中山路是贯穿全市的一条主要南北干道，可达性很高，众多服装店沿其两侧分布，其次是食品、文化用品等专业商店；而一些工业自销门市部等非日用品商店处于可达性较差的一些地区，如新街口和大行宫之间的中山东路、长江路、珠江路和莫愁路上。另外，在中山路北段至傅厚岗一带，由于这一地区离市中心距离较远，也存在一定数量的工业品门市部；而一些小型的日用品商店一般比较均匀地分布在周围的居住区中，在闹市区出现的较少。大型商场是零售商业的核心部分，较小的商店和低等级的商业活动则趋向分类聚集，较高等级的趋向中心，较低等级的则远离中心。
7.2 新街口商务产业的聚集——20世纪90年代的发展
7.2.1 20世纪90年代南京城市发展背景
1）城市建设发展情况
南京市“都市圈规划”明确指出，“南京是着名古都、江苏省会、长江中下游主要的中心城市，是江苏省的政治、文化、经济中心”。在第三产业布局及专项规划中，又进一步阐述了三产的发展目标，即“把南京建设成为全国重要的贸易、金融、信息和交往中心，重要的交通枢纽和外贸口岸，重要的科教基地、文化名城和旅游胜地”，这种特殊的性质和功能，使城市的具体内涵发生了明显的变化。
城市的发展突破了“圈层式规划”的发展框框，市区面积由1986年的867.2平方公里扩大到1995年的975.8平方公里，把秦淮河以西的河西地区和仙鹤门-西岗地区划入城市建成区范围，南京市开始了以新区开发建设和旧城改造同时并举的城市建设历程。新区建设以河西居住区为主，在这一地区开发居住设施和水准较高的住宅小区，并且配套建设地区级的商业服务设施，经过多年来的大力开发，已初具规模。旧城改造主要针对城墙范围以内的地区，大力调整用地结构，重点是在城区内的几个商业中心，通过改造旧居住区、搬迁工业企业，大力充实第三产业设施用地，突出城市中心的商务功能地位。城市的用地结构发生了显着的变化，主要表现为市区工业用地和生产性用地逐年减少，商务活动用地和居住用地等非生产性用地比例逐年增加。
当时，南京市总体结构可以概括为：外围地区，工业用地与交通用地含量较大；中间地带，居住、交通、商业、服务形成混合分布；核心地带，虽然居住用地所占比例仍然较大，用地也较为混杂，但商业用地、商务办公用地、行政办公用地的功能结构调整力度加大，分区的程度日渐明显。
固定资产投资力度加大，“八五”期间，全市固定资产投资完成640.7亿元，比“七五”期间增长2.3倍；南京新机场、快速道路系统等一批重大基础设施的实施，使城市面貌有了显着改观。1995年，南京市全年完成固定资产投资233.86亿元，是1985年的8倍，房屋竣工面积490万平方米，其中住宅275万平方米。“八五”期间，南京市加快实施“立体交叉，内外通畅，成环成网，快速便捷”的道路建设目标，打通了3条城市南北向通道，拓宽改建了24条卡脖子路，缓解了行路难的矛盾。全市新增拓宽道路30余条，新增道路长度52km。最显着的是1995年，全年完成城市道路建设工程16项，总长度约18.65km，总投资5亿多元，新增道路面积48万平方米。至1995年，全市道路长度已达1271km，人均道路面积增至5.6平方米。对比1985年的情况，南京市在居住、市政设施、基础设施、城市环境等方面都取得了长足的长进。
2）土地开发情况
新中国成立以来，我国一直就实行着城市土地国有化政策，土地以行政划拨的方式满足城市用地者的需要，使用者不能自行转让也无需支付费用。
1988年，宪法修正案正式认可土地使用权有偿出让的合法性，标志着国家对土地的所有权在经济上开始得到了部分实现，同时也表明城市土地的价值得到了确认，从而为土地商品化和市场化奠定了基础。1992年，南京市开始实行以土地批租为主的土地有偿使用政策，加快了城市大规模土地开发进程。
