中国比较有影响的地租和地价著作最早出现于20世纪30年代，如张植的《土地经济学》、张辉的《上海地价研究》、王丙勋的《天津市地价概况》和1944年张丕介的《土地经济学导论》等。
新中国成立以后直至改革开放，受“左”倾错误思想的影响，中国理论界和实践界都经历了对住宅市场的重新认识，相应的关于住宅的理论研究也比较基础，主要集中在城市住宅的商品属性研究、城市住宅的房租与土地价格的确定和相互关系，以及城市住宅的商品化问题。
一、城市住宅的商品属性
商品经济条件下，恩格斯对住宅问题的经典论述对中国理论研究界的影响极其深远。恩格斯关于住宅的基本观点主要有三：
第一，住宅是商品。住宅的价值量是由包含在住宅中的社会必要劳动时间决定的。住宅中包含的社会必要劳动量越大，住宅的价值量越大；住宅中包含的社会必要劳动量越小，住宅的价值量越小。由于现实生活中住宅价格是房价和地价两者之和，地价只与住宅需求有关，而与劳动投入量的大小无关，因而与其他商品相比，供求因素对住宅价格的实现影响更为巨大。住宅一旦生产出来进入流通，它就必须遵循等价交换的规律。住宅或售或租，反映的只是买者和卖者、出租者与承租者之间的商品等价交换关系。
第二，房租是逐渐实现的住宅的交换价值，即价格。商品流通是商品所有者交出商品的使用价值而获得商品的交换价值，商品购买者让渡商品的交换价值而获得商品的使用价值。价值的共性是商品交换的依据，使用价值的个性是商品交换的原因。商品使用价值的差异不仅在于内容的不同，还在于使用价值实现的时间不同。如面包使用价值的实现可能不超过1天，裤子使用价值的实现大概1年，房子使用价值的实现需要50～100年。对于消耗期限很长的住宅，一种可能的方法就是将其使用价值零星出卖，每次有一定的期限，也就是将住宅使用价值出租。零星的出卖只是逐渐地实现交换价值，卖主由于不把他预付的资本和由此应得的利润立刻收回，就必然要借加价即收取利息来获得补偿。当住宅的使用价值完全实现，房租总额扣除日常修缮费用、地租以及地租在此期间的若干提高数额的余额，必然等于房屋建筑成本、建筑资本的利润、逐渐收回的资本和利润的利息之和。
第三，在资本主义社会，解决住宅问题靠供求关系在经济上的逐渐均衡。包括土地在内的生产资料私有制是资本主义社会的基本经济特征，等价交换是资本主义社会通行的基本法则，作为重要商品和耐用消费品的住宅也不例外。市场机制要求住宅的供给和需求必须接受价格的支配。当供不应求时，价格上涨会排挤掉一部分过于旺盛的住宅需求，尽可能增加住宅的供给；当供过于求时，价格下跌会额外刺激一部分住宅需求，抑制一部分住宅的过早供给。这样使得住宅市场供求失衡的局面尽快趋于平衡。价格是资本主义社会住宅市场最基本的调节杠杆。
在社会主义社会，一度存在住宅到底是不是商品的争论，一度有人认为住宅根本就不是商品。然而在改革开放30年后的今天，关于住宅到底是不是商品的争论已经显得过时，人们争论的只是住宅是一种什么样的商品。因为在社会主义初级阶段，生产力还很不发达，劳动对人们来说仍然是一种负担，劳动产品由于数量的有限也不可能做到按需分配。在这种情况下通过市场机制将产品分配与产品生产结合起来，以促进产品的生产，促进生产力的发展，就成为历史的必然。一般消费品如此，住宅等耐用消费品也是如此。住宅作为商品出现在社会主义社会，是住宅作为产业发展的要求，是住宅供给满足住宅需求的要求。在生产力不发达的情况下，离开价格机制来调节住宅的供需，只会产生极大的不公平，并破坏生产力的正常发展。认可住宅是一种商品，才能认可市场机制对住宅供求的积极作用，才能有意识、有目的地利用市场机制服务于政府政策和政府目标。那种盲目排斥住宅商品属性的做法，在改革开放前后已经充分向人们展示了其危害性。
恩格斯关于城市住宅商品属性的论断，在改革开放以后已经构成了我国城镇住房制度改革的理论基础，也为中国住宅经济理论和实践界奉为圭臬。可以说，没有恩格斯关于城市住宅商品属性的论断，就没有中国住宅的商品化、市场化和产业化。
二、房租与土地价格
承认住宅具有商品属性，就必须按照价值规律来规定住宅的价格和租金。中国理论界一般认为，房租，作为住宅价格的一部分，应当包括建筑房屋的全部劳动消耗，即C V m。C是已经消耗的生产资料的价值，包括建筑材料的消耗和建筑机械的磨损，具体表现为材料、燃料费和固定资产折旧费等。V是劳动者必要劳动所创造的价值，具体表现为职工的工资和奖金。m是劳动者剩余劳动所创造的价值，具体表现为上缴国家的税金、利润和建筑企业的盈利。20世纪80年代初，根据租金改革分步骤进行的设想，许多人主张，中国住宅租金改革，可以分两步进行：第一步，从已有房租过渡到成本房租，即包括折旧费、修缮费和管理费的房租；第二步，再从成本房租过渡到商品房租，即除了成本房租外，还包括税收、利息、利润、土地使用费和保险费的房租。
