知识要点
通过本章的学习，要求掌握我国土地增值税的有关法律规定、土地增值税应纳税额的计算，掌握土地增值税的会计核算。主要知识点如下：
（1）土地增值税的基本规定
（2）土地增值税应纳税额的计算
（3）土地增值税的会计核算
重点难点
一、土地增值税基础
1.土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
2.土地增值税的征税范围
（1）土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
（2）土地增值税征税范围的具体规定
①以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，应缴纳土地增值税。
②以继承、赠与方式转让房地产的，不征收土地增值税。
③房地产的出租，不征收土地增值税。
④房地产的抵押，抵押期间，不征收土地增值税；抵押期满后，若该房地产因抵债而发生权属转让，则应缴纳土地增值税。
⑤房地产的交换，应征收土地增值税。
⑥以房地产进行投资、联营、暂免征收土地增值税。
⑦合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；
建成后转让的，应征收土地增值税。
⑧企业兼并转让房地产，暂免征收土地增值税。
⑨房地产的代建行为，不征收增值税。
⑩房地产的重新评估增值，未发生房地产权属变更，不征收土地增值税。
3.土地增值税的纳税义务人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
4.土地增值税实行四级超率累进税率，按转让房地产增值比例的大小，分档定率，超率累进。
5.土地增值税的纳税人应向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并在规定的期限内缴纳土地增值税。
6.土地增值税的税收优惠：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定纳税；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；（3）个人因工作调动或因改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
二、土地增值税应纳税额的计算
1.土地增值税的计税依据
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，计算公式为：
增值额=应税收入-扣除项目金额
（1）应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（2）扣除项目金额的确定
①取得土地使用权所支付的金额：包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款以及按国家统一规定缴纳的有关费用②房地产开发成本：包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等③房地产开发费用
纳税义务人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的，开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税义务人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的，开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
④与转让房地产有关的税金：房地产开发企业的印花税计入管理费用，不允许在此扣除
⑤其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除
⑥旧房及建筑物的评估价格：按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格
2.土地增值税应纳税额的计算
应纳税额=∑（每级距的土地增值税×适用税率）
或，应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
三、土地增值税的账务处理
设置“应交税费——应交土地增值税”核算土地增值税的应交和实际交纳情况。对主营房地产开发的企业，计算土地增值税时，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费——应交土地增值税”；实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款账户”。对兼容房地产开发的企业，计算土地增值税时，借记“其他业务支出”，贷记“应交税费——应交土地增值税”；非从事房地产开发的企业转让房产时，计算土地增值税，借记“固定资产清理”， 贷记“应交税费——应交土地增值税”。
四、土地增值税纳税申报
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7天内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
典型例题解析
1.土地增值税实行（ ）。
A.比例税率
B.定额税率
C.超额累进税率
D.超率累进税率
［答案]：D
［解析]：我国土地增值税实行四级超率累进税率，按转让房地产增值比例的大小，分档定率，超率累进。
2.下列行为中，不征收土地增值税的是（ ）
A.存量房地产的买卖
B.房地产的继承
C.房地产的抵押
D.房地产评估增值
［答案]：BCD
［解析]：土地增值税法规定，存量房地产的买卖，属于“以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物”，应缴纳土地增值税。以继承、赠与方式转让房地产的，不征收土地增值税。房地产在抵押期间，由于房产、土地使用权的权属没有发生变更，不征收土地增值税。房地产的重新评估增值，未发生房地产权属变更，不征收土地增值税。
3.土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入为计税依据。（ ）
［答案]：×
［解析]：土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。
4.某单位将一幢办公楼出售，该办公楼账面原值为200万元，已提折旧80万元。房地产评估机构评估，重建该办公楼需要600万元，该办公楼成新度扣除率为四成。该办公楼的售价为400万元，转让过程中缴纳各种税金22.2万元。
要求：计算转让该办公楼需要缴纳的土地增值税，并对该单位出售该办公楼的业务进行账务处理。
［解析]：（1）由于办公楼属于旧房转让，因此，在计算土地增值税时，应由政府批准设立的评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格加上转让过程中支付的相关税费作为扣除项目金额，因此：
转让该办公楼的扣除项目金额=600×40%+22.2=262.2万元
转让该办公楼的增值额=400-262.2=137.8万元
增值率=137.8/262.2=52.55%，增值额超过扣除项目金额的50%但未超过100%，土地增值税税率为40%，其应纳税额为：
应纳税额=137.8×40%-262.2×5%=55.12-13.11=42.01万元
（2）该单位转让该办公楼的会计核算如下：
结转固定资产账面价值进入固定资产清理，分录为：
借：固定资产清理120万元
累计折旧80万元
贷：固定资产200万元
收到转让的价款，分录为：
借：银行存款400万元
贷：固定资产清理400万元
支付转让的税费，分录为：
借：固定资产清理22.2万元
贷：银行存款22.2万元
计提应缴的土地增值税，分录为：
借：固定资产清理42.01万元
贷：应交税费——应交土地增值税42.01万元结转固定资产清理净损益，分录为：
借：固定资产清理215.79万元
贷：营业外收入215.79万元
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一、单项选择题
1.下列房地产转让行为中，应征收土地增值税的（ ）
A.房地产的出租
B.出售国有土地使用权
C.将房地产作价投资给联营企业
D.房地产的继承
2.下列房地产赠与行为中，应征收土地增值税的是（ ）
A.房产所有人将房产赠与子女
B.房产所有人将房产赠与政府以建立博物馆
C.房产所有人将房产赠与债权人，以抵偿债务
D.房产所有人由侄儿赡养，因此将房产赠与侄儿
3.土地增值税的纳税义务人，应向（ ）的主管税务机关申报纳税。
A.机构所在地
B.合同签署地
C.房屋所在地
D.经营所在地
4.根据土地增值税暂行条例，纳税人应于（ ）申报缴纳土地增值税。
A.向有关部门办理过户、登记手续之日前7日内
B.向有关部门办理过户、登记手续之日起7日内
C.签订房地产转让合同之日起10日内
D.签定房地产转让合同之日起7日内
5.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（ ）的，免征土地增值税。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
6.下列项目中，不属于房地产开发成本的是（ ）
A.拆迁补偿费
B.基础设施费
C.土地出让金
D.开发间接费用
7.下列不属于房地产开发企业与转让房地产有关的税金的是（ ）
A.印花税
B.营业税
C.城市维护建设税
D.教育费附加
