【专家评析】
本案例中房屋评价机构的做法存在错误。《注册房地产估价师管理办法》第36条规定，违反本办法规定，未经注册，擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的，所签署的估价报告无效，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门给予警告，责令停止违法活动，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。《国有土地上房屋征收评估办法》第12条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。本案中的房屋价格评估事务所开始指派的现场勘察人员不具备评估师资格，违反了相关规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。因此，本案中梁某认为评估价格过低且评估人员无评估资格，其要求复估的要求合理合法。
【法条指引】
《注册房地产估价师管理办法》
第3条规定注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民其和国房地产估价师执业资格，并按照本办法注册，取得中华人民共和国房地声估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。
第4条注册房地产估价师实行注册执业管理制度。取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。
第19条取得执业资格的人员，应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册后方可从事房地产估价执业活动。
8.单方委托价格评估机构得出的结论能够作为房屋征收纠纷的处理依据吗？
【宣讲要点】
评估机构的确定对于评估结果有较大的影响，为了能够充分体现评估人评估行为的独立、客观和公正，要求评估机构决定的客观性，即在确定评估机构的过程中，作为被征收人应该有权共同决定评估机构。被征收人应当在规定的时间内进行协商，如果能够达成一致意见，且选择的房地产价格评估机构符合法定的房地产价格评估机构资质要求的，应当由被征收人选定的评估机构实施评估。如果被征收人在固定时间内没有就房地产价格评估机构选定进行协商或者虽经协商但未达成一致意见的，应当通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行投票、抽签、摇号、招投标等。确定房地产价格评估机构的过程应当公开、公平、公正，具体可由房屋征收部门组织进行。采用随机选定的方式，应当有被征收人代表到场，还可以邀请有公信力的人士或机构到场监督。
【典型案例】
某地拆迁，宋某的房屋建筑面积为600平方米，位于拆迁范围内。某房屋价格评估公司根据某公司的委托，对宋某的拆迁房屋进行了估价，由于宋某对被拆房屋评估的补偿价有异议，且要求产权调换，双方未能达成协议。2009年5月28日，某公司申请某市建设局对拆迁纠纷进行裁决。
2009年6月5日，某市建设局依据某房屋价格评估公司的评估价格对某公司与宋某的拆迁纠纷做出裁决，主要内容是：(1)被拆迁人宋某应在裁决书生效之日起15日内拆迁完毕。(2)房屋安置补偿费(包括房屋补偿费、搬家费、附属设施及装饰装潢费、临时安置补助费及停业损失费)共计为685，651元。(3)某公司在中贸百货商城项目完工后提供一处位于该商城项目的房屋(面积与被拆房屋面积相当)，拆迁人调换房屋价格以市场评估价为准。(4)某公司安排过渡房一套供被拆迁人临时居住。
宋某对该裁决不服，于2009年9月4日向法院提起行政诉讼，请求撤销该裁决。
法院经审理认为：行政机关在裁决时应充分保障当事人的合法权利，允许双方当事人对争议问题进行申辩和陈述。但某市建设局在裁决宋某与某公司的拆迁纠纷时，未允许宋某对争议问题予以陈述和申辩，仅根据某公司的申请及某公司单方委托的评估公司的评估结果作为行政裁决的依据，违反了《A省城市房屋拆迁管理条例》的规定。鉴于宋某的房屋现已被拆迁，故对裁决内容中的第l项予以维持，其余各项予以撤销。
【专家评析】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
本案被拆迁房屋的评估系某公司单方面委托，未经被拆迁人宋某的同意。在某公司与宋某无法对房屋拆迁事宜达成一致意见时，某市建设局在行政裁决中以拆迁单位单方面委托的评估公司的评估报告为依据，对某公司与宋某的房屋拆迁纠纷做出裁决不当，应认定为裁决的主要证据不足，程序违法。依照最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第62条第2项的规定，对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定程序严重违法的，人民法院不予采纳。由于某市建设局没有提供证据证实采纳该评估结论的操作程序合法，故应依法对某市建设局裁决中的第2项予以撤销。基于宋某对某市建设局按照有关规定认定的拆迁搬家、安置补偿标准没有异议，故应予以确认。由于某市建设局裁决中的第3项内容不具有实际可操作性，故一审判决予以撤销并无不当。某市建设局在裁决中虽然对宋某房屋拆迁后安排了过渡用房，但由于宋某实际上并来使用，故一审判决对此内容予以撤销，亦无不当。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第20条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》
第62条第2项对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定程序严重违法的，人民法院不予采纳。