我国著名学者苏星认为，土地使用费或土地价格，是地租的转化形式。土地归国家所有，并不要求消灭地租，只是要求将地租转交给社会，因为地租是土地所有权在经济上的实现形式。地租的形成，来源于商品的个别生产价格低于社会生产价格所产生的超额利润，只要是商品经济，这种超额利润就总是存在，而且是相对稳定的。土地国有化不会使这种超额利润消失。社会主义城市不仅存在级差地租，而且存在绝对地租和垄断地租，具体表现为：城市土地由于地理位置的差别会使不同地段的土地具有不同的收益，这种收益形成级差地租；任何单位、企业和个人使用国有土地，不论位置在哪里，都必须支付地租，这种地租称为绝对地租；每个城市都有相对集中的繁华商业区，收益也远远高于其他地段，这种收益形成垄断地租。
苏星进一步认为，既然存在地租，也就存在土地价格。但因为土地是自然物，不是人类劳动的产品，它本身没有价值，因此土地价格并不是土地价值的表现形式。在资本主义社会，土地是买卖对象，它的价格是由地租数量和银行存款利率高低决定的。在社会主义商品经济条件下，城市土地价格不体现土地买卖关系，体现的是一种土地租赁关系。苏星最终认为，土地国有，不等于可以无偿地使用土地；土地不作为商品买卖，也不等于土地不能流动。相反，在社会主义商品经济条件下，通过有偿的方式来实现土地流动，可以更有计划地合理使用土地，充分发挥土地公有制的优越性。这主要体现在：（1）有偿使用土地，才能使国家的土地所有权在经济上得到实现；（2）土地有偿使用，有利于节约土地资源；（3）土地有偿使用，可以利用地租作为经济杠杆，调整城市土地的使用结构及其分布；（4）土地有偿使用，有利于正确核算企业劳动成果，贯彻按劳分配原则。从土地有偿使用的角度出发，苏星也主张，国有土地在使用的过程中，不仅要收取土地使用费，也要收取地产税，二者应该并举，而不是只取其一。
三、城市住宅的商品化
城市住宅商品化是指根据住宅的商品属性，把住宅当作商品来生产，并把住宅当作商品出租或出售，运用租金、价格等经济手段调节住宅的生产、分配和消费。因此，城市住宅商品化，不是指城市住宅的商品属性，而是针对城市住宅采取的一种政策。由于政策是由人来制定的，因此一个国家既可以实行商品化政策，也可以不实行商品化政策。苏星认为，“我并不否认，在社会主义国家，不采用商品化的政策，也可以解决城市住宅问题……但至少在我国，总结过去30多年的经验，只有实行住宅商品化，才有利于更快地解决城市住宅问题”。
住宅商品化一般包括三点内容：第一，住宅作为商品生产，和生产其他商品一样，也要核算成本、利润，并且作为商品出租或出售；第二，住宅的租金要遵循价值规律，通过租金改革，使之逐步接近价值或生产价格；第三，住宅可以出售给集体，也可以出售给个人，和其他消费品一样，个人选购住宅以后即归个人所有。并且，不是住宅只有出售才叫商品化，或者只有出售给私人才叫商品化，住宅按价格分期出租也是商品化。至于住宅商品化，是以出租为主，还是以出售给个人为主，在不同的社会主义国家，则可以采取不同的方案。苏星认为，中国住宅商品化，应当出售和出租并举，究竟以何者为主，要根据不同城市的具体情况来确定，不能“一刀切”。比较现实的做法是，“对小城镇要坚持以私人建房为主；对中小城市则要在继续鼓励私人建房的基础上开展商品房出售工作；在大中城市则应以商品化出租为主，辅之以少量的私人自建房和商品房出售。在同一个城市也应针对不同地点、不同情况，市区和郊区采取不同的步骤和方法”。
城市住宅推行商品化的关键是改革计划经济体制下住宅的低租金制。传统体制下的租金改革绝不是一种可望而不可即的理想，只要有了一定的条件，就可以变为事实。一旦变为事实，许多长期不能解决的问题，很快也就能解决了，如进入商品化渠道的住宅将很快能依靠租金实现自我良性循环。至于住宅向私人出售，首先它与社会主义公有制的意识形态并不冲突。因为私人拥有住宅，不仅不会产生资本主义的土壤，相反，它能够减轻工人受到盘剥的可能性。其次，一部分人拥有住宅，与我国现有的国民收入分配现状也是相适应的。中国市场取向的改革，已经产生了一批拥有足够购买力的居民，他们有足够的积极性去通过购买住宅的方式改善自己的居住条件。
总之，住宅商品化，不仅是解决城市住宅问题的有效途径，对中国整个社会主义现代化建设事业的发展，也具有重要意义。第一，可以调整城市居民的消费支出，使消费结构更趋合理。第二，有利于加速住宅建设，促进城市房地产事业的发展。第三，可以大力推动建筑业和建材工业的发展。
