承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。因为承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，属于合理的损耗，对这种合理的损耗，承租人已经支付了对价，这种对价是包含在租金中的。因此，承租人不承担损害赔偿责任。但承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，就不属于合理损耗，应当由承租人承担损失。承租人承担损失与出租人要求解除合同并不冲突，两者可以同并用，因为无论出租人是否要求解除合同，都可以要求赔偿损失。
（三）妥善保管租赁物的义务
《合同法》第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”由于租赁物性质各不相同，承租人履行妥善保管的义务的方式也不同。总体来讲，承租人应当尽善良管理人的注意义务来妥善保管租赁物。保管不善，就意味着有过错，有过错就应当承担责任。
（四）不得擅自改善或增设他物的义务
《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”对租赁物进行改善或增设他物，都会导致租赁物的价值增加，相关的费用，如果承租人事先征得出租人同意的或者出租人知道后未表示反对的，则在租赁关系终止，出租人应当偿还。偿还的根据是不当得利。
（五）不得随意转租和转让租赁权的义务
所谓的转租是指在租赁期间，承租人不退出租赁关系，将租赁物出租给第三人，由第三人对租赁物进行使用、收益。其中，使用收益的第三人称之为次承租人。在转租后，形成两对租赁物关系。一是原来的出租人和承租人之间的租赁关系；二是承租人与次承租人之间的租赁关系。转租分为合法转租和非法转租。合法转租是经过出租人同意的转租，非法转租是未经出租人同意的转租。
应注意的是，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，为非法转租，出租人可以解除合同。
转让租赁权与转租不同。它是指在租赁期间承租人将租赁权转给第三人，自己退出租赁关系，由第三人享有原租赁合同中的权利义务的行为。转让租赁权在《合同法》的租赁合同一节中没有规定。转让租赁权是将合同的权利义务概括转让的行为，根据《合同法》第88条的规定，将合同中的权利义务一并转让给第三人的，必须要得到另一方的同意。因此，在租赁合同中，如果承租人要转让租赁权，也必须得到出租人的同意。
（六）返还租赁物的义务
在租赁合同中，承租人主要是对租赁物进行使用收益，而不是拥有租赁物的所有权。因此，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人订立合同的目的在于使用收益，因此其不可能按交付租赁物的原状返还，只能按使用后的正常状态返还。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，可以认定为当事人以默示的方式达成继续租赁的协议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
三、对第三人的效力
（一）所有权变动不破租赁规则
租赁合同对第三人的效力最主要的体现就是“买卖不破除租赁”规则。所谓“买卖不破除租赁”，即出租人将租赁物转让给第三人后，租赁物的转让不影响租赁的效力，租赁合同对受让人仍然有效，租赁关系于合同约定的租赁期限仍然存在于承租人与新的所有人之间。如甲和乙订立了租赁房屋的合同，在租赁合同存续期间，出租人甲将房屋卖给了丙，这并不影响租赁合同的效力，丙不能要求乙交出租赁物。租赁合同在乙和丙之间继续有效。该条规则能有效地保护承租人的利益。
最高人民法院《关于贯彻执行栀民法通则枛若干问题的意见（试行）》第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”因此，所有权变动除因买卖而外，还会因赠与和继承致使租赁物在租赁期间发生所有权变动的，同样不影响租赁合同的效力。因此，“买卖不破租赁”应当从广义上理解，称为“所有权变动不破租赁”更贴切。同，根据《担保法》第49条的规定，抵押也不能击破租赁。不管租赁物是动产还是不动产，都适用“所有权变动不破租赁”规则。
（二）承租人的优先购买权
承租人的优先购买权又称为先买权，是指在房屋租赁合同有效期间内，当出租人出卖租赁的房屋，承租人在同等条件下，享有优先于其他购买人购买的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行栀民法通则枛若干问题的意见（试行）》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。可见，只有在房屋租赁合同中，承租人才享有优先购买权。其他的租赁合同中，不存在承租人的优先购买权。
（三）同居人的居住权
房屋租赁合同期限一般都比较长。在现实生活中，与出租人签订房屋租赁合同的一方通常是“户主”，与“户主”共同居住的人并不写入合同中，但却是事实上的承租人，因此共同居住人也应当享有居住权。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
四、租赁合同中的风险负担
在租赁合同存续期间内，因既不可归责于承租人的事由也不可归责于出租人的事由而导致租赁物毁损灭失的，会发生租赁物风险负担问题。对这个问题，应当从以下方面理解：
（一）租赁物的风险负担
即由于不可归责于双方当事人的原因致使租赁物全部或部分毁损、灭失的，租赁物的毁损灭失的风险由谁承担。就此问题，自罗马法以来，就形成了由物之所有人负担风险的原则，即“利益之所在，风险之所在”。因为所有人通常是最终利益的享有者，因此租赁关系中的出租人通过出租租赁物行使并实现其所有权，所以各国法均遵守了“物主承担风险原则”。根据我国合同法规定，关于租赁合同中租赁物的风险负担问题也采取了该原则，即由出租人承担租赁物因不可归责于双方当事人的事由而导致的毁损灭失的风险。
（二）合同不能履行的风险负担
