私有房屋包括城市私有房屋和农村私有房屋。城市私有房屋因其土地使用权一般是通过出让和转让而取得的，可以按照规定与房屋一同抵押，该抵押符合国家现行法律规定。而对于集体土地使用权，根据《担保法》的规定，能设定抵押权的，一是“四荒”土地使用权；二是乡（镇）、村企业的厂房等建筑物所占土地，而对于耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权禁止抵押。
这是因为，国务院尚未依照土地法的规定，颁布集体土地使用权出让转让和抵押的法规，受此影响，有人认为农村私有房屋不能设定抵押。因为，若仅仅只能将房屋单独予以抵押，实现抵押权后新的受让人将不能同时获得房屋所及范围内的土地使用权，从而形成权利冲突，使该房屋成为“空是楼阁”。这种担心确实存在，但不应成为农村私有房屋不能设定抵押权的理由。
根据《担保法》第三十四条第一款（一）项规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物，可以抵押。并没有规定农村私有房屋不能抵押，也就是说，农村村民的房屋亦属于抵押财产的范畴，可以作为抵押权的标的物。而且房屋所有权和土地使用权是两项独立的权利，不存在主从之分。农村私有房屋抵押权实现可能形成的“权利冲突”，可以通过完善法律的手段加以解决。至于农村房屋的抵押应否办理登记，在什么部门办理登记，法律则没有明确规定。
根据《担保法》和《城市房地产管理法》，城市房地产抵押应当办理抵押物登记或权属登记。登记机关为县级以上人民政府规定的部门，县级以上人民政府没有规定的，为房地产管理部门或土地管理部门。上述的登记部门为法定的，是一种强制性的规定，在非法定登记部门的登记应属无效。
但这种规定显然不能直接适用于农村房地产的抵押问题，不过，农村房地产也是一种不动产，基于物权的公示公信原则，对该房产的抵押也应办理抵押登记，登记机关以颁证机关即房产管理部门为宜。当然，这样理解可能与《担保法》第四十三条的规定相冲突，该条规定：“当事人以其他财产设定抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理登记的，不得对抗第三人，当事人办理抵押物登记的登记部门为抵押人所在地的公证部门。”
这里的“其他财产”是指可以登记的财产还是指所有的可以抵押的财产，在立法上没有作出明确的解释。对于这类抵押，实行的是登记对抗主义，即使没有在法定的公证部门办理登记，只是不产生对抗效力，抵押合同仍然是有效的。如果将农村房产作这里的“其他财产”来理解，就等于说，农村房产不必设立强制登记制度，如果设定抵押，抵押登记的部门为公证部门。
这样以来，同是房地产不仅会出现城乡之间的差别，而且造成同一房产的权属登记部门与抵押登记部门割裂的情况，显然不符合登记制度的要求。所以作为可用于抵押的农村房地产的抵押，也应当设立强制登记制度，登记机关为房产管理部门更符合立法本意。因此，本案董某和信用社在县房管部门办理抵押登记，并不影响抵押合同的效力。
（第十八节）房屋产权问题案例
于某遇到这么一个问题：他小时候在农村，长大后到城市当工人，按照政策将不再享有在农村时的土地，后来以他父亲的名义在农村申请了住宅用地，上交国家有关税费和建房所用资金都是由他一人承担的，后来也办了房产证，户主是他的名字。现他的老父亲已经过世，他在农村的兄弟提出，他建房用的土地是以老父亲的名义申请的，现在的房屋或者土地老父亲有部分产权，所以他的子女可以继承，他兄弟的说法有法律依据吗？房屋的产权归谁？
只要户口依然是农村户口，依然享有农村的土地，和在城市工作没有关系。
首先，农村房屋包括房屋所有权和宅基地使用权。宅基地使用权是村民以个人名义申请，不发生继承，房屋可以发生继承。如果房屋所有的费用是于某出的，那么地上的房屋属于某所有，其父亲不享有份额，当然也不发生继承的问题。
其次，申请宅基地的时候，一个人申请的大小是规定的，于某家的情况或许是以父亲名义申请，子女和母亲都是共居人，所以宅基地部分是他们共有的。现在于某父亲死了，宅基地使用权不发生继承。其父亲自然不再享有宅基地了，所以现在的宅基地由其子女和母亲共有。如果当时所有申请宅基地的共有人都死亡了，那样该宅基地会被政府收回，不能作为遗产分割给后人。
因此，如果该房拆迁，房屋的补偿款是于某一个人的，宅基地的补偿款由其当时申请时的共有人平均分割。
（第十九节）房屋交易或购买公有性住房是否需要办理土地使用证
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让．抵押和”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第六条“因依法转让地上建筑物，构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请”的规定：房屋交易或购买公有住房的，其所占范围土地，购房者必须向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，办理土地使用权证。
