土地招拍挂制度发生始料未及的作用，开发商发现土地具有巨大的资产升值潜力，抢地狂热情绪蔓延。到2007年，局面已经失控。地方政府与开发商将土地市场推到岌岌可危的疯狂“天价”。2007年11月8日，上海郊区青浦区赵巷镇一块面积14.4公顷的地块，挂牌底价为4亿元左右，最终被重庆龙湖地产有限公司以15.42亿元的“天价”一举摘牌，创下上海郊区地价之最。每平方米过万元的地价成本，远超出当地住宅当时每平方米7 000元的售价。连在场的开发商都不能相信自己的耳朵，但很快，全国范围内无数地王涌出，人们的理智已经无法追赶。面粉贵过面包，市场彻底疯狂。
上海城区新江湾城出让的第四块住宅用地的地价创出新高：土地出让面积5.4公顷，容积率1.2，出让总价13.01亿元，楼面地价高达每平方米2万元。而2007年6月新江湾城D1地块的“地王”价是每平方米12 500元，上涨了60%。南京2007年7月下旬诞生江宁“地王”之后，8月中旬再次诞生板桥“地王”，从底价5.7亿元一路拉升到22.5亿元成交。北辰实业等以92亿元竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高纪录；苏宁房地产开发有限公司拍得上海南京路地块，楼面单价高达6.69万元/平方米，成为国内单价最贵“地王”。
异军突起的大型房地产开发商碧桂园是圈地之王，在香港上市之后，到2007年年中其土地储备总共有54平方公里，当年上半年其销售面积是93万平方米建筑面积，如果按照一年200万平方米的销售面积和1容积率计算，一年可以消化的也就是2平方公里土地，消化54平方公里的土地储备需要27年。囤地狂潮、囤地风险可见一斑。
虽然地方政府在提醒风险，但他们的做法是乐观其成、甚至推波助澜，推介地块、挂牌拍卖、价高者得甚至香港政府稳定地价的勾地制度一一拿来为我所用，土地供应缺少明确规划，没有预期，让房地产商往往以为目前竞购之地是最后美食，造成人为供应紧张。限房价拍卖、限地价拍卖等扼制地价的办法根本不入地方政府的法眼。
一级市场掌握在政府手中，二级市场表面上掌握在开发商手中，但在规划、设计、审批种种方面，行政之手对于房地产市场的干预不胜枚举，甚至房地产开发商囤积土地都与地方政府息息相关。囤地分为几种情况，一级市场未经规则审批，或者拆迁进展缓慢，或者政策多变规划不得不二度、三度修改，导致土地迟迟不能进入二级市场进入开发建设。比如杭州某开发商拆迁工程花了数年时间，在此时间内，地价上涨了5倍，而规划屡屡变更，也使房产商拥有了时间差价而来的地价厚利。
竞标地王的房地产开发商并非“疯狂赛车手”，他们的目的是打通房地产市场与股票市场的关节，通过土地溢价在资本市场上圈钱，形成圈地、上市、圈钱、再圈地、再圈钱的美妙资本物质循环。2007年房地产宏观调控如火如荼，房地产商疯狂拿地，希望搭上土地在资本市场高估值的末班车，一些房地产商拿的地足够开发四五年甚至六七年，只要市场略有风吹草动，房地产开发商与中国经济就将无处可逃。
中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》披露：“取得较多土地的企业有效利用不足”，“上半年全国完成土地开发面积同比增长7.6%，增幅比去年同期回落26.4%，占同期土地购置面积比重68.4%，占待开发土地面积比重仅40%”。
股票市场与房地产市场携手联动，制造泡沫。2007年7月，金地集团定向增发1.73亿Ａ股，成功募资45亿元。8月，金地集团又发布公告，拟发行不超过12亿元人民币公司债；8月，万科Ａ股增发募集资金100亿元，创我国股市增发史上单次募资最高纪录……据不完全统计，上市房地产公司通过增发、配股等方式，2007年合计融资超过1 000亿元。
