香港的第一次经济转型发生在20世纪50年代初，这一时期，香港的经济从以渔农为主转变为以转口贸易为主。这次经济转型主要依托于香港自身优势条件。香港位于世界航道要冲，同时背靠中国内地，面向东南亚，区位条件得天独厚；香港还拥有世界三大深水港之一的维多利亚港，具有开展转口贸易的天然优势。依托这些有利条件，转口贸易很快发展为香港的支柱产业。转口贸易的发展虽然在一定程度上促成了香港的繁荣，但是由于产业带动效应微弱等原因，转口贸易本身很难带动香港经济的全面腾飞，香港经济发展面临着新的选择。
20世纪50年代初至60年代末，香港集中力量发展服装等轻工业，逐步成为亚洲地区制造业中心之一。60年代末，香港制造工业产值已占本地生产总值的30%，成衣、手表、时钟、玩具等十种产品的出口名列世界首位，很多产品远销世界各地。香港产品出口的比重则由50年代初的10%左右增加到80%左右，这标志着香港经济结构已由转口贸易为主转变为以轻工业制造业为主，轻工业已经成为香港经济的支柱产业。
到了20世纪70年代，香港工业生产开始从过去的低档、“劳动密集型”，向高档、“技术密集型”转变。20世纪五六十年代香港工业的“重臣”——纺织业和制衣业在出口总值中的比重逐渐下降，让位于机械、电子、玩具等产业，并向现代化生产经营方向发展，这是香港的第二次经济转型。
轻工业的大发展，带来香港新一轮的繁荣，同时也大大提高了香港在世界经济中的地位。香港进入了一个经济繁荣的兴盛时期，香港大规模城市建设开始起步，整个社会发展欣欣向荣。但是，到了70年代末期，轻工业主导型经济模式已经难以驱动香港经济的发展，经济发展和居民收入水平停滞不前，整个经济形势趋向萧条。传统的工业模式对于香港经济资源的利用效率已经达到了极限。香港经济的进一步发展，客观上要求经济结构的进一步升级，即要求经济结构进一步高效化，如向资本密集型、技术密集型演进。
香港经济的第三次转型是从20世纪80年代初开始的，这一时期香港制造业大规模北移。香港把握了中国内地改革开放的历史机遇，将产出效率相对较低的加工工业向内地转移，从而为新兴产业的发展提供了空间资源和人力资源。到80年代末期，香港经济完成从制造业主导型向服务业主导型的转型，服务业占香港本地生产总值超过80%。
香港从发展制造业转向为制造业等经济活动提供服务为主的经济结构，这种服务型的经济结构已经带有一定的商务经济成分，即在企业价值创造活动中，香港开始专门从事高端服务。在大量制造企业外迁过程中，并没有把企业的管理、控制、贸易职能同时迁出，而是把机构总部(研发、营销、资本运作、战略管理等职能部门)继续留在香港，以利用香港人才、资本、信息等方面的优势条件。服务型的经济结构的确立与香港商务经济的发展是一个相互促进的过程，服务型经济吸引了商务总部的聚集，总部聚集强化了服务型经济，这种相互促进带来了香港经济新的繁荣。如香港的金融业在20世纪80年代后得到了巨大的发展，到目前为止，香港已经发展成为世界外汇、黄金、股票的交易中心，成为亚洲、欧洲、美洲金融时钟昼夜轮回转动中不可缺少的中心交易站，也是世界各大银行主要聚集地之一。据统计，香港共有1600家银行及其分行，全球最大的500家银行中，有311家在香港设立了分支机构。
香港已经成为一个健全、发达的金融市场，具有融资的雄厚实力，是举世公认的国际金融中心。应该说，在第三次经济转型中，商务经济仅仅是作为一种自发的经济现象出现的，其对于香港经济的影响程度依然有限。
