如果说发展中住宅市场适合投机资本的运作具有暂时性的特征，则即使在成熟的住宅市场上，投机优质住宅都有着天然的便利，其产生和规避的风险也都具有市场化的特征。
一、优质住宅市场的供给刚性
优质住宅市场的供给刚性既有自然的原因，也有人为的原因。
第一，优质住宅的地基是不可复制的。住宅的地理位置是否优越取决于住宅周围的自然和人文社会环境。住宅周围的自然和人文环境越优越，住宅的地理位置就越好；住宅周围的自然和人文环境越差，住宅的地理位置就越差。由于住宅的自然和人文环境是一个生态系统，很难完全复制，有时即使能够做到基本复制，其高昂的成本也会使这种复制不具有经济可行性。因此在某种意义上，住宅自然和社会环境的不可复制也就意味着优质住宅的地基也是不可复制的。现有的城市土地利用现状以及自然和经济资源，决定了现有的优质住宅地基供给总量，这种总量在相对固定的时间内几乎很难加以改变。
第二，优质住宅的建筑物是不可复制的。住宅优质与否有时不仅体现在住宅的周围环境上，还体现在住宅本身的某些特征上。如住宅是一座历史悠久的建筑物，住宅具有文物价值，住宅的建筑风格很古朴，住宅的用材很独特，住宅有某些特殊的功能，住宅在历史上有某些典故或传说等等，这些特征在当代社会已经不可能或几乎很少有可能复制，由此也就决定了类似的优质住宅供给至少在可以预见的将来不可能有所增加。
第三，优质住宅的容积率通常很低。任何一套住宅都是要占用一定面积地基的，只不过越是普通的住宅，其平均占用的地基面积越小，越是高档的住宅，其平均占用的地基面积越大。为了提供足够优质的自然环境，如有足够绿地栽种名贵的花草树木，有足够空间放养鸟兽虫鱼，优质住宅的容积率通常维持在一个极低的水平上。另一方面，如果用人均建筑面积来衡量，优质住宅的人均建筑面积又是非常可观的，因为优质住宅的效用已经远远超过劳动力更新和发展的需要，它通常还包括消费者的一部分享受需要，宽裕的人均建筑面积有助于消费者以优质住宅为中心构造理想的人文环境。优质住宅的容积率很低但人均占有建筑面积却很大，进一步增强了优质住宅供给的刚性。
第四，优质住宅地基不是来自于工商业用地的转型，就是来自优质的农用地。从动态的角度看，优质住宅地基是可以增加的，只不过这种增加的机会成本非常高。随着交通、信息等技术的进步，一部分工商业会迁离拥挤的城区，腾出来的土地可以用作居住用地；风光秀丽的郊区也开始大兴土木，建造别墅群，因为距离已经不再成为问题。然而这种优质住宅地基的增加，通常不是依赖技术的变化，就是依赖政策的变化。技术的发明和革新通常具有很大的偶然性，政策的变化则是社会各方力量博弈的结果，而且会出现反复，所有这些都意味着优质住宅地基的增加虽然有可能，但那都是外生因素决定的，优质住宅市场的价格对此无能为力，优质住宅地基增加的可能性不影响优质住宅供给刚性的假设。
第五，优质住宅的供应还受到政策、法规和社会舆论道德的限制。优质住宅的供应不仅仅是对市场价格的反应，它还受到住宅政策法规和社会道德舆论的限制。为了确保有限的住宅用地首先满足中低收入阶层的需要，为了避免宝贵的土地资源挥霍性地使用，为了避免贫富差距激化社会矛盾，优质住宅的供应事实上还受到许多人为因素的影响，如法规政策和舆论道德。通常的做法是，不允许出现富人聚居区，优质住宅与普通住宅必须间隔建造，不允许出现过于奢侈的优质住宅，特别是在城市，优质住宅标准通常由政府划定，住宅特别是优质住宅不能随意侵占农田等。美国是世界上土地资源供应相对丰裕的国家，美国城郊优质住宅占用大片的土地，一样受到国内外的广泛非议。
优质住宅供给的这种刚性特征，极其有利于投机资本借助自身雄厚的资金实力，在优质住宅市场上通过制造虚假的市场需求将优质住宅的市场价格抬高到一个非常高的水平，从而谋取丰厚的市场利润。
二、优质住宅市场的需求弹性