保障性住房被忽略到可怕的程度
圈地狂潮骤起，房地产链条岌岌可危。
江苏省统计局统计数据显示，2007年上半年江苏省全省房地产开发企业购置土地面积同比仅增长9.2%，而土地成交价款同比增幅高达60%以上。房价必须保持高速增长，才能维系产业链条。当时经济学家钟伟的估计是每年房价必须上涨15%~18%，低于此的增长率都会让房地产市场链条崩断。
卖地财政成为众矢之的，其罪状荦荦大者就有导致耕地面积下降、地方政府不愿提供保障性住房供应用地、卖地所得部分在预算外运营完全脱离监管、卖地所得寅吃卯粮不顾今后发展，等等。
房地产畸形市场化只有短短四五年，利益群体的贪婪之胃己被养得越来越大，但房地产拉动经济的边际效率总有日益递减直至归零的一天，随着普通民众在第一次房改后的红利消失，住房公益性被忽视到无法容忍的地步，房地产市场的矛盾再也无法掩盖。
表面上看，保障性住房与土地财政似乎是两码事，实际上是一枚硬币的两面，保障性住房供应的缺失的反面就是土地财政收入的膨胀与不透明：正是政府深度介入土地这一微观市场，成为争利的法人实体，而不再是提供公共产品、公共服务的提供者，正是政府依赖房地产增值而无心培育新的经济增长源，才导致了一连串问题的发生。没有住房的保障部分，住房的市场化就是无源之水。
房地产市场化在改进城市居民生活质量的同时，也让我们认清楚了以下几条简单的规律。
第一，政府已成为市场博弈的重要主体，地方政府是隐藏在房地产市场中的最大法人，他们在红利归零之前，不可能与自己的利益为敌。每次改革都是倒逼的产物，房地产市场也不例外。
第二，权钱交易的坏市场经济模式具有极强的自我复制能力。此后曝光的无数房地产市场权钱勾结案，都无法逃脱坏市场经济的经典模式。换言之，总是极少数人分享蛋糕的大部分。
第三，.一个不充分竞争的市场与贫富收入差距过大的社会，不会自动形成均衡价格与健康的梯度消费。反映在房地产市场上，就是利润率最高的高端产品供应过剩，普通商品住房供应不足，或者普通商品房受到高房价的影响，成为高价奢侈品。
住房民生问题在房地产市场发展过程中被忽略到可怕的程度。1999年全国经济适用住房竣工面积超过1亿平方米，占同期商品住宅竣工面积比例超过50%。但到2004年，全国经济适用房完成投资所占比重大幅下滑至4.6%。国家信息中心房地产信息处的研究报告表明，在1997~2004年这7年间，全国经济适用房的投资额累计达到3 852.85亿元，只占同期房地产开发投资额的11.1%；2007年国务院全国住房工作会议召开之前，建设部曾向国务院汇报，汇报材料显示，每年500亿元是廉租住房对象范围扩大到低收入住房困难家庭所必需的资金需求，数额达到2007年廉租房建设资金投入的17倍之多。从1998~2006年的8年间，这项资金投入的总额仅为70多亿元。
根据建设部的统计，截至2006年年底，全国经济适用房投资不到商品房开发投资的6%，廉租房建设投资不到商品房投资的2%。截至2005年底，全国累计用于低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，2006年全年投入的低收入家庭住房保障资金不足20亿元。投资与收入每况愈下，而据媒体报道，在郑州等地，大户型的经济适用房普遍成为官员的利益寻租场，恶化了对弱势群体住房保障的挤出效应。
2008年3月17日，住房和城乡建设部副部长齐骥在“两会”记者招待会上列举的数据证明了这一点。在2007年中央政府动用行政强制力量以前，截至2007年年底，全国通过廉租住房制度使95万户低保家庭住房条件得到改善，其中2007年一年解决了68万户，占比接近72%；另外，从1998~2007年年底，地方政府累计投入了用于廉租住房制度建设的资金是165亿，其中2007年一年投入94亿元，占之前总和的1.3倍。两组数据形象说明了以往政府在住房保障与住房高价化上的巨大落差，政府显然有未尽之责。
