一、房地产市场回顾
（一）中国房地产市场的基本特征
从1998年开始，中国停止住房实物分配制度，中国房地产市场开始形成并快速发展，房地产行业现已成为国民经济的支柱产业。中国房地产市场具有以下几个基本特征：
1.房地产市场对中国宏观经济具有超强影响力
中国的经济增长特点导致目前房地产市场对宏观经济具有举足轻重的影响力。在应对2008年金融危机的过程中，宏观经济的“房地产依赖症”显露无遗，短期内这一现象不会改变。首先，中国宏观经济具有外贸依赖与投资驱动的特点，在外贸形势不佳的状况下，城镇固定资产投资成为增长的主要驱力。从近10年的历史数据来看，房地产投资占城镇固定资产投资的比重在20%以上。“保增长”目标需要一定的房地产投资规模。2009年初计划的住房保障投资仅占整个房地产投资的1／8，因此，中央政府必须千方百计确保商品房投资增幅提升。同时，房地产市场的变化直接维系着金融安全。截至2009年6月末，全国商业性房地产贷款余额为6.21万亿元，其中，房地产开发贷款余额为2.35万亿元，购房贷款余额为3.86万亿元。如果房价大幅下跌将直接引发银行信贷风险，导致金融危机，后果不堪设想，这也促使中央政府采取维持房地产市场稳定的政策。
其次，地方经济同样具有房地产依赖症，短期内不会改变。1994年分税制实施之后，地方政府用45%左右的相对财政收入，支撑着75%左右的相对支出责任，为此，地方政府不断从预算外寻找收入来源，出卖土地是筹集财政收入的最大来源，甚至有些城市财政收入的一半都来自土地转让收入，“土地财政”特征非常明显。同时，根据分税制安排，城镇土地使用税、房产税、印花税、土地增值税、国有土地有偿使用收入等税种归地方征收。基于房地产的税费考虑和地方经济增长的考虑，在房地产市场出现调整迹象时，地方政府必定会采取所谓“救市”、“托市”政策，确保房地产价格、投资和需求不至于大幅下降。
2.房地产的投资属性明显，房地产市场上投机氛围浓厚
房地产市场的投资投机状况一直缺乏官方数据的支持。从经验上来看，次新房的空关率应当是显示房产投机的较好指标。2005年曾有民间机构对杭州市当年“空关房”进行了调查，得出结论认为空关率约在30%左右。事实上，尽管现在已是2009年，但高“空关率”
的状况依然非常普遍，甚至有可能更为严重。许多城市中，交付三年入住率都不到一半的新小区比比皆是。中国房地产市场的投资属性明显的原因在于：一是金融管制下，居民的投资渠道极为有限，除了不完善的股票市场与房地产市场外，居民几乎没有其他的投资渠道。虽然房产的流动性较差，但也算是一种除股票之外的投资替代品。二是投资房地产可以获得银行融资，投资股票却不能获得信贷资金，因此贷款的杠杆效应增加了对投资客的吸引力。
2009年房地产市场的突然火爆离不开投机性力量的帮助。2008年11月底实施的一系列宽松的经济政策，包括：贷款利率下调，房贷利率折扣上浮至30%，取消银行信贷配额并降低印花税及其他房产交易税，房贷首付比例从30%降低至20%等等，在这些政策作用下，人们的预期开始改变，不仅是自住的刚性需求被释放出来，很多富裕群体也开始纷纷投资房产，温州炒房团的身影频频出现在上海、杭州等热点城市。炒房的行为如此普遍，以至于“专门成立公司来进行运作，聘请专业人士操盘，比如中原数据表明，近期深圳一次性购买50套以上的超过12人。这已不是富裕群体由于担心通胀为了简单的保值增值目的而购房了。
这是一种赤裸裸的炒房行为，其性质与私募基金炒股无异，抄底买入，拉升价格，逢高撤离，堪称楼市中的‘庄家’”。由此可见房地产市场中的投机行为之盛。
3.中国房地产市场具有明显的“政策市”特征