1992-1996年，南京城区各级商业中心共批租土地110公顷，土地开发力度明显加大。当土地使用权进入市场并产生转移时，由于级差地租的影响，城市空间布局利用模式具备了广泛调整的可能性，从1992-1996年土地批租图中可以看出这种变化，在南京市各级商业中心，土地开发力度明显大于其他地区，商务用地的开发更是集中在商业中心区进行的。同时，土地收入也为城市公共基础设施的开发提供了重要的资金来源。
3）房地产开发情况
伴随着土地有偿使用制度而来的是新一轮的房地产开发热潮，虽然这期间受国家宏观调整政策的影响出现过波动和起伏，但整体依然呈现不断发展的态势。纵观10余年来市中心的旧城开发和改造历程，大致经历了以下三个阶段：
（1）“见缝插针”，即各单位自己择地，经规划部门批准后建房。由于建设单位缺乏整体意识，选址和规划只能在有限的范围内进行，因此往往使新建筑成了以后大面积整体改造的“钉子”。由于局部改造不可能同时进行外部市政设施配套建设而增加了城市基础设施的负担，多年来，矛盾越积越多。
（2）联合改建，即为了克服“见缝插针”的弊病，实行几个单位联建。改造的规模扩大，相应可以负担一部分市政设施的改造和小型的公建配套，但对某些规模较大的配套项目，如城市道路的拓宽、城市管网的改造就很难顾及了。这种方法，虽有一定的规模可依赖，但是对城市大环境的综合改善作用收效甚微。
（3）综合开发，即由开发公司实行统一征地、统一规划、统一设计、统一建设的方法。开发单位按照城市规划提供的设计要求进行建设，通过统一规划、合理布局、综合开发配套建设，完善了城市服务，改善了城市环境，城市改造纳入了综合开发的轨道之后，取得了巨大的成就。
7.2.2 20世纪90年代新街口CBD雏形的形成
1）新街口地区建设发展概况
20世纪90年代是南京市中心区变化最大的时期。改革开放推动了我国社会经济各项事业的发展，城市的变化表现出惊人的速度，城市的职能向流通中心转型，金融、贸易、综合服务在城市产业构成中比例上升，推动了城市大规模的开发建设，在城市中心地带，商业、金融、办公、文化娱乐空间大量增加。据1994年调查统计，新街口四环路以内地区的商业网点数就已达到了344个，营业面积17.75万平方米。面对新的城市发展形势，南京市于1993年编制了“都市圈总体规划”。规划主城人口至2000年200万左右，2010年210万左右。主城以内涵发展为主，重点发展第三产业，强化金融、贸易、信息中心职能，作为第三产业体系的中心。主城是都市圈的核心，以金融、贸易、科技、信息、综合管理、服务职能为主，公共活动中心体系由市中心区、1个副中心、7个地区中心及若干个居住区中心组成。其中市中心区东至城东干道，西至城西干道，北至新模范马路，南至建康路-升州路，用地20.5平方公里，主要由北京东路、北京西路行政中心，新街口-鼓楼金融商贸中心和鼓楼信息中心，山西路、湖南路、中央路、太平南路、莫愁路商业街，长江路文化街和珠江路、广州路科技街等专业中心构成，同时还提出，适时在仙西新区按照高标准安排各类国际性和区域性的第三产业设施，超前安排各项城市基础设施，以适应国际化大都市的发展要求。
根据城市总体规划，南京市开始了新街口中心区集中成片的大规模改造和开发，尤其是在土地使用权进入市场以后，通过土地批租的方式，促进了房地产开发活动的繁荣与活跃，引发了市中心地带商业、贸易、金融、办公和服务活动空间大规模增加，同类型楼宇开发量猛增。据1996年在建项目统计，预计此后3～4年的时间内，仅新街口四环路以内地区（含四环路两侧）将有22栋商贸综合楼建成，总面积达100万平方米以上，总投资将达60亿元人民币，连同现有1万平方米以上的商贸网点将有36栋商贸综合楼，总建筑面积将达150万平方米以上。在新街口广场东北角有时代广场、丝绸大厦、省人保综合楼、天时商业中心，总面积17万平方米；西南角有德成、长发大厦、阳光大厦、国际金融中心，总建筑面积34万平方米；西北角有新华大厦、振兴国际广场、中南国际大厦等3栋综合楼，总建筑面积16万平方米；东南角则更多，有东宇广场、省证券大厦、市广播电视中心、中国银行南京市分行、国际贸易中心、新百二期工程、中央商场二期工程、商贸广场、建江大厦、富丽花园等11家，总计建筑面积在40万平方米以上。