成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实。这种价格通常随着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。
成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。
严格来说，正常成交价格的形成条件有以下7个。①公开市场。②交易对象本身具备市场性。③众多的买者和卖者。买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中的任何一个买者或卖者对价格都没有控制的力量，没有显着的影响力。④买者和卖者都不受任何压力，完全处于自愿。⑤买者和卖者都具有完全信息。这是指买者和卖者对所交易的商品具有充分的信息，包括了解交易对象的性能和特点，充分了解市场行情。⑥理性的经济行为。这又被称为“经济人”的假设条件。在经济学里，“经济人”被规定为经济生活中抽象的一般人，其本性假设是利己的，力图以最小的经济代价去追逐和获得自身最大的经济利益。而且买卖双方均是谨慎的，价格不受任何一方感情冲动的影响。⑦适当的期间完成交易。即有适当长的时间寻找合适的买者或卖者，而不是急于出售或急于购买。
理解成交价格，还应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解。
（1）卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。由于卖者总想多卖些钱，卖者出售房地产时所愿意接受的价格总有一个最低界限，买者的出价必须高于这个最低界限他才愿意出售，其心态是在此最低界限之上，价格越高越好。
（2）买价是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。由于买者总想少付些钱，买者购买房地产时所愿意支付的价格总有一个最高界限，卖者的要价必须低于这个最高界限他才愿意购买，其心态是在此最高界限之下，价格越低越好。
（3）卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。至于最终的成交价格是在此最低价格和最高价格之间，还是刚好为最低价格或最高价格，取决于买卖双方的谈判能力，以及该种房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握主动权的市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。在卖方市场下，成交价格往往是偏高的；在买方市场下，成交价格往往是偏低的。
2.市场价格
市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
3.理论价格
理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格等。价格是由供给力量与需求力量的相互作用决定的。供给量与需求量都受价格影响，通过价格调节达到均衡。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。
市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素，如收入、成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。所以，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。但在泡沫经济下，市场价格可能脱离理论价格，如在投机需求的带领下，或在非理性预期下形成的畸高价格。
一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动，即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。
就成交价格、市场价格与理论价格而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。
4.公开市场价值
在现代西方房地产估价着作中，将需要评估的客观合理价格或价值，多称为市场价值或公开市场价值。公开市场价值定义为：在公开市场上最可能形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。可见，公开市场价值是估价对象在一系列假设条件下的价值。
5.评估价值
评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。
评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格，采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益法估算出的结果通常称为收益价格。评估价值不是事实，但在为交易目的而估价时，评估价值与成交价格有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，房地产交易往往需要专业的房地产估价机构为交易双方提供服务，在这种情况下，房地产的评估价值往往会成为房地产的成交价格。但值得注意的是，由于估价人员的知识、经验、职业道德等情况的不同，同一宗房地产，不同的估价人员评估出的价值可能不同。
由上可见，要求评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。
2.3.4原始价值、账面价值和市场价值
原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。账面价值又称账面净值、折余价值，是资产的原始价值减去已提折旧后的余额。市场价值是该资产于某一时间在市场上实际的价格。
原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的推移而减少的，而市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值可能比原始价值高出很多。因此，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
2.3.5市场调节价、政府指导价和政府定价
从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。
1.市场调节价
市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主制定价格，所以估价应依据市场供求状况进行。
2.政府指导价
政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。
3.政府定价
政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府定价，所以估价结果应以政府定价为准。例如，在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。
政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格。因此，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。
政府对价格的干预还有规定价格构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在3%以下。对于这类房地产，估价也应依据这些规定进行。
2.3.6基准地价、标定地价和房屋重置价格
基准地价、标定地价和房屋重置价格是一组《城市房地产管理法》规定应当定期确定并公布的房地产价格。《城市房地产管理法》第33条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”第34条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。
基准地价也称为城镇基准地价，是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。
标定地价是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。
这里的房屋重置价格应是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期开发建设所发生的必要支出及应当获得的利润。所发生的必要支出是指从事相应活动所必须付出的各项成本、费用和税金等。所发生的必要支出及应获得的利润均应是社会上类似活动的正常支出和利润水平，或者平均支出和利润水平。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可以通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。
2.3.7土地价格、建筑物价格和房地价格
土地价格、建筑物价格和房地价格是一组按照房地产的基本存在形态来划分的房地产价格。
1.土地价格
土地价格简称地价，如果一块土地无建筑物，地价是指该块土地的价格；如果一块土地有建筑物，地价是指其中的土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。
在土地估价时，根据其实际的基础设施完备程度和场地平整程度，或者在特殊情况下假设其基础设施完备程度和场地平整程度的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有以下5种。①未完成征收补偿安置的集体土地。取得该土地后还需要支付征地补偿安置等费用。②已完成征收补偿安置但未完成“三通一平”以上开发的土地。③已完成征收补偿安置和“三通一平”以上开发的土地。④未完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。取得该土地后还需要支付房屋拆迁补偿安置等费用。⑤已完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。
有时根据土地的“生熟”程度，粗略地将土地分为生地、毛地、熟地3类，土地价格相应地又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。
2.建筑物价格
建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价格。人们平常所说的房价，如购买一套商品住房的价格，通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。
3.房地价格
房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格往往等同于人们平常所说的房价。对于一宗房地产而言，其房地价格的计算公式为。房地价格=土地价格+建筑物价格。
需要指出的是，上述土地价格、建筑物价格、房地价格三者的关系不是机械的，即并非指房地产在分割、合并的前后，或者在土地、建筑物各自独立考虑时都存在着上述关系，而是指对于一宗房地产来讲，由于只存在着土地、建筑物和房地3种基本形态，所以同一宗房地产的价值只能归属于这3种对象之中。房地价值在土地与建筑物之间的分配与房地产分割、合并估价不同。在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值。在房地产分割的情况下，各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。
2.3.8总价格、单位价格和楼面地价
这是一组主要与价格的内涵、面积范围和面积内涵相联系的房地产价格类型，它是按照房地产价格的表示单位来划分的价格。
1.总价格
总价格是指一宗房地产的总体价格，可以是一宗土地的土地总价格，也可以是一宗建筑物的建筑物总价格，或是房与地合一的房地产整体价格。
2.单位价格
单位价格是指分摊到单位面积的价格。通常，对土地而言，是单位地价，它是指单位土地面积的土地价格；对建筑物而言，是单位建筑物价格，它是指单位建筑面积的建筑物价格；对房地产整体而言，是单位房地产价格，它通常是指单位建筑面积的房地产价格。现在商品房销售也可以按使用面积计价，其单位房地产价格是指单位使用面积上的房地产价格。房地产的单位价格能反映房地产价格水平的高低，而房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。
弄清单位价格应从两方面考虑：①正确理解和把握房地产的价格和面积的内涵（见表21）；②认清衡量单位即货币单位和面积单位。表21房地产单位价格类型
面积类型价格类型=土地面积=建筑面积=建筑物使用面积。
土地总价格=单位地价=楼面地价=单位使用面积地价。
建筑物总价格=无=单位建筑物价格（单位建筑面积建筑物价格）=单位使用面积建筑物价格。
房地产总价格=无=单位房地产价格（单位建筑面积房地产价格）=单位使用面积房地产价格。
3.楼面地价
楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一种特殊的土地单价。楼面地价与土地总价的关系为楼面地价=土地总价格=总建筑面积容积率是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，容积率有包括±0.00以下地下建筑面积的容积率和不包括±0.00以下地下建筑面积的容积率，在城市规划上，地下建筑面积通常不计容积率。其概念公式为。
