（1）便利的存量住宅交易。美国房地产交易比较便利，因而交易非常频繁。买房和租房的渠道主要通过找经纪人或者看广告等。经纪人手续费为房价的6％，买卖双方各付一半。1996年旧的户式独栋住宅的销售总量达到407.8万栋，比l995年增加27.5万栋；新建的户式独栋住宅销售量，仅占全部户式独栋住宅总销售量的22.7％。住宅的交易量占到了77.3％。2003年3月全部住宅销售量为577万套，新建户式独栋住宅销量为101万套，即新建住宅交易量占全部交易量的l7.5％。这表明美国存量房的使用率比较高，在一定程度上抑制了新房的开发规模。
（2）有效的贷款、担保制度和财税政策。美国政府通过贴息贷款和贷款担保的方式帮助中等收入家庭购房。这一政策统称为联邦家庭担保政策。联邦政府通过全国房屋贷款联盟和全国住房贷款协会两大机构，向全美各银行、信贷机构提供贷款和贷款担保，鼓励这些机构向包括中低收入家庭在内的住户提供房屋贷款，政府则以发行债券的方式从资本市场上筹集资金作为贷款资金的来源。对有固定收入的中等收入家庭，政府提供贴息担保，最高担保额为9.7万美元，购房者向联邦住宅管理局支付担保额3.8％的手续费。经过担保，首付款只需占房价的5％，贷款额可达到房价的80％~95％，还款期长达30年，贴息利率曾降至3％。目前随着经济的发展，贴息利率逐步提高，但仍低于市场利率。同时，美国政府实行购房减免税政策鼓励中等收入家庭购买自用住宅。购买自用住宅户一般可以得到三方面的优惠待遇：一是贷款利息支出可以从所得税税基中扣除，二是按家庭人口减免所得税，三是减免财产税。根据美国有关税制规定，采用抵押贷款形式购买住宅者，每月归还贷款数额时相应地减免一定比例的利息和财产税，并免交相应的财产增值税。
3.德国经验
德国自有住房率为42％，租赁住房率却为58％。77％的年轻人是“租房族”。而40岁以下的中青年人大都租房住。表明买房不是解决德国民众住房的主要手段，租房是主流。德国发达的房屋租赁市场对此功不可没。德国93％左右的出租房源为私房，其中合作社出租房与私人出租房分别占到22％和66％。保险公司出租的房屋占8％左右，专业建房公司的房屋占3％左右，而真正是政府出租的住房只占租房总数的1％~2％。政府实施一些强制措施，以保证出租房源的充足。德国法律规定，所有合作社建设的住房只能出租，而不能出售。德国合作社建设的房屋数量约占全国房屋总量的1／3，数量如此庞大的房屋只能出租无疑在很大程度上稳定了出租房源。
德国政府还实施了租户权益保障措施，以保障居民的基本住房条件。要求各地政府按照房源区位、结构以及质量的差异，分别提出相应的租金指导价格，以此作为承租人与出租人确定住房租金的参考标准，并且由市政部门、房屋租赁介绍所、房东与房客协会等机构，共同制定该地区各种类型房屋的“房租合理价格表”。德国政府一方面规范房租水平，一方面通过严格的法律杜绝“二房东”现象，这样就限制了租房领域的投机现象，切实保护了租房人的利益，建立了完善的房屋租赁市场体系。德国租房的价格合理，大多数人都负担得起，住得也比较舒服。综合环境、设施、卫生、交通等方面，令人觉得物有所值。这使得很多人不会急着买房，中等收入家庭也不会因为自己没有房产而觉得失了身份，租房的“安全感”不逊于买房，很多家庭甚至在一所出租房中居住几十年。良好的租房系统极大地缓解了中等收入群体的压力。
四、解决城市中等收入人群的住房问题的保障性措施
应将中等收入群体的住房问题纳入政府住房保障体系，在政府中建立协调机制和机构，逐步开展工作，建立多层次、多样化的住房保障制度。同时修改相关法律法规，将经济租赁房和限价房纳入社会保障性住房。具体措施包括以下几个方面：
（一）合理界定城市住房中等收入群体
