11.被征收人对房屋估价有异议时如何申请专家鉴定？
【宣讲要点】
被征收人对房屋估价结果有异议时可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
1.专家鉴定的申请
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”申请专家鉴定应该具备下列条件：
(1)前提条件——对复核结果有异议。
(2)时间限制——自收到复核结果之日起10日内。《国有土地上房屋征收评估办法》第22条规定：“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。”
2.专家鉴定的内容
《国有土地上房屋征收评估办法》第25条规定：“评估专家委员会应当自.收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。”
3.专家鉴定的结果
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
4.对专家鉴定结果不服的处理
《国有土地上房屋征收评估办法》第22条规定：“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。”被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定处理。因此，对专家鉴定结果不服的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
【典型案例】
邢某去世后留下一套住宅由其妻、子、女共有。后该住宅被列入拆迁范围。某房地产估价有限公司受托对该住宅进行了评估，估价结果为158万元，10，934.26元／平方米。被拆迁人对估价结果有异议，向某估价公司提出复估要求，某估价公司复函坚持评估结果。被拆迁人对此很不满意，经交涉仍无结果，遂正式向A市房地产估价师协会房屋拆迁估价专家委员会(以下简称专家委员会)提出鉴定申请。
房屋估价鉴定专家委员会正式受理了鉴定申请，并发出受理通知单。同时，专家委员会向某估价公司发出估价鉴定单，向5位资深估价师发出鉴定工作邀请函。之后，该宗住宅拆迁评估鉴定专家组第一次会议召7位专家(包括专家委员会正、副主任)参加了会议。会议通报了该宗案例的背景，专家们仔细查阅了评估报告、技术报告和申请鉴定报告。会后，全体专家组成员到委托鉴定对象现场进行了查勘。最后得出了专家组的鉴定意见，并获得双方当事人的认可。
【专家评析】
本案中的申请人对于估价机构的估价不服，在规定的期限内申请复估，在复估结果维持原来估价结果的情况下又申请专家鉴定，专家鉴定的结果最终为双方当事人所认可。本案中申请人的做法值得提倡。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第19条对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
《国有土地上房屋征收评估办法》
第22条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
第25条评估专家委员会应当自.收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
12.对征收评估有异议该怎么办？
【宣讲要点】
我们知道，房地产评估机构对被征收房屋进行的估价是否正确、合理，关系到被征收房屋的房主可获得多少补偿金额，因此，了解对征收房屋的评估就显得十分重要。
为保证评估结果的客观、公正，被征收人和房屋征收部门对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可先向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，再向房地产价格评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)申请鉴定。申请复核评估的，应当指出评估结果或者评估报告存在的问题。房地产价格评估机构、评估专家委员会要认真进行复核、鉴定，并出具书面复核、鉴定结论。
省、自治区住房城乡建设行政主管部门和设区城市的房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业组织，应当成立由房地产估价师和城市规划、法律等方面的专家组成的评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。
【典型案例】
年初，周某家刚对房屋进行了精装修，下半年就遇上了政府进行旧城改造的决定。最近，房屋征收办公室开始实施征收，房地产价格评估机构将《征收评估结果通知单》发给了周某，其中房屋征收评估价格未将周某家房屋的装修费用计算在内，并且对周某家房屋面积的计算也有出入：当初周某购买该房时，房屋产权证上明明是108平方米，但《征收评估结果通知单》却以周某家房屋98平方米进行了估价。周某对该估价结果很不赞同，就找到房地产价格评估机构理论，可是他们没有理睬。
【专家评析】