（第二十节）农民自己的房子是什么产权
目前农村集体非农建设用地使用权私下、变相的转让大量存在，不仅严重损害了国家、集体利益，导致了土地利用的混乱，影响了土地市场的正常秩序，而且造成了土地产权关系不清，交易的不安全，给农村的稳定带来了隐患，也给购房的消费者带来了各种潜在的风险。
1.无房产证
建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”也就是说只有拥有个人房产证，才能证明房子是你的，而不只是拥有使用权。
而按照法律规定，集体性质的土地使用权是不能在土地性质未变更性质之前进行买卖的，相应的在该土地上建造的房屋也无法进行买卖或转让，因此也就无法取得房屋所有权证。
农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。集体房产证是临时的证明，是个模糊概念，甚至缺乏法律依据。
2.不能用于抵押和贷款
《担保法》明确规定：“抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押，”“乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。”
贷款和抵押的是要登记的，而登记唯一凭证就是房产证，目前农村房既无房产证也不进行登记。
3.易产生纠纷，房屋没有保证
集体产权房有相当一部分是村里自己开发的，也就是说时任书记就是开发商头头，如果几年之后，一换届，很可能就会出现纠纷。再者说，村里开发的房子，一般都是以改善村名居住状况名义开发的，没有任何法律保障，没有房产证也没有土地证，出售乡产权的住宅，并不具备正规的房屋买卖合同，而只是签一份租赁合同，合同上的房屋性质也与实际有很大不同。而仅有的购房合同也可能会因为大队书记的换届而变得没有什么效力。
另外，《土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准”，这就容易出现这样一个问题，村民将房子卖出后，就意味着再也没有宅基地，而面临房屋拆迁增值、继承等各种因素村民开始对自己的出售行为感到后悔，鉴于集体产权的对外销售本身就是一种违法行为，出卖人完全有权利也有可能重新要回自己的房子，那么购房者就只能处于被动无助的尴尬境地。
4.房子质量无保证
房子开发首先必须是具有开发资质的房地产开发企业。而集体产权房很多是由土地所在村自行开发的，根本没有资质，在质量、信誉方面都没有保障。
开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价，还要审核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况，以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证。而集体产权的房子相对商品房来说房子质量检测程序相对缺乏，购买房子后所持有仅为一纸与当地乡政府签发的合同，在质量上的隐患相对一般商品房来说较大。
5.拆迁无补偿
根据《土地管理法实施条例》第26条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”私下交易并不能将房屋过户，即使把房款给卖房者，实际上房屋的法律所有人还是原来的卖方。将农村土地上建设的房屋向集体经济组织成员以外的人员出售，显然是一种变相的土地使用权出租行为。正因为如此，目前我国尚无对拆迁农村房屋而给予承租人（使用人）补偿的相关法律规定，其补偿对象均为农村土地或地上附着物的所有人。
6.行为违法，不受法律保护
我国土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”
集体产权房屋对外出售本身就是一种违法行为，一旦产生纠纷，法律是不予保护支持的。
7.村民证不合法
有很多开发商为了更好销售房子，避开农村集体产权房只能在集体之间买卖的法律规定，而出奇招，就是给买房的城镇户口的消费者办理一个农村的村民证书，这样，就可以一本村村民的名义来买房。而事实上这种由村委印发的村民正是毫无用处的，就连买卖行为的真实性也无法起到证明作用，况且这种村民证本身就带有违法性，是不能作为以后有关法律纠纷证据的。
买房子是一生的大事，可以说关乎我们的幸福，中国有句俗语叫：不怕一万就怕万一，有谁敢说自己运气就那么好，所买的房子以后不会出现问题呢？而事实我们也可以看出，因为集体产权房而产生的纠纷在房产案例中是占有相当比重的，所以我们在购房时一定不能贪图一时便宜，而为自己以后引来无尽麻烦，很可能最后会失去辛辛苦苦赚来的房子。买房子一定要理性在理性。
