即使是在土地私有的西方国家，房地产开发商对住宅供给的影响与市场、政府、技术相比，也是最小的。在技术许可的条件下，一方面遵循市场机制的要求，另一方面遵循政府规制的要求，房地产开发商通过从国家或土地所有者那里购买土地的使用权和所有权，然后进行住宅开发，将建好的住宅按照不同的价格出售给消费者。在这一过程中，无论是住宅成本的决定，还是住宅供给数量的决定，抑或住宅开发利润的决定，房地产开发商与其他厂商并无多大区别。以私有住宅为例。
一、私有住宅的供给成本
私有住宅一般实行二级供应体制，即房地产开发商首先从土地所有者手里取得土地的产权包括使用权和所有权，然后将交钥匙住宅工程发包给房地产建筑商，完工后的私有住宅由房地产开发商面向社会销售。这样对房地产开发商而言，私有住宅的供给成本无非是三部分：第一部分是支付给土地所有者的地价；第二部分是支付给住宅建筑商的造价；第三部分是房地产开发商自身的费用。
1.地价。
影响地价的因素到底有多少，包括住宅基地原先的用途等，对房地产开发商并不重要。重要的是在任何一个时点上，城区任何一块住宅用地都有其确定的市场价格。这个确定的市场价格就是房地产开发商购买住宅基地、进行住宅开发而支付的地价。如果这块地皮上仅建起一套住宅，则地价全额进入这套住宅的成本；如果这块地皮上建有多套住宅，则根据各自的建筑面积来分摊这一地价。
地价是人们讨论的热点话题之一，原因在于它随时间的变化而变化，特别是经济处于上升阶段时，地价、房价交替上涨使得很多人荷包缩水不得不望房兴叹。然而需要强调的是，只要遵循竞价成交机制，不会存在房地产开发商囤积土地使得土地供应与住宅供应脱节的现象，也不会存在地价上升给房地产开发商带来可观利润的现象。原因很简单，一是当这块地皮真的因为地理位置优越而在市场上非常抢手时，其他房地产开发商会竞价购买，最终成交价格会使未来涨价的想象空间化为乌有，也就是说市场竞争不会使土地贱卖，因而不会存在地价上升给房地产开发商带来可观利润的现象，更不会存在房地产开发商囤地的现象；二是土地不会贵卖，潜在的土地供应者也好，现有的具有相当可比性的房地产市场价格也好，市场竞争会使售价过高的土地流标。即使土地买贵了，房地产开发商也不会撂荒，更不会囤积土地。因为房地产开发商获取利润的来源是房地产开发，不进行房地产开发，就不会获得利润，加快房地产开发进度，有利于一定程度上弥补土地买贵造成的亏空。土地囤积只会在土地归国家所有从而寻租扭曲市场竞争的情况下才会发生，因为房地产开发商具有垄断力量的住宅市场极为少见。
2.造价。
住宅建筑商的造价通常包括六个部分，即直接成本、现场管理费、企业管理费、财务费用、税金及各种行政费用、建筑商的期望利润。其中，直接成本又分为人工费、材料费、施工机械使用费、特殊环境施工费、场地清理费等；现场管理费又分为现场管理人员工资、差旅费、固定资产、保险、工程排污费等；企业管理费又分为管理人员工资、企业办公费、差旅费、固定资产、职工福利费、保险费等。
住宅建筑商的这些造价，从构成看不是具有行政刚性，就是在市场竞争下这些费用具有趋同性。与出售国有土地使用权的地方政府相比，住宅建筑商不管是地方级别的还是中央级别的，相互之间竞争的激烈程度要大得多。因此，在一个相对短的时期内，住宅建筑商的造价也具有相当的稳定性和透明性。
3.自身费用。
房地产开发商的自身费用在市场的竞争下同样具有相当的稳定性和透明性。这些费用包括前期费用、销售费用、管理费用、财务费用、税金以及各种行政费用。其中，前期费用分为勘察费、设计费、招标费等；销售费用分为销售宣传费、佣金、销售许可证费等；管理费用分为管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、固定资产、保险费等；财务费用主要指融资成本。
在充分竞争的前提下，私有住宅的供给成本稳定而透明，意味着房地产开发商的住宅意愿供给主要取决于市场的购买力。有多少购买力，房地产开发商就愿意提供多少数量的住宅；有多高的购买力，房地产开发商就愿意提供有多高成本的住宅。如果市场缺乏必要的竞争以致房地产开发商在一定程度上获得了操纵力量，这也与房地产开发商无关，只与政府的管制不当有关。
二、私有住宅的供给数量
