产业集群理论认为，在商务产业集群的形成过程中，起关键作用的因素主要有以下几个方面：
1)自然资源与运输成本
自然资源与运输成本基本上都属于自然的因素，与商务产业组织和竞争基本无关。经济学家普遍认为，这种自然的因素在现在的商务产业集群中起的作用已经是相对次要的了。
2)规模经济与外部性
规模经济与外部性是经济学家讨论最多的关键性因素。相同的商务机构之所以聚集在一起进行生产管理与生产服务，是因为在形成了很大规模的同时也产生巨大的需求，这种规模经济效应足以保证在这个地区的商务机构能够得到从产品到人才的高品质、低成本的供给。在存在商务产业集群的地方，即使是新加入的商务机构，也能得到各种技能的人才供给和完善的配套服务，而且，价格一定是最便宜的。外部性的分析更具理性，也更精炼和准确，其结果和规模经济分析差不多。先进入某个地区的商务机构在运行中会产生经济活动的外部效应，如果这个商务机构规模很大的话产生的外部性就更大，如为后进入的商务机构创造了运行所用的基础设施、人才市场、中间产品的获得渠道，甚至是核心地区(如纽约曼哈顿、香港中环等)的知名度，后来的商务机构就可以充分利用这种正的外部性，使自己无需经过市场交换就获得便利度、知名度和经济利益。所以，充分的外部性足以使后来的商务机构聚集在原有的大型商务机构周围，由此形成商务产业集群。
3)相关延伸产业的支持
相关商务延伸产业的支持，使商务集群内的公司机构可以得到专业化的服务，从而提高机构的整体效率与综合竞争力。这些商务延伸产业包括技术服务业、广告展览业、信息咨询业等。在这些相关延伸产业的发展和竞争中，可以形成一个成熟的专业服务市场，促进商务产业集群的出现。
4)政府政策与制度
政府政策与制度是产业集群研究方面的一个热点。为什么在几乎同样的条件下，有的地区形成了商务产业集群，有的地区却没有。仅用自然的、规模经济的因素难以说明，这时候政府政策与制度就起到关键作用。尤其是最先进入这个地区或在这个地区产业内的商务机构群，城市具备的高效的政府与透明公正的经济制度是吸引其聚集的决定性因素。
商务公司机构在特定区域聚集形成的产业集群效应，是CBD得以形成的主要原因之一。事实上，从20世纪90年代开始，在中国的上海、北京等经济中心城市，通过市场力量就逐渐出现了商务产业集群现象，并表现出较高的产业竞争力和地区竞争力，对区域经济运行产生很强的控制和管理作用。但是，国内经济学界对这些地区发展的研究基本上是采用了模式概括的方式，泛称为第三产业或服务业，而忽视商务产业与地区经济之间关系的研究，缺少对商务产业在城市聚集的内在规律的研究。在商务经济架构下，公司机构在城市特定区域内的聚集及其带来的其他地区产业发展的内在规律成为关注的重心。遵循产业集群理论的框架，我们认为众多商务公司机构在城市特定区域聚集出现的规模经济和外部性，将使得单个公司更容易在该区域获得其运行所需的各项要素资源，享用到成熟的专业服务市场。不可忽视的是，正如产业集群理论所指出的，政府的产业政策和制度安排对产业集群的形成和发展有着重要的影响，因此商务集群的形成或者商务经济的形成，也会在一定程度上受到政府政策和制度安排的影响。
1.2.2 集聚效应：CBD的发展演化机制
从经济学角度看，城市的形成是社会经济活动空间聚集的产物，CBD是商务活动聚集的核心，集聚效应及其演变对CBD的发展和演化始终起着决定性的作用。
“集聚效应”指社会经济活动因空间聚集所产生的各种经济效果。这种效果有聚集经济和聚集不经济两种情况，“聚集经济”主要指社会经济活动及相关要素的空间集中而引起的资源利用效率的提高，以及由此产生的交易成本节约、收入和效用增加；而“聚集不经济”，则是指由空间集中所引起的成本费用增加，或收益、效用损失。导致聚集经济的主要原因有：分工与专业化利益、规模经济利益、外部性经济利益等；导致聚集不经济的主要原因有：因聚集而引起的拥挤成本、负外部效应，土地价格等要素投入成本上升，交易成本的增加及规模不经济等。