就本案的情况而言，首先，房地产价格评估机构对房屋面积的计算不符合法律规定。根据我国《国有土地上房屋征收评估办法》第14条的规定，房地产价格评估机构对周某家房屋的估价应当根据房屋所处的区位、用途、建筑面积等因素决定，并按照被征收时房地产市场价格进行评估。另外，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第9条第3款的规定，房地产价格评估机构在以房屋面积为估评因素进行计算时，应当以周某家房产证及储存在房地产管理部门档案中的记载为标准。周某家房产证上记载的产权面积明明是108平方米，但房地产价格评估机构却以98平方米来评估该房的价值，显然不符合法律规定，并直接影响了周某以后将会获得的征收补偿款的数额。
其次，房地产价格评估机构没有将周某家房屋装修费用计算入房屋征收评估价格内是正确的。虽然房地产价格评估机构评估周某家房屋的价格时，是以房屋的性质、面积、区位等众多因素为依据，但根据我国《城市房屋征收估价指导意见》第3条第2款的规定，被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
如果周某对房地产评估机构的征收评估有异议，可申请复核或重新评估。房地产价格评估机构在对周某家房屋进行征收评估时，少算了周某家房屋的面积，致使房屋估价结果有出入。这时，周某作为该房屋的所有人，可以根据我国《城市房屋征收估价指导意见》第20条的规定，在收到估价报告之日起10日内，选择以下方式维护自己的权利：
第一，向房地产价格评估机构书面申请复核估价。周某向房地产价格评估机构申请复核估价以后，该公司会自收到书面复核估价申请之日起5日内给予周某答复。如果估价结果有变，该公司将重新出具估价报告；如果估价结果没有变化，该公司也会出具书面通知。
第二，根据《国有土地上房屋征收评估办法》22条的规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定处理，即由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第26条第1款房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
第19条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由******住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
《国有土地上房屋征收评估办法》
第9条第3款对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
第14条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
13.房地产评估事务所出具评估报告重大失实会承担什么责任？
【宣讲要点】
房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告造成损失，依法承担的民事赔偿责任。
房地产价格评估机构接受房屋被征收人进行房屋价格评估的委托后，房地产价格评估机构或者房地产估价师不得在进行房屋价格评估过程中故意制造虚假估价报告或者违反评估规范。如果房地产价格评估机构或者房地产估价师在进行房屋价格评估过程中使用的评估方法为被征收人所质疑，但此种评估方法是法律规定可以合理选用的类型，即使评估报告有问题，也不能要求房地产价格评估机构或者房地产估价师承担民事赔偿责任。
房地产价格评估机构或者房地产估价师提供的虚假或者有重大差错评估报告给被征收人造成了损失，且房地产价格评估机构或者房地产估价师提供的虚假或者有重大差错评估报告与被征收人之间的损失存在因果关系，则应当承担相应的责任。如果虚假或者有重大差错评估报告没有给被征收人造成损失，意味着没有损害后果，自然也就没有赔偿责任的承担。如果征收人或者被征收人明知评估报告有错误而按照错误报告给予或者要求补偿的，由此产生的损失，房地产价格评估机构或者房地产估价师也不承担责任。
【典型案例】
某房地产评估事务所有限公司接受委托，为位于某地的81套房屋进行评估。在房屋评估过程中，该公司未遵循房地产估价规范和标准要求，在未实际认真地对估价对象进行实地查勘的情况下，出具了加盖公司及该公司房地产估价师印鉴的8l份评估报告，评估房屋总价值近两千万元。犯罪分子唐红烈(已被追究刑事责任)凭借此虚构的81套房屋的评估报告和虚构房屋的产权证，以二手房买卖名义向银行抵押按揭，诈骗银行款项1300多万元。
【专家评点】
本案中，某房地产评估事务所有限公司存在重大过失。由于该公司没有遵循房地产估价规范和标准要求，违反认真、客观、公正的原则，出具重大失实的评估报告，给国家造成了严重的损失。根据有关规定，首先是由发证机关责令该公司限期改正，给予警告并处相应的罚款，且将某公司出具评估报告重大失实的行为作为不良记录，计入房地产估价机构信用档案；将估价师出具评估报告重大失实的行为作为不良记录，也计入注册房地产估价师信用档案。同时，对房地产估价师及对人和房地产评估事务所的直接负责的主管人员和其他直接责任人员判处徒刑并处罚金。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第34条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
