根据日本学者的研究成果，初期居住在平安京的人口总数大约是12万~13万左右，包括贵族、官人以及一般庶民等各阶层。除了官衙、寺院和市场的占地外，京域内的大部分地都是住宅地。
平安时代的贵族邸宅，其代表性的建筑样式是寝殿造。所谓寝殿造，是古代中国的宫殿、住宅形式传入日本以后的变异。寝殿造的构造一般是：主屋是朝南的寝殿，在寝殿东西两侧对称地列有对屋，这些对屋通过渡殿等廊的结构，与寝殿相连；同时，东对屋、西对屋还分别向南延伸出廊，在廊中开有东中门、西中门，廊的南端设有钓殿或泉殿；寝殿的正南面建有庭院，院中有池，池中筑有小岛、桥等。寝殿造实际上并不是利于日常生活的建筑样式，但贵族们的邸宅主要是举行宴会、礼仪的空间，因此开放式的寝殿造成为主流。永延二年（988）九月，摄政藤原兼家在其新造的二条京极第举行宴会，参加者“诵诗句，唱歌曲，河阳游女群集”，盛宴程度被称为“希代之事”。
位于左京二条二坊的关白藤原赖通的邸宅（高阳院）是采用寝殿造结构的著名邸宅之一。宽仁三年（1019），藤原赖通开始建造高阳院；治安元年（1021）十月，藤原赖通迁进高阳院。藤原赖通的邸宅占地4町（东西8丈，南北8丈），其庭中掘池、作山、立石，“高大庄丽，无可比类”。高阳院的布局以寝殿造为基本，同时又有所变化，不仅寝殿的南面设有南池，而且还有东池、后池，池水相连环绕寝殿。但是并非所有的贵族邸宅，都采用寝殿造的结构。根据考古发掘，平安京右京六条一坊五町的贵族邸宅遗迹等，其主屋的南面都未设有园池。
平安京内，除了贵族的豪宅以外，也存在着许多被称为“小屋”（“少屋”）、“小宅”等的建筑。在11世纪之前，所谓的“小屋”，一般是指规模小且简陋的住宅；小宅则是相对于贵族邸宅或寺院而言的小规模住宅。
由于平安京的地形，右京比左京低湿，渐渐地平安京的中心移向左京。身处10世纪后半叶的庆滋保胤，将亲眼所见左右京的变迁记录在了其著书《池亭记》中。现抄录部分内容如下：
予二十余年以来，历见东西二京。西京人家渐稀，殆几幽墟矣。人者有去无来。屋者有坏无造。其无处移徙，无惮贱贫者是居。或乐幽隐亡命，当入山归田者不去。若自蓄财货，有心奔营者，虽一日不得住之。往年有一东阁，华堂朱户，竹树泉石，诚是象外之胜地也。主人有事左转，屋舍有火自烧。其门客之居近地者数十家，相率而去。其后主人虽归，而不重修。子孙虽多，而不永住。荆棘锁门，狐狸安穴。（中略）东京四条以北，乾艮二方，人人无贵贱，多所群聚也。高家比门连堂，少屋隔壁接簷。东邻有火灾，西邻不免余炎。南宅有盗贼，北宅难避流矢。南阮贫北阮富。富者未必有德，贫者亦犹有耻。（后略）
文中的东京、西京分别是指左京和右京。依据庆滋保胤的描述，右京的人烟渐渐稀少，滞留在右京的人多是无处迁移、不怕贫贱的人或者隐居、亡命者。而原来建在右京的一些贵族豪宅，由于长期无人居住，任其荒芜，最后成为动物的穴居。不过，虽然与左京相比，右京逐渐萧条，但也没有成为幽墟，不仅依然有人居住，而且右京的京职官衙并没有被废置，只是在庆滋保胤等贵族们的眼中，右京渐渐成为不属于贵族世界的空间。