各个地区、各个行业对这一群体会有不同理解，究竟怎样的收入区间才算是合理界定，难度不小。确定中等收入人群标准的核心问题是考虑合适的房价收入比或者租金收入比，至于这个标准具体是多少比较合适，各个城市可以依据自身情况确定。考虑到我国当前收入水平上升较快，而购房成本通常随着购房行为的发生而基本确定，以单一的收入和静态的房价收入比、租金收入比为标准存在明显缺陷。相比之下，动态房价收入比，即以当时的房价对比随时间变化的收入更为有效。另外，比较人性化的收入标准应当考虑当地的最基本生活支出。
（二）优化经济适用房政策，使其供应主体涵盖中等收入人群
经济适用房是政府为解决中低收入居民住房问题而出台的政策，但是由于种种原因并未取得预期的效果。主要原因在于其限制条件过严，门槛过高。由于没有充分利用和发挥经济适用房的优惠政策，同时也存在选址偏远和设计、施工质量差等问题，造成“经济适用房既不经济也不适用”的现象。如何将这一政策真正落到实处，发挥其最大效力具有重要的意义。因此，最好的方法是适当降低申购经济适用房的门槛，将中等收入人群纳入政府保障体制。只有政府与市场联合，通过挤压楼市泡沫等途径让中等收入职工买得起中小套型商品房才是最好的选择。
（三）以公共租赁住房保障中等收入人群的基本居住需求
我们可以借鉴香港和新加坡非常重视中等和低收入人群的住房保障的经验，通过公共租赁住房政策来弥补。即由政府提供公共租赁住房或发放相应的货币补贴，辅之以其他相关金融政策，解决既不符合廉租住房保障条件和经济适用房申请条件，又买不起限价商品房的中低收入困难家庭的基本住房问题。以经济适用房申请条件为中轴，向两个方向延伸，上至限价商品房，下至廉租房申请条件，灵活调整保障资源分配的对象。通过准入和退出机制的实施，促进保障住房资源的循环利用。公共租赁住房的基本原则是“人人享有适当的住房”。
（四）灵活运用货币补贴和实物配租
货币补贴和实物配租各有利弊，要灵活运用。在采用货币补贴方式之后，住房补贴可以直接给予符合条件的中低收入阶层，相对于实物补贴来说更为直接和灵活。货币补贴可以以每月冲抵部分房租或贷款月供的形式予以发放，不同于实物补贴中的一次性补贴，这就可以根据各家庭经济状况的变动及时调整补贴对象和补贴水平，让老百姓得到更多实惠。有利于更快解决低收入家庭住房困难问题，可以达到住房补贴的效益最大化。实物配租是指政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。随着廉租房保障从低保家庭向低收入家庭不断扩大，市场能提供的合适房源越来越紧张。相比之下，实物配租因其稳定、选择面大、房屋条件和物业服务较好，受到低收入家庭的欢迎。
（五）政府对房价的适度干预
稳定市场预期，推动房价收入比理性回归。政府可以围绕房价收入比设定分步推进的目标区间，建立透明的房价稳定机制。如以90平方米的商品房为标准，分两步设定分步推进的目标区间。第一步，房价收入比目标区间设定为6~7。当房价收入比高于7时，政府则抛售公房或增加保障性住房的投入，平抑房价；当房价收入比低于6时，政府则动用公共资源，增持公房，防止房价下跌过头。鉴于当前房价收入比较高，目标区间下限不宜设定过低，以便为现行房价留下合理的下降空间，在推动房价理性回归中等收入群体的同时，稳定市场预期，防止市场恐慌性反应。第二步，当房价收入比稳定在6~7后，调整目标区间值为4~6，分步实现中等收入群体的理性回归。房价在初始回调后，政府在跌幅达到房价收入比目标区间下限时买入，稳定市场预期，房价企稳。伴随经济增长和居民经济水平的提高，即使同样的房价收入比，房价仍有上升空间。
（作者系江西省社会科学院社会学法学研究部副研究员）
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