即因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损灭失的，从而导致租赁合同部分或全部不能履行，风险应当由谁负担。此问题与租赁物的风险负担不同，此处的风险负担主要解决双务合同中对待给付义务的履行问题，尤其是承租人支付租金义务的履行问题。在这种情况下，租赁物毁损灭失风险的分配，决定着合同不能履行的风险的分配，即当因不可归责于双方当事人的事由致使合同部分或全部不能履行，承租人可相应减少履行或不履行其对待给付义务，即请求减少租金或不支付租金；如果租赁物部分或全部毁损灭失，致使合同目的不能实现，承租人可以解除合同。但由于承租人的原因而使租赁物部分或全部毁损灭失的，承租人不能请求减少租金，出租人则可行使合同解除权和损害赔偿请求权。至此，承租人交付租金的义务同终止。
第三节租赁合同的更新和解除
一、租赁合同的默示更新
租赁合同的更新是指租赁合同的续订，是指在租赁合同规定的期限届满，在原租赁合同其他内容不变的情况下，延长合同的期限。在租赁合同有效期限内，当事人约定改变租赁期限，不属于租赁合同的更新。租赁合同的更新只能发生在租赁合同期限届满以后。
租赁合同的更新包括明示更新和默示更新。明示更新又称为约定更新，是指在租赁合同期限届满，当事人双方续订租赁合同。根据《合同法》214条第2款规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”
默示更新又称为法定更新，指租赁期限届满后，出租人和寻租人均没有明确表示延长租赁期，但承租人继续对租赁物使用、收益，出租人不表示反对的，原租赁合同继续有效。《合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”更新后的租赁合同为不定期租赁合同，当事人双方随都可以解除合同，但是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、承租人的法定解除权
（一）租赁物毁损灭失解除合同
因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
（二）租赁物危及承租人的安全或健康解除合同
根据《合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随解除合同。
该规定是对承租人进行特别保护的规定，不管承租人订立合同是否明知租赁物质量不合格，只要对承租人的安全或健康有威胁，都不应该以承租人在主观上是否知道而拒绝对其安全和健康的保护。
三、出租人的解除权
在租赁合同有效期间内，如果出现法定事由，则出租人可能解除合同。
1.承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
2.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
3.承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
【本章小结】租赁合同是合同的一方将租赁物交付合同的另一方使用、收益，另一方当事人支付租金的合同。租赁合同是转移标的物占有、使用和收益权的合同。租赁合同的标的物是特定的非消耗物。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
租赁合同具有期限性，是双务、有偿合同、诺成性合同、非要式合同。出租人的义务：交付租赁物并保持租赁物符合于约定用途、租赁物的修缮、出租人的瑕疵担保责任。承租人的义务：支付租金、按照约定使用租赁物、妥善保管租赁物、不得擅自改善或增设他物、不得随意转租和转让租赁权、返还租赁物。对第三人的效力：所有权变动不破租赁规则、承租人的优先购买权、同居人的居住权。租赁合同的更新包括明示更新和默示更新。明示更新又称为约定更新，是指在租赁合同期限届满，当事人双方续订租赁合同。默示更新又称为法定更新，指租赁期限届满后，承租人继续对租赁物使用、收益，出租人不表示反对的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租人的法定解除：租赁物毁损灭失解除合同、租赁物危及承租人的安全或健康解除合同。出租人在法定条件下也可以解除合同。
思考与训练
1.试述租赁合同的概念和特征。
2.租赁合同出租人负有哪些义务？
3.租赁合同承租人负有哪些义务？
4.试述租赁合同更新的内容。
5.试述承租人法定解除合同的情形。
1.甲将私房三间出租给乙，租期为两年，在租期内，甲又与丙签订了私房三间的买卖合同。下列论述中正确的是：
A.甲与丙所签订的合同无效，因为甲未取得乙的同意
B.甲应当提前三个月通知乙房屋将要出售
C.乙在同等条件下有权优先于丙购买房屋
D.如丙购得了房屋，则其有权决定甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行
2.孙某与朱某签订一份房屋租赁合同，双方约定：孙某将其所有房屋4间出租给朱某开办餐厅，租赁期限为两年，自1999年5月1日至2001年5月1日，租金每月2000元，若有一方违约，应付给对方违约金4000元，朱某不得转租。2000年4月1日，孙某准备将房屋卖给唐某，并将此事通知了朱某，朱某未作任何表示。2000年7月8日，孙某和唐某办理了房屋过户手续。2000年10月，朱某扩大经营规模，在市中心繁华地段开设一高档酒楼，遂将租赁的该四间房屋交给牛某使用，每月收取租金2500元，并签订了合同。
问：（1）该案例中存在几种法律关系？（2）孙、朱签订合同后，若2000年6月1日朱某未付租金，孙某可否要求其承担违约责任？（3）唐某是否取得了房屋所有权？若孙、唐在2000年6月1日办理过户手续，有何不同？（4）办理过户后，唐某能否请求朱某搬出？（5）朱、牛所签合同是否有效？（6）唐某能否请求朱某承担违约责任？若能，应承担何种责任？对牛某又应如何救济？
推荐读物
1.李显东主编：《中国合同法要义与案例释解》（上、下册），中国民主法制出版社1999年版。
2.王利明、房绍坤、王秩着：《合同法》，中国人民大学出版社2002年版。