另一方面，左京的四条大路以北，成为住居集中的空间，既有贵族的豪宅，也有贫者的小屋，鳞次栉比。一家遇火灾或盗贼，邻家也难避灾难。住在有权势的贵族豪宅近旁的贫穷者，房屋虽破，却不能翻修；高兴时，不能大声笑，悲哀时，不能放声哭；若有贵族初置宅邸或者扩大住宅面积时，贫穷者的小屋还要被吞并。在贫富聚集的左京，富者未必就有德。当时，贵族的邸宅流行“或穿垣引水，或壅水侵（浸）途”，将流水引入宅内，把污秽排往墙外，不加清扫，朝廷虽然屡屡发布禁令，但都无济于事。
贵族们的居住形式多种多样，既有花费巨资营造豪宅者，也有迟迟不建自宅者；既有居住在自家邸宅者，也有寄居他人之家者。以《池亭记》的作者庆滋保胤为例，他“常思损益”，没有建造自己的住宅，而是长期寄居在别人的家里，直至临近50岁时，才在六条大路以北，卜地初建自己的邸宅。在平安京，寄居他人之家是非常普遍的社会现象。根据《日本三代实录》的记载，唐人崔胜移民日本后，长达28年都没有自己的住宅，贞观十三年（871）被命令寄住在右京五条一坊的庶人伴中庸的宅地，至元庆元年（877），崔胜上言：“归化之后，廿八年於兹矣。未有立锥之地，曾无处身之便。平生之日，无复所愁。身亡之后，妻孥何赖，请永给此宅，以为私居”。由此可以看出，对于没有自己的住宅而长期寄住他人之宅的人来说，其死后，他的家人就可能要面临无处可居的状况。
除了长期性的寄住以外，还有临时性的寄居。此外，不少贵族结婚后，并不居住在自家，而是去妻子家居住，这也可以说是寄居形态的一种。例如，深受一条天皇和藤原道长信任的藤原行成，结婚后，离开自己居住的宅邸，搬到妻子家，与岳父、岳母同住，但是当他的妻子死后，他就又搬出了岳丈家。
平安京内还存在不少空闲地，其原因或是“贫家疏漏徒余空地”，或是“高门占买曾不作营”。此外，还有一个原因是离开京都前往地方赴任的官人，其住宅由于无人照料，渐渐地变为荒墟。
贵族的生活
在藤原师辅给子孙留下的《九条殿遗诫》中，谈及贵族的日常生活规范：
a.每日起来后，首先唱诵自己的属星（出生年的属星，十二生年对应的属星分别是：子年—贪狼星；丑、亥年—巨门星；寅、戊年—禄存星；卯、酉年—文曲星；辰、申年—廉贞星；巳、未年—武曲星；午年—破军星）7遍；其次，取镜照面；再次，看历，知晓该日的吉凶；其后，取杨枝向西洗手；念诵佛名以及所尊之神；记录前日的事情；
b.不可天天梳头，3天梳1次。
c.不可每天剪手脚指甲，丑日剪手指甲，寅日剪脚指甲。
d.5天沐浴1次，但需择吉日沐浴，而一日、十八日、午日、亥日等日都是不可沐浴的恶日。
e.每日吃两次饭，早晚二餐，勿多饮食，不可不遵守饮食时间。
由上可以看出，在当时的贵族生活中，存在许多禁忌。这些禁忌既有缘于日本固有的信仰，也有从中国传入的阴阳思想的影响。
贵族男子在成年之后即可结婚，但关于成年的年龄，却没有明确的规定。根据《养老令》的规定可知，男女婚嫁的年龄是男子15岁以上、女子13岁以上；而另一方面，普通民众的男子，年至17岁时，开始成为课赋的对象。因为皇亲、贵族不在课税对象的范畴中，所以从男子的法定结婚年龄与课口年龄的差异来看，似乎可以推测在古代日本，身份不同的人，其成年的年龄也不同。
