民以居为安，住房从来都是人们关注的热点。尤其是在今天，在国家经济发展、人民群众收入增长的情况下，人们为寻找满意的居住环境、购买适合的住房而殚精竭虑，购房已经成为我国居民的消费热点。而我国房价的持续上涨、投资型购房群体的增加，加之人们对住宅消费的特别偏好，都使得我国居民的住房自有率迅速提高。人们买住房往往要付出毕生的努力，那么住房又可以为人们做些什么呢？
现在人们在住房所具有生活居住功能的基础上，还发现了它的投资盈利功能、资产保障功能、资金融通功能等。本书作者引进国外反向抵押贷款的金融产品，在若干理论的基础之上提炼出了以房养老的新理念，发掘出了住房的养老保障功能。要知道，市场是动态的而不是静态的，市场可以被创造出来，而赋予一种产品的新的功能，等同于开发一种新产品，创造一个新市场。不妨以手机为例。今天的手机同十多年前的手机，功能增添了多少？手机的市场就日益打开了。住房也是如此。
当住房的功能不断增加以后，对住房的需求也就相应地扩大了，新的住房市场也就被创造出来了。经济学界、房地产业界、广大住房消费者都应当懂得这个道理。
下面，让我们再回到住房的养老保障功能上来。人都有衰老的一天，都需要考虑晚年的养老问题，并应为此早做安排。养老既是人类社会出现以来就一直为人们关注的事宜，又是现实社会存在的一个重大问题。在今日，随着我国人口老龄化危机的临近和家庭空巢化的日益严重，“养儿防老”的预期已愈显单薄。人们辛苦了一辈子，如何能够度过幸福的晚年，靠什么来度过幸福的晚年，就需要我们为之认真筹划的大课题。我国又是一个“未富先老”的国家，人口老龄化面对的是社会养老保障体系不健全。在这种状况下，积极寻找新的养老途径，实现养老模式的观念创新、制度创新，就显得非常必要。我国过去就有“儿女养老”的传统理念，近年又有了储蓄养老、社会保障养老的“票子养老”，这是否足够应对中国的养老问题呢？还不够。本丛书提出以房养老的思想，为我国老人增添了“房子养老”这一新的养老模式，并对此组织了全面系统而深入的探讨，力求使得亿万老年人能生活得更为安逸与幸福。我认为这个研究很有经济意义与社会意义。
在我国进入市场经济的社会条件下，资源配置优化与效用提升的理念已经贯穿社会家庭生活的各个方面，个人金融理财、家庭理财规划已成为今日社会生活的热门话题。本丛书将家庭的养老与住房这两大事项，通过金融保险的机制与手段融会贯通在一起，并提出“60岁前人养房，60岁后房养人”的新型养老理念，已经得到社会的积极响应。用老年人拥有住房在自己身故后余留的价值，通过一定的金融保险机制将其提前加以变现套现，以用来养度老人的余生，是作者目前大力导的以房养老模式。这一方式对那些被称为“房产富人，现金穷人”的群体尤为适用，对加固日益短缺的养老资源，减轻我国老龄化危机，提出一条新的解决途径。它可以使家庭的有限资源运用得更好，更能满足人们养老保障的需要，并对社会经济的可持续发展发挥积极的效应。
“反向抵押贷款”又称“房产养老寿险”，自从20世纪80年代初期在欧洲出现以来，其业务发展目前正处于黄金时期。美国为了增加“住房富裕，现金贫困”老年人群的收入，20年来完善了反向抵押贷款这种金融产品，其业务规模呈现连年快速增长。它的基本思路，是利用老年人身故后仍然遗留的房产的巨大价值，通过一定的金融保险机制和手段，将其在老年人生前予以提前变现，形成一笔笔稳定可靠并可延续终生的现金流入，以加固脆弱的养老保障。其基本操作模式是人们将中青年时期购买到的产权住房，在退休后抵押于金融保险机构，从该机构取得一笔定期定额给付的款项用于养老，直到投保人亡故。保险机构在老人身后取得该住房的完全支配权，并通过住房销售或其他经营方式所得款项，结清老人抵押贷款的全部本息。这是国际金融和养老保障领域出现的创新产品，它利用人的自然生命和住房使用寿命的差异，把老人去世后住房的余值提前予以贴现，用以弥补养老期间的收入来源，使人们的财富能够在其一生中得到尽可能合理的配置，使房屋的效用达到最大化。“反向抵押贷款”作为一种金融创新，还是一种减轻老年人贫困度的金融工具。这一独特的融资机制在许多国家赢得认可，有关国家在税收上给予了相应的优惠。