香港商务聚集和CBD的形成始于第三次经济转型，时至今日，香港已经吸引数千家跨国公司在港设立亚太总部或地区总部，香港岛的中环CBD便是商务聚集最集中的区域。目前，这一地区集中了大量的金融、保险、地产及商用服务行业，已发展为成熟而标准的国际级CBD，成为香港经济的“心脏”。据香港特区政府的统计，跨国公司2001年在香港设立的地区总部及地区办事处数目比2000年增加了7.9%，达到3237家。而根据香港特区政府统计处2002年10月31日发表的《2002年海外公司驻香港的地区代表统计调查结果》，在2002年6月，香港以外注册公司驻港的地区总部共有948家，驻港的地区办事处则有2171家。跨国公司在港不仅数量多，并且覆盖的行业范围也十分宽泛。
驻港的地区商务机构数目最多的国家是美国。2002年共有233家美国公司设有驻港地区商务机构。其次是日本(159家)及中国内地(96家)。驻港地区商务机构的主要业务范围是批发、零售及进出口贸易业和商用服务业。其他主要业务范围包括金融、银行业、制造业、运输及有关服务业。
CBD对于香港经济的影响主要体现在以下三个方面：
(1)CBD使得香港的国际商贸、运输中心地位得以加强。企业总部在借助香港贸易中心之便利的同时，也强化了其贸易中心的地位。作为总部母体的跨国公司的活动范围早已超越地区、国家的限制，这些公司在国际、洲际间进行大规模的、全球性的商业贸易和投资生产活动，而这些经济活动往往引起以企业总部为中心的人员、货物流动。因此，商务经济必然带来对外贸易的活跃。统计显示，2003年前3个季度香港整体货物出口增长幅度高达18.6%，进口贸易比2002年同期上升近20%。不断强化的国际商贸、运输中心地位，必然带来航运、旅游以及金融服务等相关行业的繁荣，如香港国际机场的客货运量近年来连创历史新高。
(2)CBD加强了香港金融中心的地位，并将金融优势转化为经济繁荣。
金融机构在中环CBD的聚集带来巨大的规模效益，促进了金融业的发展，商务机构在CBD大规模聚集的10年，也是香港金融业大发展的10年，金融业年均增幅达19.6%，远高于同期GDP的平均增长幅度14.3%。以1997年为例，香港筹集的银行贷款总额是日本的10倍，是新加坡的7倍。如今，香港是仅次于纽约、东京、伦敦的全球第四大国际金融中心。香港的金融服务十分发达，包括银行、基金管理、证券买卖、私人银行、企业融资、保险等服务。作为金融产业大规模聚集的城市，通过企业总部的资本运作活动，香港雄厚的金融实力得以向周围广大地区，主要是向深圳、东莞、顺德等地区辐射，这将大大提高香港对于周边经济的控制力度，突破香港资源、市场的限制，带来香港经济的持续发展。在总部经济的模式下，作为金融中心的香港控制着周边地区的经济发展，香港已经成为珠江三角洲乃至整个华南地区、甚至东亚的主要经济中心。
(3)CBD促进了香港国际信息中心的建设。CBD的商务聚集出现的前提之一就是企业内部运营成本大大降低，这就必然要求低成本的信息流动、信息交换和信息沟通。商务经济的出现和信息中心的建设是相互促进的，商务机构是信息的主要消费者之一，其聚集对于信息交流提出更高要求，同时便捷的信息交流也是吸引商务机构聚集的主要因素。香港是当今全球资讯流通最自由的国际大都市，正成为优越的国际信息枢纽之一。目前，香港是全球第一个铺设全数码网络的城市，在电话线、移动电话及传真机普及率方面，也领先于许多亚洲城市。香港经营着全亚洲最大的卫星地面站，所连接的光纤电缆数目为亚洲第一，而且在开放电讯市场方面，比亚洲大部分国家先进得多。
总之，香港的CBD已经初具规模，其对香港经济已经产生相当深刻的影响。随着香港商务经济由“自发”发展向“自觉”发展的转变，以及香港经济与内地经济联合的进一步加强，商务经济对于香港的持续繁荣和发展将产生更加深远的影响。
2.4 地区经济中心城市CBD
地区级城市，通常在国家范围的各大经济区内起经济中心城市的作用。