在日本的正史中，有关成人式的记载始见于《续日本纪》和铜七年（714）六月庚辰条，当时，14岁的皇太子（首皇子，即以后的圣武天皇）“加元服”。所谓的“加元服”，即男子在头上加冠，是象征着成年的仪式。延历七年（788）正月，15岁的皇太子安殿亲王（后为平城天皇）“加元服”。由此可以推测，在8世纪，皇太子的元服年龄一般是14岁或15岁左右。9世纪时，由于出现了幼帝，因此有即位在先、元服在后的情况，但是天皇、皇太子的元服年龄基本上也在14岁、15岁左右。然而，自10世纪末的一条天皇开始，天皇的元服年龄趋向低龄化。7岁即位的一条天皇，11岁时举行了元服仪式。此后，天皇、皇太子的元服年龄几乎都在11岁至13岁之间。
元服后的男子即可结婚。平安时代贵族的婚姻虽然亦有一夫一妻者，但基本制度是一夫多妻制。关于贵族妻子们的称呼多种多样，包括嫡妻、正妻、本妻、正室、北方、北政所、次妻、副妻、继妻、权妻、权北方、妾妻、妾等，虽然每一称呼都没有具体的定义，但可以看出同一人的妻子与妻子之间似乎也存在着地位的差异。贵族的婚姻状态既有夫妻同居婚，也有被称为“妻问”的走婚。其中，同居婚包括夫方提供住居型（居住在夫家；或者虽与夫家分居，但居所是夫方提供的住房）和妻方提供住居型（居住在妻家；或者居所是妻方提供的住房）两种类型。以荣耀于摄关时期的藤原道长及其子藤原赖通为例，永延元年（987），藤原道长与时任左大臣源雅信的女儿源伦子结婚后，第二年（988），就又与源高明的女儿源明子结婚。虽然源伦子和源明子都是藤原道长的妻子，但二人的地位似乎有所不同。藤原道长与源伦子是同居状态，一起住在妻方提供的土御门第宅；而与源明子的婚姻则是走婚状态，藤原道长不定期地走访源明子的住处——高松殿。因此，可以说源伦子相当于正妻，而源明子则是妾妻。
藤原赖通是藤原道长的长子，为源伦子所生。宽弘六年（1009），18岁的藤原赖通与具平亲王的女儿隆姬结婚。经过一系列仪式之后，藤原赖通开始走婚具平亲王的宅第——六条殿。因为担心藤原赖通在朝夕走婚的路上会有遭遇“百鬼夜行”的危险，具平亲王在平安京内，为女儿和女婿营造新的邸宅（高仓殿）。翌年（1010），藤原赖通与隆姬的婚姻状态由走婚变为同居。长和四年（1015），三条天皇与藤原道长商量，想将自己的女儿褆子内亲王下嫁给藤原赖通。但是，藤原赖通顾忌隆姬的存在，迟迟没有答应，于是藤原道长劝说道：“只有一位妻子的男子是痴人”。虽然褆子内亲王下嫁的事最终并没有实现，不过，藤原道长的一席话反映了当时贵族普遍拥有多妻的婚姻状态。
平安时代也存在着最终走向离婚的不稳定婚姻。不过，当婚姻状态是走婚的形式时，丈夫多长时间未造访妻子可以认定是离婚，就比较难判断了。关于女方可以主动离婚的前提条件，律令制有如下规定：
凡结婚已定，无故三月不成及逃亡一月不还，若没落外蕃，一年不还，及犯徒罪以上，女家欲离者，听之。虽已成，其夫没落外蕃，有子五年，无子三年不归，及逃亡，有子三年，无子二年不出者，并听改嫁。
据此，已有婚约但尚未完婚的女性，如果订婚后3个月之内没有成婚，或者不见男方踪影的时间达到1个月（逃亡）或1年以上（没落外蕃），或者犯有徒罪以上的罪行，则女方可以主动离婚；对于已成婚的女性，丈夫离开后，虽然根据离开的原因，所要等待的时间有所不同，但最少的情况也要等到2年以上，才可以改嫁。由此，从法规定的视角来看，女性在离婚中处于被动的地位。在平安时代，被丈夫抛弃的女性依然要等待丈夫数年以上，确定丈夫不再归来后，才可能选择再婚，即女性在离婚中仍然处于不利的位置，离婚的主动权掌握在男性的手中。
