昆明市房管局强制公证的做法，违背了有关法律以及自由契约的原则，也是对房产交易权力的剥夺，甚至引起当地省人大常委会等立法部门和交易者的普遍不满。为什么从法律到立法部门的反对，都无法阻止昆明市房管局的强制公证？因为房管局处于强势地位，在二手房交易市场，如果交易者不遵从房管部门的程序，不进行公证就无法过户，交易只能以失败告终。另一种可能是消费者花极大的时间与金钱代价，从成本上来看与进行公证相差无几。如果走法律程序，交易者要做好成为维权祥林嫂的准备，法院还不一定会受理。这只能归咎于我国立法部门与相关违法监督措施过于软弱，没有制约行政部门的武器，消费者维权代价高昂，人为降低了消费者的维权意愿。二手房交易强制公证的存在，提醒我们，在强大的行政权力面前，法律原则随时都有可能遭到亵渎。
房地产如愿进入寒冬，本应该庆幸，却在2008年助长了经济寒冬气势，市场稳定压倒一切，更妙的是，到2009年3月，各地房地产小阳春的报告扑面而来。最早提出房地产拐点论的王石，在2009年3月万科的年报会上，虽然坚持“全国性调整尚未结束”，但称珠三角楼市已基本触底。地方政府各显神通，政策上的减税、降息、降首付，开发商主推中小户型降低总价，政府对开发商的土地支付款网开一面，不再紧盯开发周期，上海开放境外投资者外币保证金账户，限外令在悄悄开闸。托市的决心丝毫不亚于打压的决心。
借保障住房推出国有公司
在保障住房的呐喊声中，国有公司堂而皇之走上前台。在房地产市场强力调控之后，市场集中度快速提高，2006年年初万科的市值约300亿元，到年底超过800亿元，位居末席的房地产上市公司市值也在600亿元以上；企业的性质和构成成分很快“国进民退”，A股市场的房地产企业越来越向国有企业集中。2004年A股上市房地产公司的前10位60%是民营，还有一部分混合经济，少数一两家是国营，2006年A股前10位上市公司中则有60%是国有大企业，两三家混合经济，只有一家民营企业；房地产资源开始向政府集中，特别在低收入和经济适用房方面的资源。
2007年12月13日举办的中英解决低收入人群住房问题比较研究新闻发布会上，冯仑认为，经过一轮房地产寒冬，未来全国大概应该有3 000~5 000家房地产公司可以存活下来，也就是说，以当时四五万家左右的开发商数目，大约10家可以存活1家。对于大多数自有资金与土地储备不足的房地产商来说，这是一个难熬的漫漫长冬。中国人民银行货币政策委员会委员樊纲的一句话是房地产市场的点题之语，也是对房地产开发商的安慰，他认为，房价会稳定在合理区间内，“国家对房产市场调控的结果，在于使房价的增长速度放慢，使房价实现平稳增长，即便是出现小幅波动，也不会让‘泡沫’一下子破裂，整个房地产市场的价格不会出现急剧下滑，或者活生生地一下子实现‘硬着陆’”。这相当于为房地产市场定了一个性，也为市场各方定下了一个房地产市场预期的准确基调。
房地产离充分竞争的市场更远，由商人之间竞争形成的均衡价将遥不可及，一个城市的房地产开发由几个特权企业瓜分，垄断价格倒是近在眼前。
房地产业也有国进民退，还涂上了建设保障性住房的金粉。
与其他城市以政府与开发商合作、政府让渡部分土地收益吸引开发商建设廉租房和经济适用房不同，引起沸沸扬扬争论的郑州公共住宅建设投资有限公司剑走偏锋。2007年7月26日，郑州市政府以红头文件的形式，建立政府对廉租房和经济适用房的垄断市场，以解决低收入人群的住房保障问题，据说此举吸收了香港公屋建设制度的成功经验。香港政府成立法定机构—香港房屋委员会制定和推行公共房屋计划，香港政府部门、议员、媒体组成了三重立体监督网。郑州公共住宅公司毫无三重立体监督体制护航，却也声称自己是吸取了先进经验，可以做到清廉、高效。
