例如李某用自己修建但未办理土地使用权证的商住楼房，向区农村合作基金联合会抵押贷款，期满后未履行还贷义务，基金会遂起诉至法院，判决确定李某应偿还贷款本息。判决发生法律效力后，李某仍不履行还贷义务，基金会在法定期限内向法院申请强制执行，法院向李某送达了强制执行通知书，限令其在指定期限前履行生效判决确定的义务。但李某在收到通知书后即外出，未留下地址。法院即决定对李某为贷款设定抵押的房屋依法进行评估变卖。在变卖公告发出后，区电信局愿购买该房屋。但因李某抵押的房屋占用的是农村集体所有的土地，李某系该农村集体的村民，根据土地法规的有关规定，集体土地不能变卖，地上房屋也只能由与其同一集体的农户才能购买，而其所在同一集体的农户无人购买。经与当地党委、政府协商，由国土部门在征得乡、村集体同意后，对李某房屋所占集体土地征用为国有土地，该案得以最终执行。
本案是以政府出面将被执行人抵押的房屋所占集体土地征为国有土地，从而解决了执行中遇到的难题，但这毕竟只是特殊情况下的权宜之计，不能成为普遍适用的方法。解决此类问题的根本出路，在于尽快建立符合我国国情的完善的物权法制度。先不论本案房屋抵押情形如何。由于被执行人即抵押人是农村集体经济组织中的村民，故依《担保法》第三十七条的规定，村民作为债务人以自己所有的房屋向债权人设定抵押时，就不可能将房屋所占土地的使用权依“地随房走”的房屋转让、抵押不分离原则，一并设定抵押。这就决定，农村集体经济组织的成员以自己所有的房屋向债权人设定抵押时，依法应当实行“两权分离”的原则，即“房走地不走”，承认地上权可以单独抵押的，不能包括所占土地的使用权；如其同时将土地使用权一并抵押，也是无效的。地上建筑物单独抵押，受让人取得其所有权是没有法律问题的，但由于建筑物是附着于土地的不动产，在我国就必须同时解决该建筑物所占土地的土地使用权问题。按理，受让人取得建筑物所有权后，是可以另行申请解决土地使用权的，国家也应当给予受让人合法取得的建筑物所占土地使用权。但由于我国实行两种土地所有制，农村集体所有的土地，特别是其中的宅基地，使用主体受到特别限制，不是该农村集体经济组织的成员的，依法是不能在该集体所有的土地范围内取得宅基地的；同时，依《土地管理法》第三十八条的规定，农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准，目的就在于防止非农户及非本集体农户在受让农村居民房屋后享有宅基地使用权。因而，农村居民房屋的转让应在本集体农户之间进行就是应有之意了，非此范围受让人在受让房屋后就面临不能取得土地使用权的法律障碍，其取得的地上权即面临土地所有权的排斥而不得在此附着，这是与其受让之目的不符合的。
解决此问题的方法，是从我国两种土地所有制并存和农村集体所有的土地基本保持稳定的实际出发，在我国的物权法制度中考虑，农村居民用其合法建造在集体所有的土地上的房屋（主要是住宅）向债权人设定抵押担保的，在抵押物受偿的情况下，允许非本集体的受让人受让该抵押物，并承认其对抵押物占用土地的使用权，由受让人与该集体建立土地使用关系，该集体及国家土地管理部门均应为受让人办理土地使用权手续。
（第十四节）关于农村房屋买卖的问题
我国法律、行政法规对农村房屋买卖行为未作禁止性规定。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。房屋买卖合同并非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，农村房屋买卖合同也不例外。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从该条规定可见，农村村民出卖宅基地上所建住宅，法律并没有予以禁止，只是村民卖房后再申请宅基地的将不被批准。
关于农村房屋出卖后其占用范围内的宅基地使用权的归属以及对房屋买卖合同效力影响的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该条规定旨在保护农业用地，而宅基地本来就是建设用地，其主体的变更不会导致农业用地的减少。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对城市房屋的转让确定的是“地随房走”的原则。我国对农村房屋转让未进行专门立法，也因此未确定类似的原则。虽然城市房地产管理法中“地随房走”的原则不能直接适用于农村房屋的转让，但是鉴于房屋与土地的紧密关系，也即房屋不可能成为“空中楼阁”这一自然属性，农村房屋和其占用范围内的土地也同样不宜隶属于不同的民事主体。由此，可以得出农村宅基地上房屋出卖的、该房屋占用范围的土地使用权也一并转让的结论。
（第十五节）城里人买农民的房子能取得所有权吗
根据《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，农村村民在自家宅基地上盖的房屋原则上是允许出售的。
但根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”和《物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得适用土地管理法等法律和国家有关规定”的规定，农村房屋涉及的宅基地使用权不能转让。
这就意味着，虽然农民的房子是可以卖的，但是宅基地使用权是不能转让的。而我国房地产交易实行的是“房地一体主义”，通俗地说，就是房随地走，地随房走。
另外，根据国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”的规定，以及国务院2004年12月24日发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，农民在自家宅基地上造的住宅不能卖给城市居民，即使出售，也无法取得土地使用权证和房产证。
而根据《物权法》“不动产物权的变动以登记为准”的原则，虽然现在仍有不少城里人出于经济实惠的考虑，在无法取得房屋产权的情况下仍然愿意购买农村的房屋，并且以各种形式和房主约定该房不得再次转让。但是这样的操作依然存在着巨大的风险，因为根据《物权法》的规定，惟一能够证明某人合法有效取得房屋所有权的凭证，就是房屋所有权证上的登记。在没有取得房屋所有权证的情况下，买房人就无法行使《物权法》赋予的基于所有权的一切权利。因此，即使买房人签了购房协议并且安安稳稳地住在新买来的农民房里，但是在法律上这个房子的所有权依然不属于买房人。
（第十六节）几种无效的房屋买卖合同
房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同。实践中房屋买卖纠纷时有发生，房屋买卖纠纷涉及产权、价款、原承租户的利益等诸多问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种：（1）房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
（2）未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
（3）产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
（4）侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。
（5）单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
（6）买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
（7）非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让（包括买卖）：①以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；③依法收回土地使用权的；④共有房产未经共有人书面同意的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的；⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
（第十七节）农村私有房屋的抵押问题