房地产开发商愿意在弥补成本的前提下提供任何数量的住宅只是主观愿望，并不意味着房地产开发商在实际运营中确实提供了任意数量的住宅，因为住宅供应数量一般会受到一些客观条件的限制。住宅的供给数量首先取决于住宅基地面积的大小。住宅基地面积越大，住宅供给的数量越多；住宅基地面积越小，住宅供给的数量越少。住宅的供给数量其次取决于住宅楼层的高低。一般来说，住宅楼层越高，住宅供应量越大；住宅楼层越低，住宅供应量越小。住宅的供应数量还与单套住宅的建筑面积或使用面积相关。单套住宅建筑面积或使用面积越小，住宅的供应量越大；单套住宅建筑面积或使用面积越大，住宅的供应量越小。如果住宅基地来自于老城区住宅改造，则住宅基地面积发生变化的可能性不大，住宅供应数量的变化应该主要来自于住宅楼层的变化和单套住宅建筑面积或使用面积的变化。如果住宅基地来自于城市内部、边缘、郊区的土地用途变更，则住宅基地面积的变化也会在相当程度上影响住宅数量供给的变化。
在没有政府管制的情况下，通过变更土地用途，增高楼层，减少单套住宅的建筑面积，房地产开发商可以在相当程度上影响住宅的供应数量。不过房地产开发商会根据住宅市场的需求情况来确定住宅的供应数量，即在房地产开发商确定住宅市场供不应求的情况下才会增加住宅的供应数量，否则只会调整住宅的供应结构甚至减少住宅的供应数量。如果存在政府管制，如政府限制住宅用地的取得，限制住宅楼层的高度，对单套住宅的建筑面积规定下限或上限，则房地产开发商的住宅供给数量会呈现相当的刚性，即不是由房地产开发商决定住宅的供应数量，而是由政府决定住宅的供应数量。政府的规定越多，限制越详细，房地产开发商的住宅供应数量刚性越强；政府的规定越少，限制越空洞，房地产开发商的住宅供应数量弹性越大。因此，将住宅市场供求存在的一些不正常现象，归咎于房地产开发商的逐利行为，不是由于缺乏常识，就是企图转移视线，推诿责任，掩盖真相。
三、房地产开发商的利润
房地产开发商的利润历来是人们争议的焦点。2009年，中国从政府到民间掀起了要求房地产开发商公布住宅成本的狂潮，不过让人跌破眼镜的是，从公布的现有数据看，不是房地产开发商的账单雾里看花，让人摸不着头脑，就是房地产开发商不但不是暴利，反而是亏本销售或微利销售。房地产开发商的利润孰高孰低，再次让人们的议论失焦。
不过可以肯定的是，房地产开发商的行业利润水平不能低于社会平均利润水平。原因在于，资金总是从低于平均利润的行业流向高于平均利润的行业，如果房地产行业的利润低于社会平均利润水平，房地产行业会由于资金的流出而逐渐萎缩。如果房地产行业不仅没有萎缩，反而呈现原有房地产企业迅速壮大、新的房地产企业不断涌入的繁荣景象，则可以断定房地产行业确实存在暴利。后者显然正是当代中国房地产业的真实写照。
理论上讲，如果房地产行业存在暴利，根据利润等于售价与成本差额的基本公式，不是售价高了，就是成本被有意压低了，抑或两者兼而有之。售价高了是相对于房地产开发商的生产价格（开发成本加平均利润）而言的。根据优质住宅价格只与市场购买力有关而与生产价格无关的规则，只有优质住宅才能与房地产开发商的生产价格脱钩。换句话说，只有少数高收入者购买的住宅才能与生产价格脱钩。如果低收入者购买的住宅价格也与房地产开发商的生产价格脱钩，这种的住宅售价无疑是高了，这意味着整个社会阶层购买的住宅都是优质住宅，这样的结论显然是荒谬的。整个社会的住宅价格都脱离房地产开发商的生产价格，只有在一种情况下才可能实现，这就是通过控制住房的供应总量，使那些能够按房地产开发商生产价格购买住宅的中低收入人群住宅需求始终得不到满足，这部分人闲置的购买力就能始终迫使实现买房意愿的消费者支付的市场价格高于房地产开发商的生产价格。显然，控制住宅的供应总量，缺少对土地所有权的垄断或土地开发权的垄断，是不可能实现的，即房地产开发商的暴利只能是政府寻租行为的副产品。其次是成本被压低。成本被压低，从房地产开发商的成本构成看，被压低的只能是地价。土地低价出售，在土地私人所有的社会能够发生是不可思议的，在土地国有的社会这意味着寻租，由于寻租市场同样存在着竞争，竞争的结果是租金进了房地产开发商的左口袋但又从房地产开发商的右口袋出去了，土地的实际价格与竞争价格相差无几，当然这不排除特殊情况的出现，但整个行业长期如此是不可能的。土地的低价出售，同样与土地所有权的垄断或土地开发权的垄断有关，即它同样是政府寻租行为的副产品。
因此，房地产行业如果存在暴利，源头无非是两个：一是土地贱卖在住宅销售时得到了变现；二是住宅供不应求使得住宅的市场价格长期高于房地产开发商的生产价格。其中，以第二种情形出现的可能性最大，第一种情形只能是特例。至于这两种情况出现的原因，可以是政策失误，也可以是人为导致，不同的国家有不同的情况，不能一概而论，不过它们都是政府寻租行为的结果，房地产开发商本身在这一过程中无非是扮演政府白手套的角色。