声称要把社会效益放到第一位的企业主要创立者、郑州房地产管理局局长王广国宣布，住宅投资公司成立后，在一到两年内，将逐步垄断经济适用房和廉租房市场，也就是说，将不再允许其他企业涉及这方面业务，原因是其他企业参与建设适用房、廉租房的积极性不大。在为民谋利的借口下，垄断也笼罩上一层道德的光辉。
有关人士并不讳言，住宅投资公司的运作体系，从某种意义上来说就像个项目管理中心一样，有一点像个发包人，投资公司在获得了资源之下还得发包给市场专业团队来做，那么，为什么不一开始就以利润协商、招标的方式交给专业团队以节省管理中间环节、节省成本呢？
由于市场化的企业缺乏政府信用支撑，用一个不怎么赚钱的项目如何从银行融到低息资金，政府怎么放心把土地收入的10%交到他们手上，怎么建立起市政府各部门一条龙服务的绿色审批通道？只有政府组建的独资公司可以借用政府的信用，这才是这一模式得以运作的关键。这一模式重复了以往以政府信用向银行融资等非市场运作的陷阱，将市场与公共财政混为一谈，蕴涵着极大的利益与道德风险。
政府干预市场抑制了房价吗？从2008年房地产市场的大跌似乎可以得出这一结论。但考虑到2008年全球金融危机深刻地影响到中国，全球房价崩溃，导致人民币与美元一起站立在山岗为全球其他经济体充当安全港，人民币如此坚挺，房地产的保值增值作用消失，消费者就暂时安心持有人民币而不会恐慌性地大肆购买房地产、黄金等实物资产保值。因此，很难说中国房价上涨趋势得到抑制是全球经济紧缩的结果，还是政府调控的结果。事实上，直到全球经济下挫之前，中国房价都在通胀预期中愈挫愈勇。
具体的数据能够证明这一点。从2006年开始实行的一系列调整商品房供应结构、摧抑房价的政策，除了税收政策以外，最刚性的一条是2006年5月建设部公布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，其中要求自2006年6月1日起，新建住房有7成应该是90平方米以下的小户型。经过一年有余的从规划到上市的周期，按理到2007年下半年将逐渐显示威力，90平方米以下的住房应该逐渐成为房地产市场的主角。那些普通购房者，完全有理由寄希望于小户型的大量出台让自己过上体面生活。但国家信息中心的统计数字显然有着刚性条例的软性一面，2007年1~5月投资在90平方米以下的项目只占总量的17.2%。该数据引来无数抨击，对于期望以小户型抑制房价的持币待购者而言，这是个噩耗。
2007年11月14日，国家发改委公布统计数据，接受调查的70个城市10月房价创下2005年以来最大单月涨幅，较2006年年同期上涨9.5%。一些地方的统计部门甚至不再公布清晰的房价指数，或者即时销售价格，以防泄露天机。
严厉的房地产调控政策作用不大，增加开发商与投资者的信贷成本等都是治标之策，提高融资成本不能改变人民币升值与土地与人口矛盾之下的房地产升值预期，而当时通胀与人民币升值预期并存，人民币购买力节节下降的事实，使投资者将房地产作为最好的保值增值工具。
房地产调控从未触及土地这一核心，房地产业所遭遇的土地垄断困局、保障性住房建设的财政困局等核心难题均未从根本上破解，相反，土地控制越来越紧，政府希望借此保住最后的耕地。
仅以政策而论，拐点确实出现了，房地产市场从行政笼罩下的土地垄断型商品房市场向土地垄断下的商品房与保障性住房并重阶段过渡。但能否落实，尚在未定之数，全赖政府对民生的保障决心以及对于市场常识的尊重，以往数度调控无疾而终，越调房价越高，就是因为欠缺对市场规律的尊重，以及政府对二次分配言多行少，或者是行不及言。
房地产为什么不能完全市场化
