1）零售商业的聚集（1978-1995年）
20世纪80年代新街口地区商务类建筑比例极小，是一个以零售商业和文化娱乐业态为主的城市商业中心，而这一时期，南京的商务产业也几乎不存在。从商务产业的发展矩阵来看，1990年前后3年间，南京贸易、金融等商务产业均在弱势产业群和成长产业群之间徘徊，保险、技术服务等产业更是处于萌芽状态，根本无法左右中心区的发展。
2）国内贸易业的聚集（1994-1997年）
20世纪90年代以来，随着经济体制改革的开展，南京城市产业结构也发生了相应的变化。在向市场经济转型的过程中，国内贸易办公业由于基础好，又与经济活动关系最密切，首先进入了高速发展期。1995年，国内贸易产业达到了增长的顶峰，当年产业规模达61.2亿元，业务额增长率为28.6%，大大超过了1995年商务产业的均值（平均规模43.3亿元），进入高规模、高增长的双高时期，成为当时南京城市的主导产业。高速发展的业务量急需大量新的商务活动空间与之相适应，而强势的产业规模又使其能承受CBD高额的地价。在进入强势产业群区后，国内贸易业开始向城市中心地区集聚，同时参与城市中心体系的调整与重组，长江贸易大厦、同仁大厦、华荣大厦、青华大厦、新华大厦等一批以贸易办公功能为主的商务高层建筑在1994-1997年间相继建成，不仅改变了新街口中心区的空间形态、城市机理和景观天际线，更深刻地改变了新街口商业中心区的主导功能，拓展了新街口的概念范围。
从广义的新街口地区来看，商务功能区逐渐成为该地区的主导产业，新街口地区也由城市商业中心向城市CBD转型过渡。这个城市功能转型过程是长期的、缓慢的、不易被人察觉的，但同时又是必然的、稳定的和不可更改的。
3）金融业的聚集（1997-2000年）
20世纪90年代中期银行的改制和商业银行的出现极大地改变了金融业的行业地位，金融业也由原计划经济体制下的国家事业单位转变为市场经济体制下的商业机构，这一转变极大地促进了南京金融业的发展。在国内贸易产业之后，1997年南京金融业到达了增长的顶峰，当年产业规模68.6亿元，业务额增长率65.4%，而当年的商务产业平均规模为29.5亿元，平均业务额增长率为29.5%，金融业的产业规模和业务额增长率分别比平均值分别高出2.3倍和2.2倍。同年金融业进入城市强势产业群。同国内贸易办公业一样，强势的金融业开始在CBD内大规模拓展空间份额，大兴土木。而与国内贸易办公业不同的是，金融机构数量少而单个机构规模庞大，如招商银行总部内管理机构就达65个，而设在南京的地区总部内机构也有26个之多。出于业务的需要，金融机构在CBD内的入驻方式多为单个机构总部建造独立的商务办公高层建筑，而上一轮国内贸易业的聚集则普遍为租用或买断商务楼的若干楼层或若干房间，标志性不明显。相比之下，1997年以来金融业在新街口CBD的空间聚集尤其显得清晰明确，可识别性强，因此一般将1997年认为是新街口CBD形成的标志年份。
4）国际贸易办公业的聚集（2000-2004年）
在中国加入WTO的推动下，国际贸易办公业的发展有了一个长足的进步。2000年，南京国际贸易办公业达到了产业发展顶峰，当年产业规模45.1亿元，业务额增长率51.9%，高于2000年南京商务产业平均规模44.2亿元和平均业务额增长率18.0%，进入城市强势产业群。国际贸易办公在CBD内空间拓展的标志是，大量境外公司和国内涉外贸易办公机构相继将总部设在新街口，不仅在新建成的商贸世纪广场、国际贸易中心等标志性商务楼内聚集，而且在金鹰国际、金鸾大厦等90年代末建成的高档商务楼内通过转租置换增加其产业空间的比重。从国际贸易办公业的发展矩阵看，这一轮的发展峰值不大，同时下降较快，在2000年一年内从成长产业象限滑过强势产业象限直接进入了成熟产业象限，业务量回归平稳发展。因此，这一轮CBD内的空间拓展也表现出比较零散、缺少大规模标志性建筑的特征。
目前，南京商务产业中，国际与国内贸易办公业、金融业已进入成熟产业群，虽然利润高、规模大，但由于业务额增长平缓，已没有大规模扩展空间的需求。从发展趋势上预测，下一轮扩张的主导力量最可能是房地产业、旅游业、邮政电信业和社会服务业这四个成长较快的产业。这种产业发展的次序也正代表了国内各大经济中心城市商务产业发展的普遍规律，即贸易办公、金融证券类核心商务产业首先发展，成为商务产业群主导产业；房地产、邮政电信、社会服务等专业化服务产业在主导产业的带动下紧跟其后发展。前者是龙头产业，后者是配套产业，从南京商务产业的发展历程来看，发展次序十分明显。
8.3.2 南京商务产业群与新街口CBD产业构成分析
1）南京商务产业群构成分析
要增强城市经济部门的高端竞争力，就需要城市的商务部门中必须有充分竞争力的主导商务产业，如何选择并培育主导产业，进而带动整个城市商务产业与经济的发展，是一个至关重要的问题。对于一个城市而言，主导产业代表了该城市的商务经济发展和趋向，能成为城市主要经济发展力量，应该充分发展和培育。我们从南京商务产业群构成分析入手，探讨其主导商务产业。
