标
判断一个CBD的活力如何，饱和的高低，可以从三个方面入手，即已建了多少、正在建设多少和还能建多少，我们称之为“已建度”（Constructed）、“在建度”（Constructing）与“可建度”（To Be Constructed），这三个指标可以全面地衡量CBD的发展活力。一个CBD如果已建度不高，在建度很大，可建度也很大，那么我们认为它已处于发展上升期，短期不需要新建CBD，而应重点把现有CBD建设完善；相反若一个CBD已建度很高，在建度与可建度都不大，那么我们认为它已处于发展饱和期，需要大规模拓展新建CBD以疏解商务需求。有鉴于此，我们在相关资料的基础上，对CBD发展状态进行全面系统的探讨与研究。
1）CBD已建程度
在CBD中，商务类建筑占了主体地位，拔地而起的摩天楼汇聚成动人的天际线，成为CBD的图腾，进而成为整个城市的标志性景观；同时大量的商场、娱乐、住宅、文化、医院等建筑作为CBD的“基质”，密布于其间，共同构成了CBD复杂的建筑类型。我们将CBD中建设年代在20世纪80年代以后、六层以上、风貌质量较好并且设施完善的建筑，划为CBD已建建筑，认为它们在新一轮开发建设期中由于质量好、面积大、拆迁代价高而不太可能拆除，它们的比重代表了CBD的已建程度。
深圳罗湖、广州环市东路、福州3个CBD已建程度在90%以上，很难有余地进行大规模建设开发；而武汉解放大道、天津2个CBD的已建度在70%以下，还有较大容纳新商务产业的能力。
2）CBD在建程度
我们对在建项目用地的概念界定是：从项目用地拆迁完成、施工队进场开始，到项目竣工正式运行之前，这一阶段的用地被认为是在建项目用地。
同样统计了18个CBD的在建项目总值和比重数据。
在建项目总量占CBD可建设用地的比值反映了CBD当前的活力，从表中可以看出，重庆CBD和大连CBD的在建项目总用地超过了CBD总用地的10%，属于CBD开发建设频繁、当前活力较大的一类；而深圳罗湖CBD和广州环市东路CBD的在建项目总用地不到CBD总用地的4%，属于开发建设较零星、当前活力较小的CBD类型。
3）CBD可建程度
我们对可建项目用地的概念界定是：建设年代在20世纪80年代以前、五层以下、风貌质量较差、设施欠缺的低矮建筑用地。这些用地性质大多为民房和工厂，中间夹杂着大量违章搭建和危房棚户，总体密度较低，容积率通常都在1以下，更新改造代价小，同时能改善居民的生活和整体城市风貌，是最新一轮CBD更新的重点。
上海外滩CBD、浦东CBD、深圳福田CBD、武汉建设大道CBD、天津CBD、成都CBD、厦门CBD都有15%以上的用地存量，CBD可建程度还比较大，可以容纳进一步的发展；而广州环市东路、深圳罗湖、福州等13个CBD的用地存量已不足5%，必须在原范围基础上进一步拓展或在新的CBD中解决商务产业的聚集问题。
5.5.3 组合分析
我们将各CBD已建程度、在建程度和可建程度的指标结合起来，制成折线图表，可以看出数据的不同组合大致形成三种类型。
1）月牙形
月牙形：数据线两头高、中间低。这类CBD有上海外滩、上海浦东、深圳福田、广州环市东路、南京、杭州、武汉解放大道、武汉建设大道、天津、成都、青岛、厦门、宁波13个CBD。其特点是可建用地比在建用地多了一倍以上，CBD用地存量相对比较多，可以满足同等开发速度下较长时间的建设需求。
这部分CBD，其发展的重点多在本CBD范围内更新建设为主，还没有大规模拓展CBD或新建CBD的需求。
2）折椅形
数据线一高两低，CBD在建程度与可建程度比较接近。这类CBD有深圳罗湖、广州天河、大连、福州4个CBD。其特点是CBD内可建用地与在建用地面积大致相等，在同等开发速度下已较难满足较长时期的建设要求。这部分CBD的发展，或是在原来基础上拓宽范围，或是新建CBD以分担日益增长的城市商业产业的聚集。
3）滑梯形
数据线由高向低滑落，CBD已建程度、在建程度与可建程度依次减小。
重庆CBD为其典型范例，特点是CBD在建用地面积大大高于可建用地面积，CBD活跃度大，同时CBD用地存量已不多，在强大的开发速度支撑下，未来短时期内CBD内可建设用地即将告罄，而CBD周围可供范围拓宽的余地也不大。在这种情况下，迅速规划新CBD，分流原CBD的建设压力已成为当务之急。
在当代中国社会中，位于城市产业链顶层的商务产业在全国和地区经济发展中的作用是决定性的，经济中心城市对区域的经济控制越来越依赖发达的商务网络体系。CBD的重要性在这一方面凸现出来，因此各大城市不约而同地提出了CBD的建设计划，希望打造更强大的商务节点增加区域经济凝聚力，强化在城市竞争中的优势。但是许多建设计划并没有充分意识到CBD空间和产业经济之间固有的同步性和发展惯性。由于城市商务经济的相对薄弱和缺乏强有力的产业支撑，因此造成新建CBD土地利用强度不高，存在着基础设施低效、土地空置聚集效应弱等诸多问题，这种决策失误造成的城市资源极大浪费，带给城市决策者一系列强烈的疑问：什么样的城市，建设多大规模的CBD才能与城市经济产业同步？怎样判断新建CBD有没有足够的产业支撑？选择什么时机建设第二个CBD才符合城市发展规律？
这些问题，在空间形态领域已无法回答，必须突破城市规划学科，进入城市产业经济层面，结合CBD空间形态领域研究的成果进行综合分析。这也是本书继续深化的方向。
5.6 小结
本章主要界定了各城市的CBD范围，并从CBD的区位、布局、交通、活力四个方面入手，对CBD的空间形态进行了逐项的研究。CBD界定描述了各城市CBD的形态和规模，并分析了CBD规模排名梯度与中国城市适建度排名梯度的异同及其原因；CBD区位阐述了CBD选址的各项制约因素，并归纳了CBD位于城市中心、偏心、发展延伸轴和交通环路四种典型分布模式；CBD布局则从静态的布局模式和动态的扩展方式不同角度考察CBD的空间特质，将CBD归纳为核心布局、轴线布局、滨水布局、街区布局四种布局模式以及蔓延扩展、爆发生长、跳跃生长三种扩展方式，并分析了各种模式的利弊；CBD交通组织从道路面积、路网密度等角度入手，分析各CBD的路网顺畅度和单位道路荷载、交通结构的关系及影响因素，探寻了CBD路网模式的自身规律，进而对我国两种典型的道路模式进行了对比与反思；CBD活力从已建、在建、可建三个方面入手，量化分析CBD用地结构，总结CBD活力的各种模式，并针对不同模式提出了相应的对策。