“政策市”是中国房地产市场的基本特征，在中国房地产市场在这10多年的发展历程中，政府的调控一直伴随左右。从宏观调控的阶段和性质上分析，可划分为三个阶段。第一阶段：扩张型调控。2003年前，政府为促进房地产业的发展，实施了一系列包括金融、税收等刺激房地产发展的扩张型政策。第二阶段：紧缩型调控政策。在资产价格尤其是房价出现迅猛上涨、房地产市场结构矛盾突出的背景下，自2003年开始直至2008年上半年，政府出台了一系列旨在抑制房地产价格过快上涨的紧缩型调控政策。国务院先后出台的18号文件、26号文件以及37号文件以及围绕这些文件出台的配套实施政策，从土地规划、税收、信贷、外资准入、住房结构和市场交易秩序等各个环节对房地产市场进行全面调控。在这期间，房地产市场有过短暂的调整，但并不能阻挡房价上涨，住房供应结构性矛盾也依然存在，政府调控的效果并不理想。第三阶段：重回扩张型调控。从2008年下半年开始，在国际金融危机及国内经济周期规律的双重作用下，经济快速下行，房地产市场呈现调整迹象。鉴于房地产业在国民经济中的支柱地位，为了“促增长、保就业”的目标，由地方到中央，开始放松调控，并且节奏逐渐加快，政策性质也由紧缩过渡到扩张。相关政策涉及税收、金融、项目资本金等内容。已有经验表明，政府的调控效果具有不对称性。紧缩型调控政策时滞长、市场反应不敏感；而扩张型调控政策时滞短，市场反应敏感性强。
（二）2009年1-7月全国房地产市场运行情况回顾
经济增长在内需的带动下逐步回升。1－6月，国内生产总值增长7.1%，经济回升向好的势头日趋明显。从房地产业的具体运行指标来看，在一系列宽松宏观经济政策影响下，2009年上半年全国房地产市场运行呈现以下特点：
1.房地产开发投资尽管逐渐攀升，总体上仍然比较谨慎
1－7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，比1－6月提高1.7个百分点，比2008年同期回落19.3个百分点，低于同期城镇投资同比增长率21.3个百分点。最近10年中，房地产投资同比增长最少的2000年也达到了19.5%的同比增长水平，最高的2007年同比增长达到了30.2%的高水平。据此，尽管1－7月份房价出现了快速上场的走势，但受2008年房地产行业调整的影响，房地产投资势头并不踊跃，显示出房地产商的行为比较谨慎。从占比来看，1－7月房地产投资占城镇固定资产投资的比重为18.47%，比1－6月微降0.1个百分点，也比2008年全年平均的20.64%低了2.17个百分点；1－6月房地产投资占GDP的比重为10.37%，比2008年全年平均的10.17%高出0.2个百分点，表明中国经济对房地产开发投资的依赖程度不断加深。
2.资金来源较快增长，贷款比例增加，自筹资金比例下降，开发商资金较为宽裕，同比增速较大
2009年1－7月，全国房地产开发企业实现到位资金28639.01亿元，同比增长28.7%，国内贷款金额为6523.68亿元，所占比重为23%；本年利用外资272.62亿元，所占比重为1%；企业自筹资金9557.43亿元，所占比重为33%；其他资金来源12285.28亿元，所占比重为43%。
其中，国内贷款、预收款、自筹资金均有增长，但国内贷款、预收款增速较快，自筹资金增速下滑明显；利用外资总量减少，降幅明显。由于利用外资在资金来源总额中的比例仅为1%左右，因此，总体来看，开发商资金来源比较充裕，同比增速较大。
在宽松货币政策下，银行贷款高速增加，自有资金增幅出现较大回落。1－7月房地产企业利用国内贷款6523.68亿元，同比增长42.7%，增速比208年同期上升了约27个百分点。企业自筹资金的压力在信贷扩张形势下大为减弱，自筹资金9557.43亿元，同比增长9.94%，增速比2008年同期下降27.35个百分点。总体来看，房地产企业资金压力状况大为改善。
宽松的货币政策改变了人们对房价调整的预期，被抑制的刚性需求开始集中释放，并进一步刺激了房地产投资及投机需求，同时，2008年房地产行业的调整促使房企提高销售管理及跟踪预售合同的执行效率。销售回暖与资金回笼效率较高导致1－7月定金及预收款实现较快增长，定金及预收款总额达到7178.51亿元，同比增长35.72%，相当于1－7月商品房销售金额的36.6%。
在国际经济、金融形势动荡的大背景下，房地产行业利用外资总额有较大程度下降，2009年1－7月同比下降33.08个百分点。
3.土地购置与开发面积双双负增长，但土地购置降速缩小，土地开发降速维持稳定