2007年出台“24号文”①，是房地产价格失控所造成的严重负面影响倒逼出来的成果。其积极意义在于，在中央政策层面上再次肯定了房地产分成市场与保障两部分，确定了政府保障性住房这一公共产品的提供者的身份，但现实往往是提供者未必能够遵守职责。由于无法解决土地问题，保障性住房的增加，必然意味着行政权力对市场地盘的侵入。
土地市场决定伪房地产市场的命运
土地无法通过市场流转定价的房地产市场，都是伪市场。
中国房地产市场能完全市场化吗？不能。因为中国要确保18亿亩耕地，因为在社会保障不健全的情况下，土地是农民收入的最后保障。2008年的金融危机让2 000万以上在城市打工的农民回到乡村，如果没有土地，后果不堪设想。
2008年年末的一场争论，显示出围绕土地形成的大是大非远未解决。2008年12月24日，北京天则经济研究所发布“粮食安全与耕地保护”研究报告，结论为，确保18亿亩耕地以保障粮食安全的观点是错误的，甚至是有害的。原国家粮食储备局局长高铁生在发布会现场拂袖而去。国务院“三农问题”智囊则明确表示，天则经济研究所的结论“经不起讨论”，18亿亩耕地红线不容突破。上述国务院“三农问题”专家指出，中国粮食安全的保障，一方面靠严厉的耕地保护制度，即18亿亩耕地红线不容突破，一方面靠提高生产能力。目前的条件下，靠更新生产能力提高单产已经很难了，所以18亿亩耕地红线是中国粮食安全最重要的保障。
土地制度是房地产市场的总阀门，土地制度背后是产权归属、土地收益分配、中国粮食安全等一系列根本问题。
所谓最严厉的监督绝非虚言。中央政府对土地严加调控，国务院办公厅2006年下发《关于建立国家土地督察制度有关问题通知》，建立严密的土地督察体制，向地方派驻9个国家土地督察局，派出类似于土地钦差大臣的土地督察员，加强土地监管，落实最严格的土地管理制度。这是2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》颁布后，决定实行最严格的土地管理制度的组织保证。
严密的组织架构辅之以卫星勘察等高科技手段，相当于在土地使用上建立了一张从天空到地面的立体交叉网络，成效颇彰。从2000~2006年，全国因土地违法违规受到党纪、政纪处分的有8 698人，另有1 221人被追究刑事责任，仅2006年一年，因土地违法违规受到党纪、政纪处分的就有 3 094人，501人被追究刑事责任，有两名省级干部因土地违法行为受到处理。2006年，全国开发区数量从清理整顿之前的6 866个压缩到1 568个，规划面积从3.86万平方公里压缩到9 949平方公里，压缩比例分别达到了77.2%和74.2%。土地监察部门的后续手段包括曝光典型案例，保持媒体高压态势，同时改变以往处罚村干部等基层干部的做法，将责任上溯，“要铁面”。如果说国家审计署是政府财政的看门狗，国土督察局的职责看来就是担任土地管理的包公。
稀缺的土地与严格的土地制约是高地价、高房价的前提。就房地产市场而言，土地供给与房价高低有密切关系。根据历年中国国土资源公报，2004年，我国城市地价与2003年同期相比，城市综合地价增长6.08%；2005年，全国主要城市综合地价同比增长4.44%。到2006年，土地出让面积、价款显著增长，全国共出让土地面积23.25万公顷，出让价款7 676.89亿元，同比分别增长40.4%和30.5%，其中招标挂牌出让面积6.65万公顷，出让价款5.492.09亿元，分别增长16.3%和30.9%。
这一数据证明了地价与房价具有正相关性，并且由于土地具有投资品性质，高地价导致对未来高房价的预期，也只有高房价才能支撑得起高地价。目前的土地交易模式决定了房地产市场的组织结构与运作方式，这是中国“房奴”产生的根源，高地价不降，房奴就会在房地一体化的流水线上被不断制造出来。迭创新高的地王，预示了中国房地产的危险的未来。