优质住宅市场的需求弹性是很大的，这具体表现在消费者住宅更新的速度上。英国自从第一次工业革命之后，由于城市的不断扩展，住房问题可以说是连绵不断。1825年前后，英国住宅的主要问题是住宅投机带来的住宅实际供给总量不足和住宅的基本需求得不到满足，此时住宅问题的解决带有社会保障的性质，即给急速增加的城市劳动力提供最低标准的居住设施。19世纪末叶，随着富裕程度的增加与家庭单元的缩小，加上不愿共用居住设施，人们的住宅需求模式发生变化。另外，人们对自来水、煤气、供电设备的要求，又使多数住房被废弃，这给当时英国的住宅建设带来了极大的社会压力。第二次世界大战后，英国的住房问题出现了更大的变化。人们实际收入的持续增长在增加住宅更新需求的同时，人口在地区之间的大规模流动更使新建住宅的任务变得极为突出。以至“今天，为住在城市的全国80%人口提供足够的住房仍为政府决策者面临的重大课题”。当然，现在的住宅需求“并非仅限于要求更多数量的房屋，而是要求居住环境良好、更便宜和质量更好的房屋”。由于优质住宅标准的相对性，今天的优质住宅明天就可能成为普通住宅甚至劣质住宅，唐尼森曾经形象地指出，“最为紧迫和苦恼的住房需要两个世纪以来几乎景况依然，其表现形式为住房过挤，几户合用，设备低劣不合卫生和无房可住”[英]K。J。巴顿：《城市经济学理论与政策》，上海社会科学院部门经济研究所城市经济研究室译，商务印书馆1986年版，第139～140页。英国如此，美国也是如此。沃纳·赫希指出，“很久以来人们一直认为，我们城市中许多人住房不好……对城市住房情况细致客观地调查之后发现，美国人今天比过去任何时候都享受着更多的住房，而且也很难找到另一个国家为其城市居民提供住房有如此之多……每套住宅中的人数从1960年的3.1人下降到1979年的2.4人。在同一期间，每套住宅的居室平均数从4.9间上升到5.1间，住宅的平均房龄从28.0年下降到24.7年。自有住宅的百分比也从1960年的61.9%上升到1976年的65.4%……规定设施不全而不合标准的住房在1960年到1975年期间下降了17%”。最后，沃纳·赫希还是不得不承认，“尽管过去有很大的发展，事实上许多美国人的居住状况仍然不好。1949年住房法的序言呼吁美国‘向每一个美国家庭提供体面的住房和舒适的环境’，这至今仍是一个尚待完成的目标”[美]沃纳·赫希：《城市经济学》，刘世庆译，中国社会科学出版社1990年版，第89～91页。
从理论上看，有人经过计算发现，住宅的需求弹性很小。如H。罗森（H。Rosen）1979年测得住宅的需求价格弹性为-0.67，需求收入弹性为0.35；麦克雷和特纳（Mac Rae＆Turner）1981年测得的住宅需求价格弹性和住宅需求收入弹性为-0.89和0.26；克罗宁（Cronin）1983年测得的数据分别为-0.63～0.79以及0.53～0.72；古德曼（Goodman）和Kawai1986年测得的数据分别为-0.61～1.2和0.64～1.1Randall Johnston Pozdena，The Modern Economics of Housing：A Guide to Theory and Policy for Finance and Real Estate Professionals，Quorum Books，1988，p。69.。既然这些数据的绝对值基本上都小于1，这就说明住宅的需求弹性很小。其实这是一种误解，也与现实不符。住宅是一种大宗商品，单位价格和价格总额都很大，小小的价格和收入变动对住宅需求的影响可以忽略不计。一旦价格变动很大，以至于原来买不起一套住宅的货币购买力现在已经能够买得起一套住宅，或者原来买得起一套住宅的货币购买力现在买不起一套住宅的时候，住宅的需求价格弹性就能很清楚地显示出来。对住宅的需求收入弹性分析也是如此。只要收入的变化不足以购买一套新的住宅，收入的任何增加对住宅的需求影响都为零。一旦收入的变化大得足以影响住宅市场购买力的时候，收入的增长对住宅需求的影响就会显著地体现出来。所以对住宅的短期需求弹性分析不能说明任何问题，能够说明问题的是住宅需求的长期弹性分析。从长期看，出于发展的需求，人们在住房从解困阶段走向小康阶段时，住宅需求弹性无疑是很大的。
优质住宅市场充足的长期需求弹性，决定了优质住宅市场长远来看具备充裕的购买力，投机资本在将优质住宅市场的价格炒高以后只要时间足够长，就很容易将优质住宅脱手兑现。另一方面，因为优质住宅的需求弹性很大，优质住宅不是社会公众的生活必需品，由于价格过高导致相当一部分人与优质住宅无缘，并不会导致社会秩序的紊乱，这也是投机资本频频光顾优质住宅市场的重要原因。