在CBD的形成过程中，主导产业和大型公司的集中建设与活动，会产生一种吸引力和向心力吸引周围资金、人才等商务要素向CBD聚集，不断扩大自身规模，产生聚集效应。在聚集效益的驱动下，商务经济活动在城市中聚集，形成中心商务区。随着聚集规模的不断扩大，中心商务区的聚集效益不断被日益增加的聚集不经济(交通拥挤、土地稀缺、环境恶化)耗尽，商务活动为寻求新的更便捷的城市空间向外围分流、转移，这种分工和调整的结果导致在集聚效应的作用下，面向同一市场的相同或类似活动的集结，服务于同一市场的相关活动的集结，不同功能的集结和不同企业或机构由于依赖同一供应者或服务的集结，在新的城市地段内同时以高强度、高密度的形式出现，进而产生更大的集聚效益和规模效益，并不断提高各经济要素的交流频率，使该地区成为城市经济发展的新中枢。商务活动在城市可达性更高的场所进行新一轮的聚集，在新的地域空间范围内进一步的分化和独立，再次形成特定城市功能区——CBD。在经济高速发展的前提下，这种扩张理论上讲可以近似无穷地发展下去，直至出现若干个CBD以适应城市高度发达的商务经济，如纽约、东京、伦敦等世界核心城市都拥有2~3个以上的CBD，共同组成完整的城市CBD网络，对经济的运行有很强的控制、管理和协调能力。
1.3 概念界定
由于CBD自身的演变和各类理论研究者侧重角度的不同，导致了CBD在概念上的多义性。大体上，对CBD的认识可以分为两种趋向：第一类是“平民化”的趋向，即将CBD看做是城市空间组织的核心部分，它与城市整体的空间结构及中心功能相联系，即中心区；第二类是“贵族化”的趋向，认为只有特定国际经济中心城市的特定地区，即与全球经济一体化直接关联的中央商务办公区，才是CBD。我们从CBD概念的历史演化入手，分析当代CBD的概念界定。
1.3.1 CBD概念的产生及其发展
CBD概念的产生以及它在城市发展过程中的不断丰富始于20世纪20年代发达工业国家。1923年，美国城市地理学家伯吉斯以芝加哥为蓝本概括出城市宏观空间结构为同心圆圈层模式，认为城市空间结构分为5个圈层，在以CBD为核心的圈层结构中，功能的延展秩序表现为：各圈层功能由内层新功能的替代逐层向外发展，形成CBD、转换区、职工住宅区、高级住宅区和城市边缘区5个圈层，其中心为城市地理及功能核心区域，称为中心商务区，简称CBD(Central Business District)，CBD概念由此产生。在随后的城市扇形结构模式(Homer Hoyt，1939)，多核结构模式(C.D.Harris &； E.L.Vllman，1945)等城市结构理论中，CBD同样作为当代城市空间结构的核心区被提及。当时的社会学、地理学研究者已经敏感地发现，城市中心地带不再局限于商业、行政、文化和传统的服务职能，新兴的贸易、办公以及大规模的金融空间正在迅速地改变着那里的功能，并使其在景观、空间、设施等方面表现出突出的特征。
20世纪70年代以前，总体上城市地理学的角度对CBD的研究，是将零售商业、商务办公以及其他城市中心区职能统一在其概念之中，CBD概念含义很宽大，大致等同于城市中心区。
70年代以后，随着全球经济一体化和城市经济的发展，CBD的内涵已有了深刻的变化。商务办公、金融保险、专业服务等高端产业向城市特定地区集聚，逐渐成为整个城市经济活动的焦点。从产业经济角度来看，这类地区表现出的是一种职能上的升级，其概念已明显区别于城市中心区。虽然作为一个地区，CBD也包含了零售、文化、行政、居住等功能，但商务功能在性质及规模上已占绝对主导地位。