9.被征收人对房屋评估报告有异议的应当如何处理？
【宣讲要点】
评估机构对评估结果有公示和说明义务。评估机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。《国有土地上房屋征收评估办法》第16条规定房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
《城市房屋拆迁估价指导意见》第18条规定：“公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。”《国有土地上房屋征收评估办法》第17条也规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”
《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条规定：“拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。被拆迁人对于估价结果如果有异议的，估价机构还应该做更详细的说明。”此外，第20条还规定：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”
【典型案例】
A省某市城乡建设开发公司(以下简称开发公司)取得了房屋拆迁许可证，遂委托某评估公司对拆迁范围内的房屋进行评估。某评估公司在接受开发公司的委托后，按照约定做出了评估报告。沈某收到开发公司直接送达的评估报告，并当场对送达人提出异议。
该评估报告未载明当事人如对评估报告有异议，应当直接向评估机构提出的内容。因双方达不成拆迁补偿协议，开发公司向市建设局申请裁决。市建设局组织调解。调解会上，沈某仍对该评估报告提出异议，评估机构最终未对异议做出解释及说明。之后，市建设局对沈某的商业用房按照评估报告做出房屋拆迁裁决，
【专家评析】
本案中的评估存在程序违法，未将评估结果公示并告知被拆迁人对评估结果异议的处理办法。开发公司送达评估报告给沈某时，沈某当场提出了异议。开发公司应该将此情形告知评估机构。此外，当初未能与沈某人就拆迁补偿达成协议，某市建设局按照当事人的申请依法进行裁决时，对于估价机构违反程序的行为应该予以纠正，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”由此可知，现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于被征收人的知情权和提出异议的权利予以认可。《国有土地上房屋征收评估办法》第20条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”第22条规定：“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。”因此，依照现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《评估办法》，法院应同样认定征收过程中存在程序错误，剥夺了被征收人提出复估的权利。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第19条对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第22条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
《国有土地上房屋征收评估办法》
第20条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
10.被征收人对估价异议另行委托估价公司不成时应当采取何种方式维护权利？
【宣讲要点】
被征收人对房屋评估机构的评估结果存在异议而又无法另行委托其他评估机构时，应如何维护自己的权益？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”明确了价格评估机构由被征收人选定，同时规定了对被征收房屋的评估价格有异议时的救济方式。
【典型案例】
1998年6月，戴某在某小区购买了商品房一套。居住了9年之后，2008年9月，戴某的房屋被划入拆迁范围。拆迁单位某拆迁公司委托的某房地产评估公司所评估的补偿款只有60余万元，该评估价比目前的市场价格低了近20万元。戴某不再信任拆迁公司委托的某房地产评估公司，在规定的期间内提出了异议，并依照相关规定自行委托其他评估公司进行评估。但遗憾的是，戴某联系了某市房管局公布的所有几十家评估公司，竞没有一家评估公司愿意接受委托。戴某如何维护自己的权益？
【专家评析】
过去，通常由拆迁人委托估价机构，因此对估价有异议的往往是被拆迁人。被拆迁人对估价结果提出异议时，大多对原估价机构失去信任，均希望能够另行委托估价机构进行重新估价，但其他估价机构往往会拒绝这种个人的委托。主要原因在于，一旦接受委托，可能会与原先的估价机构和拆迁人之间造成隔阂，这与其收到的有限估价费相比显得得不偿失，因此，绝大多数的估价机构会拒绝被拆迁人的个人委托，从而造成目前被拆迁人重新委托遭拒的尴尬局面。
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，本案中，戴某对估价机构具有选择的权利。当对估价机构的评估结果存在异议的情况下，可以要求原估价机构进行复估，如果其对复估的结果仍有异议，可以按照规定申请专家鉴定。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第20条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