我国社会公众对实施“反向抵押贷款”这一金融产品有着积极而迫切的需要。
按照党中央“创新立国”的基本思想，现在需要在金融保险和养老保障方面进行观念创新与制度创新，以将住房和养老这两大问题联系起来，更好地解决。将国际上的反向抵押贷款产品引进国内来，根据我国国情尽快研发这一新型金融产品，目前正当其时。
本丛书正以此为切入点，在借鉴发达国家尤其是美国反向抵押贷款运作经验的基础上，通过对这一产品在国外开展情况的深入分析，结合我国养老保障和金融保险运作的实际，对我国进行反向抵押贷款做了探索性的研究，同时设计了适合于此模式运行的基本框架。本丛书包括的180篇论文，在探讨这一业务的基本思路、理论渊源和自身特性的基础上，着重研究分析了反向抵押贷款的发展历史、制度要素、运行规律、产品定价；探讨了反向抵押贷款在我国开展应具备的条件、必要性、可行性、适用人群边界、贷款承担机构等内容，研究了金融保险机构在其中可发挥作用的具体运作机制与运营方式，分析了可能发生的风险，对在我国开展反向抵押贷款的运营模式进行系统化的深刻论证。本丛书还对美国反向抵押贷款业务开办中，政府监管和有关政策支持优惠、法律社会制度、政府作用及二级市场建设等予以介绍和评析，对世界各发达国家开办反向抵押贷款的状况等做了介绍和较为深入的探讨，这些都将对我国开办反向抵押贷款业务提供有益思路，对加强养老保障提供借鉴。
以房养老是一种全新的养老理念，“反向抵押贷款”是一种内容复杂、联系广泛的金融产品，对它进行研究与开发必然是一个宏大的系统工程。业务能否在我国全面开展、它的运行效果会如何，将取决于相关金融运营机制是否建立、制度法规是否完善等各方面因素。而如何打破我国长期流传的依赖“养儿防老”、财富代际传递的遗产继承观念，建立后代人自立自强的新型观念与机制，也是一个重大社会课题。此外，开展这项业务还要消除与规避众多风险，所以并非轻易之事。反向抵押贷款产品在研发中的漏洞以及业务操作中的任何闪失，都会给金融机构带来一定风险。我国正处于新旧体制的转轨时期，政治、经济、社会的各个方面都在发生着深刻的变化，不确定性因素较多。尤其是在我国金融保险运作机制还不够健全，传统观念影响还根深蒂固的情况下，推出反向抵押贷款产品就要非常慎重。
以房养老作为一个涉及广泛的领域和全新的理念，可以派生的产品颇多。其中“反向抵押贷款”是以房养老理念实施的一个重要模式。我希望学术界与政府部门、养老保障机构、金融机构、房产企业等各个方面通力合作，认真进行本课题的可行性论证，设计出符合我国国情的反向抵押贷款产品，更好地加强我国老年人的养老保障，实现构建和谐社会的目标。
最后，我想借此机会谈谈科学发展观与传统发展观的区别。具体地说，传统发展观的要点是：第一，重物轻人；第二，重生产轻生活；第三，把GDP及其增长放在最重要的位置上，甚至当成唯一的指标；第四，不重视环境、资源、和谐，也就是不重视经济和社会的可持续发展。科学发展观同传统发展观恰恰相反。具体地说，科学发展观同传统发展观的区别主要是：第一，以人为本，而不是重物轻人；第二，生产生活并重，不断发展生产力，同时又不断提高人们的生活质量；第三，认为GDP重要，GDP的增长也重要，但GDP及其增长决不是唯一的；第四，坚持走可持续发展道路，保护环境，节约资源，发展循环经济，增进社会和谐。因此，可以认为，进一步研究、设计包括实施“以房养老”模式在内的社会养老保障问题，是符合科学发展观的要求的。希望经济学界和房地产业界共同关心这一课题。