成熟产业群：贸易、金融两大核心商务产业都已经进入成熟期。在经历了1995年、1998年和2000年的发展高峰期以后，国内贸易、国际贸易和金融证券业规模壮大，利润额高，但是业务额增长率逐渐降低，尤其是国际贸易，连续2年业务额增长仅为5%左右。金融产业在连续几年的业务额低增长之后开始回升，2002年业务额增长率为23.5%，接近24%的商务产业平均水平，如果在经济政策扶持下可继续保持上升势头，将很有可能再次回到强势产业群。虽然金融机构中各大银行均已经建造了总部商务大楼，但是金融业中新兴的股票、证券、信托投资等公司机构还有很大的空间拓展需求，未来有可能成为CBD建设的主导力量之一。
强势产业群：与其他经济发达城市相比，南京商务产业构成中强势产业群为空白，即缺少产业规模大、业务额增长快的“双高”产业，这也是南京商务产业构成中的最大问题。从矩阵分布来看，成熟产业群中的金融证券业、成长产业群中的房地产业和弱势产业群中的旅游业是最有可能成为之后几年南京商务产业中的强势产业，但当时强势产业的缺乏直接导致了产业特色不明晰等问题，需要在今后的发展中予以解决。
成长产业群：房地产业、邮政电信业、保险业、技术服务业四大行业规模基数不大，但是业务额增长率高于商务产业平均水平，是南京商务产业构成中的成长产业群。从象限内的分布看，房地产业规模最大，接近商务产业平均水平，后续几年最有机会进入强势产业群；保险业业务额增长率最高，2002年达到了49.3%，高出商务产业平均业务额增长率1.1倍，其发展前景十分广阔。
弱势产业群：旅游业和社会服务业是南京商务产业构成中的弱势产业群。但是南京旅游业有着丰厚的资源基础和悠久的发展历史，同时也是最接近矩阵原点的产业，南京市政府又提出了将旅游业发展成为南京经济的支柱产业的目标。可以预计，在一系列优惠政策的促进下，旅游业很快能脱离弱势产业象限，成为商务产业的主导力量之一。
综合起来，可以得出结论：南京商务产业中2000年以来的主导产业为国内贸易、国际贸易和金融证券业，尚缺乏强有力的主导产业，在2003年以后，金融证券业、房地产业和旅游业最有希望成为商务产业发展的中坚力量。
2）新街口CBD产业构成分析
根据2003年的统计数据，CBD内1576个单位进行的分类统计来看，新街口CBD的主导产业为零售商业、金融保险业、贸易咨询业、服务业、旅馆业、文化娱乐业六大业态。
零售商业：新街口CBD聚集了新百、中央、东方、金鹰等综合性大企业，以及苏宁、金太阳等特色专营企业，2002零售总额占南京六城区的57%，而其企业经营面积约82.6万平方米，占CBD总企业经营面积的23%。
金融保险业：金融保险业是最能体现商务区商务功能的重点行业之一，也是最具有经济集聚和信息集聚特征的行业。目前在新街口地区的主要银行机构有：中国人民银行的分行，南京市商业银行的总部，中国工商银行、建设银行、中国银行、中国农业银行、招商银行、浦发银行、光大银行、兴业银行、广发银行、深圳发展银行、华夏银行的地区银行及其分支机构；外资银行有：渣打银行、比利时联合银行、香港恒生银行的南京分行。保险公司有：省保险公司、市保险公司、省人保、市人保、太平洋保险、平安保险，皆为省市一级的总部。该区域的银行和保险业总经营面积约67万平方米，占CBD总企业经营面积的17%，其集中度在南京是最高的地区。但与此同时，规模不够大、缺乏集中的资金市场、布局比较分散和外资银行偏少是这一地区银行金融业功能不足的一面。
贸易咨询业：公司办公是CBD的一个主要功能，世界上着名的城市商务区都是集中了跨国公司、大公司总部或地区总部。新街口CBD集中了一批公司总部和分支机构，在273公顷范围内，共有公司及分支机构3949家，有跨国公司或外资企业机构91家，公司（包括全国性公司和地区性公司）3087家，另有公司分支机构771家。总经营面积约111万平方米，占CBD总企业经营面积的31%。
服务业：数据分析表明，新街口CBD服务业经营面积较小，为23万平方米，占CBD总企业经营面积的10%。企业数量占全市的24%，而经营收入仅占全市的20.8%，这表明新街口CBD在服务配套等方面尚不够发达，消费集中度不高，在种类、档次、特色方面均有所欠缺。
旅馆业：新街口CBD的酒店宾馆数为69家，占全市酒店宾馆总数的148%，但从业人员达6493人，占全市酒店宾馆从业人员的23.9%，营业收入更达到15.2亿元，占全市宾馆营业收入总额的53.3%，显示出很高的集中度。金陵饭店、中心大酒店等一批知名的高级商务酒店不仅是全市宾馆业的龙头，更是新街口CBD的地标。旅馆业总经营面积约46万平方米，占CBD总企业经营面积的20%。
文化娱乐业：新街口CBD的文化事业主要集中在商务区东北部长江路沿线，这里集中了人民大会堂、金陵图书馆、江苏美术馆、文化艺术中心等市级以上文化艺术设施，总面积约34.5万平方米，占CBD总企业经营面积的15%。
8.4 小结
本章分析了南京商务产业20多年来的历史发展和构成演化，并将其进一步分解为国际贸易、国内贸易、金融、保险、邮电、旅游、房地产、社会服务、技术服务九类产业，针对城市商务产业和新街口CBD内商务空间的发展进行系统地分析评价，探讨南京商务产业发展对CBD的影响关系，以此验证产业经济与CBD发展理论分析模型的可行度。实证表明，南京产业经济与CBD的发展符合前文提出的CBD与城市商务产业发展的理论分析模型，进而综合归纳了商务产业与商务空间联动发展的四个阶段，并对当前南京商务产业群的构成特征进行了分类分析。