三、优质住宅市场的价格与投机风险
优质住宅市场的供给刚性，决定了优质住宅市场价格的特有属性：
第一，优质住宅市场的价格主要取决于优质住宅市场的有效需求。换句话说，优质住宅的价格主要取决于优质住宅的市场购买力。优质住宅的市场购买力越高，优质住宅的市场价格越高；优质住宅的市场购买力越低，优质住宅的市场价格越低。住宅市场的购买力尽管取决于人们改善居住条件的愿望，但更取决于经济发展水平。经济越发展，人们对优质住宅的购买力越旺盛。经济发展水平往往与优质住宅的价格成正比。
第二，增量优质住宅价格的上升具有强烈的外部效应。一方面，由于优质住宅提供的效用种类比较全面，效用质量也比较高，优质住宅的消费者很少会退出优质住宅市场；另一方面，住宅优质与否因为主要取决于地理位置，在地理位置不可复制的前提下，优质住宅通常只能来自于老城区的更新改造，这又意味着优质住宅的增加不仅具有不确定性，而且数量有限。然而增量有限的优质住宅价格的上涨却能带动周围有可比性的原有优质住宅价格的同步上涨，这是一种典型的外部经济效应。
第三，优质住宅价格的上升不影响消费者从中获得的原有效用。优质住宅价格的上涨丝毫不影响住宅的使用价值，不影响消费者从住宅获取的原有效用。因为现有住宅价格的上涨主要来自于地租或土地价格的上涨，它没有改变住宅建筑物的物理或化学性质，没有改变住宅的附属设施和小区环境，更没有改变住宅周边的社会环境和经济环境。只要消费者的住宅是自用，不出租不出售也不抵押变现，住宅价格的上涨就不会对消费者的日常生活产生明显影响。
优质住宅的供给刚性特征为投机资本的介入提供了可乘之机。投机资本挟巨资优势通过制造虚假需求，人为拉大优质住宅市场的供求缺口，拉抬优质住宅市场的价格，由此产生了两方面的不利后果：一是住宅市场价格的人为拔高，大大降低了优质住宅市场消费者的自有购买力，其借入购买力的扩大势必给自身和银行带来较大的财务风险，因为消费者的信用能力是消费者与经济环境互动的结果，在经济环境没有变化的情况下，消费者债务水平的突然上升只能意味着消费者自身财务风险的上升以及融资机构财务风险的加大；二是优质住宅市场价格的人为拔高，短期内由于脱离了经济基本面的支撑，要使消费者的购买力能够支撑这种价格，需要假以时日，而这是投机资本无论如何难以接受的，所以投机资本必须想办法锁定这种资本利得，最基本的途径是以上升的房价为抵押或标的，开发衍生产品或形成新的资产变现。从这两方面来说，投机资本对于优质住宅市场而言只能是匆匆过客，投机资本将优质住宅市场的价格人为拉高，最终只能以优质住宅市场的价格大幅回落落幕。
优质住宅市场的投机行为通常是难以避免的。原因在于：（1）优质住宅的市场分配机制为投机大开方便之门。市场经济已经被证明是一个能将公平与效率较好地结合在一起的经济制度，采用市场渠道分配优质住宅与公平无关，却能较好地体现效率的要求。因为优质住宅是稀缺的，却不是人们日常生活所必需的。将优质住宅推向市场有利于将更多的社会资源用于保障人们对普通住宅的需求。由于住宅投机是一种市场行为，遵循市场的规则，因此将优质住宅推向市场，只要条件具备，必然诱发优质住宅的投机行为。（2）个人对优质住宅的投机是难以防范的。有组织、有计划、有预谋的住宅投机行为往往需要筹集相当规模的资金，无论其进入住宅市场还是退出住宅市场，对住宅市场的影响都会相当明显，也容易被人们所察觉，更容易被政府所阻止。但个人对优质住宅的长期性投资需求，却很难被察觉，也很难被阻止。它对优质住宅市场的影响是积少成多，积小为大，是在潜移默化中产生的。（3）既然优质住宅市场的投机行为无法阻止，对优质住宅市场管制的主要内容就不是对优质住宅市场的交易过程进行管制，而是对优质住宅市场的交易结果进行管制，防止这种结果对社会和经济产生过大的危害。因此在现实生活中，住宅市场的投机一般都发生在优质住宅市场，通过对优质住宅市场的炒作，投机资本在获取巨额利润的同时，也会给国民经济的发展带来巨大风险。政府政策稍有不慎，住宅金融危机就有可能发生。