作为调控房价的重要手段，廉租房建设受到了越来越多的关注，民众将此视为政府能否在房地产市场回归公益角色的风向标。转了一圈，回到了1998年“23号文”的政策原点。
由于各方主体对利益追求的惯性，令新政执行起来难上加难。地方政府压根儿就提不起积极性，倒逼式改革往往处于经济下行时期，正是房地产市场大显身手之时，此时却要地方政府反其道而行之，钱从何来，是否符合经济规律，就需要从长计议。这一计议，需要个三年五载也说不定。
中国经济因此付出惨重代价。有形的代价是政府必须动用公共财政为缺失的保障欠账买单，同时动用公共财政为房地产市场暴利收尾。建设部副部长仇保兴2007年10月表示，预计用三年时间，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势，地方政府的土地收入、纳税人的税收、住房公积金收益等，都成为资金来源。
无形的代价是可能使市场进程倒退。中国房地产市场的疾患，培育出了一大批房地产“愤青”，他们对所有与“市场”沾边的房地产举措，一概反对，甚至要求取消开发商、中介商，同时高举双手呼吁政府全面接管房地产市场，还支持动用他人的公积金建设保障性住房，革富有者的命。这不仅会摧毁房地产市场化的根基，更致命的危害在于，由此推衍出的逻辑，导致了对市场的全盘否定。
严厉管制的市场与暴利结伴而行，权力介入越深，食利者越多，利润越高，社会保障部分越小。房地产市场的教训，是其他管制市场的一面镜子。
政府与开发商长期以来关系融洽，不仅见诸于房地产“18号文”，在土地增值税等许多税费的征收上，也长期搁置不用，这一切的目的都是为房地产业的繁荣创造一个有利的环境。一个很清楚的事实是，房地产业链条很长，上游土地市场的获益要靠下游开发商与购买者，有价无市难以实现真正的增长，因此创造与培育消费者市场变得特别重要。地方政府获取收益主要在房地产一级市场，对地方政府而言，其交易的主要对象是房地产商，因此，房地产商的报价高低直接影响政府收益，而房地产商的积极性来自于其交易对手即购房者的激励。
繁荣的房地产商业链条有利于地方政府、房地产商与房产投资客，唯一不利的是出手不快的普通购房者，在很长一段时间内政策的倾向性保护与牺牲的指向不言自明，普通购房者成为被剪羊毛的可怜群族。
政府与开发商终结蜜月期
地方政府与房地产开发商疯狂的狂欢无可奈何地接近尾声，在紧缩政策的打压下，只能各保其身。
裂隙在最容易断裂的地方产生，一向关系极好的房地产开发商与地方政府出现龃龉，而后各个相关部门试图将自己从烂泥塘里抽身。部门之间、政府部门与开发商之间，展开了激烈论战。
国土资源部一贯声明地价与高房价无关。2006年6月13日，国土资源部副部长小苏在2006年中国土地交易会上，对当前中国房地产市场的土地供应、地价与房价的关系等方面进行了分析，表示中国房地产市场土地供应不存在地荒问题，并重申地价并未拉高房价。小苏以土地供应数字否定了“地荒说”，指出就土地供应而言，近几年来房地产业用地占到了全国供地总量的30%左右，重点城市比例则更高。并重申地价并未拉高房价，反驳了“政府大赚土地钱”的说法。他称土地出让金（政府获得的土地纯收入部分）只占到地价的25%，占房价的10%以下。地价中其他75%左右是征地补偿，或是城市拆迁费用，以及七通一平、九通一平①为主的城市基础建设费用。而政府获取的不超过10%的纯收益，也主要用在了城市公益事业、基础设施建设，以及一部分低收入困难户的住房保障。国土部撇清责任，自己并非高房价的罪魁，这番说辞很难让人相信。
