中国地产业的发展史其实也就是中国经济发展的一面镜子，房地产的逐步兴盛伴随着城市化进程得以发扬光大。随着全球经济危机临近，国内房地产形势也在发生着变化。在2008年以前，整个地产行业因为国内城市化进程，加快进入了快速上涨期，同时劳动密集型企业也开始出现一些恶化迹象。所以资金开始快速进入地产业，这样就加速了地产价格快速上涨。
2008年的时候，由于受到内外双重的经济压力，加上2007年的政策调控带来的持续阵痛效果，导致了观望情绪的蔓延，直到后来的十大产业振兴计划推出，成为了房地产业发展的再次转折点。十大产业振兴计划里虽然没有房地产，但从事后的结果来看，显然房地产业成为了最大受益者。随后到了2009年以后达到顶峰，2010年国家开始对地产价格有所警惕，因此进行了一系列的调控措施，所以2011年之后就成为了地产业的冬天，整个行业格局发生了很大的变化。
从时间段来看，地产业的格局可以分为三个阶段。第一个阶段，就是群雄逐鹿的阶段。这个阶段是从2003年地产复苏之后直到2008年，期间可以说杂牌军不断壮大，“聚个柳子就成帮”，各种各样的地产公司不断冒出来。这里面除了一些地方性质的房地产企业之外，就是一些较为知名的实体企业的拓展业务。房地产业基本上属于一种“大水池里养小鱼”的状态。
当2008年地产业短暂冬天来临的时候，真正难受的还不是房地产公司。因为当时成交量虽不高，但是不过没过多久就挨到了产业振兴计划的推出，时间上并没有使地产公司的资金链受到太大的影响，因此，真正难受的是那些房地产中介及二线炒房者。北京、深圳、上海等一线城市，到处都能看到倒闭的地产中介。而很多炒房者也因资金断链导致掉进亏损漩涡，甚至出现有人跳楼的现象。相对来说一些较小的地产公司也开始出现危机，但随后危机就随着政策的公布解除了。
第二个阶段，就是房地产业进入价格暴涨阶段。这个阶段毫无疑问是国家宏观政策的变化带来的。这个时候整个行业格局出现了变化，那就是中、小型地产公司拿不到地，不缺资金就缺地。而一些传统的地产公司拿到地的机会也不多。这个时候最牛的，就是那些受惠于产业振兴计划的庞然大物——国企。原本就产能过剩的国企把资金用到了地产，尤其是钢铁、石化产业、有色金属业等产业加上原本就不差钱的地产央企，争抢拿地现象开始出现。
2009年，全国各地频频刷新地王记录的，基本都是这些国有企业。他们炒高了地皮价格，毫无疑问也就带动了地产价格。这些公司因为有着雄厚的资金做基础，所以目的并不会太复杂，也不需要太计算成本与利润以及未来风险，只要拿到地即可。但是作为传统的地产公司，他们是从多年的地产风险与机遇中摸爬滚打出来的，在风险与利益比之下，有些时候就会选择放弃。
我们可以发现，一些传统的地产大亨们如潘石屹、王石、任志强等在2008年—2010年往往是被媒体曝光率最高的时候。老潘和任大炮不断地在媒体面前抱怨，却被高涨房价气得咬牙切齿的群众劈头盖脸的群骂。说句实话，在这个时候他们也很“委屈”。他们的“委屈”是：既没吃着腥，还被骂是偷鱼贼。如此混乱的地产发展持续到2011年，逐步地产业的“好时光”远去了，第三个阶段也就随之来临。
第三阶段，房地产业再次产生变化。2011年10月份，70家房地产公司公布了三季报，近一半的地产公司出现了业绩下滑或者亏损，八成以上的公司负债增加，这就给整个地产业的资金链增加了压力。由于政策性的紧缩，造成了整个地产业资金趋紧。而在这个时候行业的成分相当复杂，有坚持孤注一掷的小地产公司，有大量囤地的国营背景企业，有大量中间环节的投机炒作者，也有在大环境尚未转变前的跃跃欲买者。
在这种充斥着大量非传统地产商的恶炒环境下，即使政策开始紧缩，也不会立刻显现出效果。于是就出现了非常奇怪的现象，那就是大量城市的房价并没有出现降价，而仅是成交量逐步减少，投资者逐步由积极买入转为开始观望。而这种现象慢慢延伸，必然要造成地产业界的发展趋向变化。那些资金运转紧张的小地产公司以及那些非主营地产业务的国有企业，逐渐地有淡出的意念。
其实他们更像是股市中的炒作投机者，在地产业进入“牛市”的时候，一路高歌猛进，但是一旦出现转熊迹象，就会有退出的想法。因此在这个阶段，行业内的资金实力不够强大的中小地产公司开始另谋出路，而那些国企背景的公司也开始见好就收。
这个时候，恰恰是那些在2008年—2010年没能怎么拿到地的传统地产公司，包括地产龙头万科，都在积极地并购地产公司或者开始大量收购土地。在2011年，尤其是下半年，出现一件很有意思的事情，就是类似老潘、任大炮等公司老总们开始降低媒体曝光率，而老潘的公司在上海等一线城市已经收购近200亿的地产。
万科呢，仅在2011年的8月～10月就收购了16个新项目（总建筑面积560万平方米，总金额人民币170亿元）。据不完全统计，2011年第一季度房企的并购案例达到32起，4月～5月期间，房企之间土地、项目及股权转让等拟并购和收购案例超过20宗，涉及万科地产、恒大地产、SOHO中国、奥园地产、嘉德置地、渝开发等房企。一些实力型房企开始成立专业的投资公司，伺机寻求一些可供并购的项目。于是，一场地产业的大洗牌开始了。