中心地带的繁荣也促进了商贸活动向外围的扩展，特别是在中心区外围的云南路、华侨路拓建后，交通状况和基础设施得到了很大改善，商务活动向街区纵深方向的发展越来越明显，在道路轴线方向上进一步延伸。种种数据表明，到1995年前后，新街口地区商务空间的聚集已经达到一定程度，新街口由80年代的零售商业中心区逐渐演化成为商务与商业混合的CBD雏形。
2）新街口CBD的边界界定
长期以来，新街口地区的范围一直是一个含糊的、变化的区域。1984年市中心综合改建规划时，当时还是中心区的新街口地区商业活动主要集中在中山路和中山东路一带，以中山路为轴线，以新街口、鼓楼为南北枢纽，北起厚载巷，南至淮海路，周长2.8km，沿两侧范围东到丹凤街、上乘庵、洪武路，西到天津路、管家桥，总用地面积109.24公顷。经过近十年的发展，商务活动的聚集大大拓展了中心区范围的内涵，在道路纵深方向的发展越来越明显，在道路轴线方向上进一步延伸，西至汉中门广场，东至逸仙桥，北至厚载巷，南至内桥一带，形成以新街口广场为中心，呈同心圆式向四周扩散的分布方式。
1995年的调研中，我们采用墨菲指数边界确定法，所选择的范围以新街口广场为中心，西至上海路-莫愁路，东至洪武路-丹凤街-高楼门，北至傅厚岗，南至秣陵路-三元巷-程阁老巷，局部地段沿城市干道向外延伸。采取以街区为单元进行指数计算的方法。
根据墨菲指数调查的结果，南京新街口中心区范围如下：西至鼓楼街、天津路、上海路、莫愁路、三茅宫，东至高楼门、丹凤街、鱼市街、洪武路，北至厚载巷、大钟亭，南至石鼓路、洪公祠、三元巷、程阁老巷，总用地范围219.69公顷，用地面积是1985年的2倍。
而新街口CBD的范围由珠江路-北门桥-洪武路-中山东路-抄纸巷-户部街-洪武路-程阁老巷-中山南路-石鼓路-王府大街-管家桥-高家酒馆-中山路围合而成，总用地范围89.97公顷。
7.2.3 20世纪90年代新街口CBD量化分析
我们从用地结构、功能构成、空间构成、交通组织、空间环境五个方面对新街口CBD进行量化分析，以剖析当时的CBD状况。
1）用地结构
在城市中心的用地构成中，六类基本的空间使用方式可以划分出来，它们包括：贸易金融机构、住宅设施、商业设施、文化娱乐设施、行政与管理机构、工厂企业。1995年，CBD的用地结构中，商务用地的金融、办公用地面积13.8公顷，占总用地的15.3%，商业、饮食、服务用地10.1公顷，娱乐用地3.4公顷，分别占总用地的11.2%、3.8%。行政办公用地5.4公顷，占总用地的6.0%。居住用地25.3公顷，医疗卫生用地2.9公顷，文教用地3.9公顷，工业用地1.9公顷，其他用地8.2公顷，道路用地15.1公顷，分别占总用地的28.1%、3.3%、4.3%、2.1%、9.1%和16.8%。
可以看出，80年代以来的10年中，新街口的用地结构发生了显着的变化，主要表现在以下几个方面。
首先是土地的混合使用。土地构成一个明显的现象是增加了综合用地，这是和90年代以来土地混合使用的趋势分不开的。新街口CBD现状用地结构中，综合用地占比例为16.1%，尤其是商住混合以及商务与商业设施的混合开发。从1992-1996年土地批租的性质构成中，我们也可以发现这种变化趋势，在出让土地的使用性质中，各类综合用地的比例占到28.7%；而各类用途纯化的商务用地如商业、办公、服务等所占比例不大。由于规划制定者不可能精确地预测每一块用地的最终用途，这就为开发者提供了依据市场变化灵活确定土地用途的主动性，以便使投资的风险率降到最低点；同时，对于一个投资过大的项目，开发者也可以根据土地不同的使用功能分期建造，加快资金周转，提高资金的利润率。