2008年房地产市场的调整对土地开发和购置产生强烈影响，两者都为负增长。1－7月累计购置土地面积为1.63亿平方米，增速为－25.78%，较2008年同期骤然下降31.02个百分点；累计完成土地开发面积为1.28亿平方米，增速为－13.39%，较2008年同期下降17.57个百分点。
从历年的土地购置面积与土地开发面积的数据来看，土地购置面积始终大于土地开发面积，这固然和房地产开发周期较长有关，也是房价、地价大幅上涨状况下开发商囤积惜售的结果。不过，从2009年1－7月的数据来看，土地购置与土地开发面积之间的缺口有所缩小，这或许意味着当房地产市场经历调整后，房地产开发商的行为更为理性。
4.商品房竣工面积较快增长，施工面积平稳增长、新开工面积却有所下降
1－7月，商品房施工面积为25.07亿平方米，增速为12.49%，较2008年同期下降了10.02个百分点，竣工面积为2.54亿平方米，增速为24.73%，较2008年同期提高了11.11个百分点；新开工面积为5.5亿平方米，增速为－9.14%，较2008年同期下降了24.27个百分点。
从历年商品房的施工、竣工、新开工及销售面积的数据来看，施工面积、新开工面积及竣工面积出现分化。其中，施工面积和竣工面积在增长，但施工面积的同比增速较上年同期减缓，竣工面积的同比增速则较2008年有较大提高；新开工面积则明显下降。考虑到房地产的建设周期较长，未来一两年内竣工面积仍将有一个较大的释放空间，但新开工面积的不足将在长期内约束竣工面积的增长。
5.销售面积同比增长，销售金额快速上涨
房地产市场经过2008年调整后，受2009年过度宽松货币政策和对后续政策出台的预期，通货膨胀预期强烈，房地产作为对抗通胀的一种手段，居民对购房的热情突然被点燃，短短7个月内，房地产市场仿佛从冬天直接进入了夏天。受此影响，2009年1－7月，全国商品房销售量大幅增长，商品房销售面积为4.18亿平方米，同比增长为37.11%；商品房销售额为19599.59亿元，同比增长率高达60.37%，成交火爆。同时，全国房价快速上涨，不少大中城市房价超过了2007年的高位水平。
从2005－2009年1－7月的数据来看，商品房销售面积与销售额在经过2008年负增长后，开始掉头向上，未来形势趋向乐观。
6.全国城市房屋销售价格触底回升
受2007年从紧的房产调控政策以及2008年国际金融危机的严重影响，房屋销售价格指数自2008年开始回落，2009年第一季度跌至谷底后开始上升；土地交易价格的增速在经历了飞速的增长后，2008年后一路下跌，2009年开始有企稳迹象。从住宅与非住宅（包括写字楼、商业用房等）销售价格指数可以看出这一轮价格指数的下跌与上涨主要的推动力还是住宅，非住宅销售价格指数相对平稳。然而，房屋租赁价格指数却仍旧持续下跌。
房屋销售价格止跌回升的态势还可以从全国70个城市的房屋数据得到验证。2009年6月全国70个城市房屋销售价格自2008年12月以来首次出现正增长，7月的销售价格环比上涨0.9%，涨幅比6月扩大0.1个百分点。无论是二手房，还是新建商品房，房屋的销售价格指数的增速都出现了上升趋势，新建住房销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.9个百分点；环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二手住房销售价格同比上涨3.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月缩小0.2个百分点。
7.房地产行业综合景气度开始回升
从国房景气指数及其各分类指数走势看，房地产行业的综合景气度开始回升。国房景气指数自2007年达到高峰后，在2008年逐月下跌，到2009年3月终于触底回升。2009年7月份全国房地产开发景气指数为98.01，比6月份提高1.46点。至此，国房景气指数已连续4个月保持回升态势，逐渐接近景气区间。