这类城市数量众多，如美国的费城、米沃基、波士顿，南非的伊丽莎白，英国的加的夫、伯明翰、布里斯托尔，西班牙的科尔多瓦，意大利的热那亚等等。这些城市的CBD一般规模不大，但作为世界商务网络的末梢节点，对商务活动在各地区的展开起到重要的推动作用。同时，地区级CBD是各经济区控制经济运作的纽带城市，它们与上级CBD紧密联动、协调合作，共同参与全球的市场竞争和商务协作。
哈里斯堡CBD：哈里斯堡是美国宾夕法尼亚州的经济中心城市之一，其商务起源可追溯到1720年，当时城市规划者约翰·哈里斯就确定了城市最初的商务核心所在地——市场街。到20世纪60年代，哈里斯堡CBD已由原来的10个街区扩大到41个街区，并形成以市场街和第二大街为交叉骨架，彻斯纽特街、缪尔堡街、罗克斯特街等14条城市道路组成交通网络的地区级CBD，核心功能为商务贸易和专业化服务。
汉堡CBD：汉堡是德国最重要的港口城市之一，城市面积747k平米，人口约209万(2002年数据)，是德国西北部经济区最重要的贸易中心城市，其CBD以易北河北部的市政厅为中心，向东北延伸进豪伦高地的诺泽堡姆居住区，向西为圣鲍利区，沿北部的码头形成南部边界，是城市第三产业的高度聚集区，CBD主导职能为贸易、办公。
伊丽莎白市CBD：南非伊丽莎白市是一座港口城市，位于南非平原边缘和阿尔高湾之间的沿海低地地区。其CBD沿峰值交叉点向北延伸，长度是向南方向的3倍左右，这种形状反映了某些自然及人为屏障影响了CBD的扩展。自然限制有内陆平原边缘的崖岸和滨海一侧的深水港，人为限制有铁路设施和垂直方向上为了使东金纪念碑成为永久海景视线焦点而拟定的规划条例，该条例将整个CBD高度限制在32m(9层)以下。
巴尔的摩CBD：美国的巴尔的摩是一座古老的城市，城市面积为388.8k平米，在经历了二战后市中心的衰退、人口的分解中心化之后，20世纪60年代以来，巴尔的摩逐渐进入以贸易和金融商务活动为基础的地区经济中心城市行列，由于对商务办公楼的大量需求，促使巴尔的摩CBD迅速发展，其范围向南延伸至内港，向东进入弗斯威区，北部以琼斯高速公路为界，西部则以马丁·路德大街为界。
2.5 小结
本章明确了CBD全球体系网络，对各类CBD作了全面阐述，并分别对典型案例纽约CBD、香港CBD等城市产业发展的实例做了分析与考察。从世界各城市CBD状况来看，我们可以总结出CBD培育和发展的一般性条件，这对我国的CBD发展具有重要的借鉴作用。
这些CBD发展的一般性条件，从深层次的内核去表述可归纳为城市攀越CBD的三步台阶：
(1)优越便捷的基础条件支撑。这是城市形成CBD必须越过的第一个台阶。优越的先天地理区位，如城市滨江靠海、拥有天然深水港，以及后天形成的先进城市交通和通讯设施，从产业活动层面而言，都有利于降低商务机构经营成本，提高收益水平。它揭示了CBD发展的第一个瓶颈的基本内涵。
(2)高度发达的产业经济支撑。这是CBD形成必须越过的第二个台阶。
经济支撑包括两个层面：第一层面是区域经济，CBD是一定区域商务活动在经济城市的聚集，高速发展的区域经济意味着高密度的经济活动、繁荣的区域市场和由此所催生的区域商务网络；第二层面是城市经济，城市是CBD生长的载体，其经济发展本身也呈现一定的阶段性，只有当城市经济水平达到较高阶段，第三产业发达，城市外向度高，商务功能达到一定的等级规模时，CBD才可能产生。它揭示了CBD发展的第二个瓶颈的基本内涵。
(3)高强度的经济聚集度。这是CBD形成必须越过的第三个台阶。在以市场为主导的区域一体化进程中，市场经济的管理、运作与控制是有层次和系统网络特征的，商务产业的产业集群和专业化程度越高，规模经济和专业化经济的多方面效益就越明显，同时也为有效地降低风险提供了机会。它揭示了CBD发展的第三个瓶颈的基本内涵。