所有的这些在房地产业冬季来临后运作频繁且具活力的公司中，最具代表性的就是万科、恒大和大连万达。显然，这几家公司的实力背景都十分雄厚，但发展模式却有所不同，这也就决定着未来谁能够长久掌控地产业发展的最佳时机。我们先来介绍一下万科与恒大的模式对比。
万科近年来的发展一直比较稳定，不管地产价格高低，其拿地和兼并企业的频率都差不多，非常平稳。但最大的变化在于，在2010年以前，万科主要的形式还是以拿地为主，但在2010年以后，万科则加大了并购地产公司的步伐，并不会单纯以拿地作为自己的主要扩张方式。这么做的好处自然是不再正面争抢“地王”抬高地皮价格。只要看到地产公司有资金链问题，就可以从点介入，进而拓展到整个地区的地产业，巩固地域的市场地位。
尤其在这期间加大了二线城市的投资，可以看到万科精明独到的商业眼光。2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%；实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。这在行业低迷的整个大环境中可谓独树一帜，这就保证了公司运作的长久稳定性并降低了企业风险。而万科为什么从拿地转变为并购，而非一开始就并购呢？其实主要因为早年因产业整体发展良莠不齐，很多并购的地产公司有一些隐性债务，加大了成本控制风险。而随着地产行业的成熟，加上整个行业进入了一个洗牌阶段，万科及时正确地调整了发展战略，以稳定、兼并扩张作为其发展的核心。
最重要的是，在发展过程中万科并不同其他某些地产公司那样只为了高利润去运作。我们可以发现，在2007年、2010年这些至关重要的时间点，万科都能成为首先降价促销的公司。这就避免了公司资金出现问题。灵活的企业运作，是万科始终保持行业优势的原因。同样是产业巨头的合生创展，就是因为对这点看不开，没有灵活地搞活资金流动，捂盘惜售导致资金链随着地产冬天的到来而紧绷，最后逐步陷入危机之中。从这一点来说，万科比其他公司更加想得开。而进入2012年以后万科放缓了扩张的步伐，主要的收购扩张也基本完成。这个时候，其发展主要还是放在销售方面，为地产冬天的持久战做准备。
与万科对资金周转率以及土地储备配置有严格要求不同，恒大并不在乎其财务指标与规模之间的联系。2009年期末，恒大的土地储备只有5400万平方米，而经过2010年，恒大地产土地储备已经达到9600万平方米，翻了一倍。恰恰是这一年，整个土地价格还处在一个巅峰的状态，直到2011年以后地产业才开始有支持不住的公司不得不以较合理的理由转让土地。所以恒大地产自2009年以后，基本负债率都在70%以上。
到了2012年，恒大地产虽然减缓了扩张的步伐，但在资本市场上依然被境外机构狙击。2012年6月21日，恒大地产在香港市场遭遇了一场突如其来的做空，一家名为Citron Research（香椽）的第三方独立调查机构，用一份长达57页的报告，“突袭”了恒大。其中列举了恒大地产的五大罪状，包括：通过欺骗性的会计手段处理粉饰报表，掩饰资不抵债的事实；通过贿赂不法获得土地；因融资困难、楼价低迷产生的危机，恒大造出一个复杂的庞氏风格的融资计划；投资足球、影视等高风险、没回报的产业等。
虽然该机构长期以来习惯狙击企业做空，但苍蝇不叮无缝的蛋。在整个地产低迷的前提下，恒大的高负债、高囤地、散乱的发展模式已经成为国际资本的狙击目标了。实际上恒大的2012年中期业绩表明，其净负债率已经达到96.1%，确实已经快到崩溃了临界点。而万科净负债率仅为37.7%。
不进行产业优化是无法继续健康生存的，因此从整个行业的发展模式来看，能够保持最合理的现金流，低负债率，是能够让企业健康发展的前提。而发展模式也并非一成不变。大连万达就是以地产做核心逐步辐射发展的典范。与这些地产公司相比，大连万达的发展则更为从容，原因就是其以商业地产为轴心，借由产业的关联性进行产业链的构建。由商业地产辐射发展出了大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等多方面的商业群，将购物、餐饮、文化、娱乐等与商业地产相结合，形成同产业链下的大型商圈，这样做就不会因为地产价格的起伏影响成本运作。
这些商圈发展基本都围绕着消费终端，把商业地产与商圈互相融合互相提高商业价值。这么做不仅稳固了资金链，还能保证多方位的主动发展，不会承担地产低迷带来的商业风险。由此看来这样的商业模式更加健康。
但需要注意的是，多元化的发展一定要围绕着产业链优势来做，否则就会使成本叠加顾此失彼，最终带来的就是高负债率的结果，到时企业玩完或者萎缩也只是时间问题而已。我们结合整个产业以及企业的发展行为分析了这么多，其实就是要说明最重要的一点，为了能够把企业发展规划好，能够坚守原则保持低负债灵活的销售思路，是地产业能够长久发展的最核心部分。因此有时候商业的诡道不在于运用多少阴谋，最简单的有时候也是最有效的！
