住宅的价格变动指的是由于住宅需求或住宅供给方面的变化所带来的住宅价格上升或下降的一种经济现象。理论上说，需求方面购买力或购买量的变化会引发住宅市场价格的变化；供给方面地价或建筑成本的变化也会引起住宅市场价格的变化。自有购买力的增加、借入购买力的扩大、住宅需求量的增加都会带来住宅市场价格的上升；反之，则引起住宅市场价格的下降。地价的上升、建筑成本的上升一般会引起住宅市场价格的上升；反之，则引起住宅市场价格的下降。
一、需求变化引起的住宅价格变动
需求方面的变化主要包括：自有购买力的变化、借入购买力的变化、住宅需求的变化等。
1.自有购买力的变化。
自有购买力是住宅有效需求的基础，是主导住宅市场价格的中坚力量。在其他条件不变的情况下。自有购买力的上升会推动住宅市场需求曲线的上升，从而推动住宅市场价格的上升；自有购买力的下降会促使住宅市场需求曲线的下降，从而促使住宅市场价格的下降。消费者的自有购买力随着劳动收入、财产收入、转移收入的变化而变化。
首先，消费者的自有购买力与消费者的劳动收入成正比。消费者的劳动收入是劳动时间与劳动价格的乘积，一般而言，在经济景气时期，由于劳动力供给比较紧张，无论是劳动时间还是劳动价格都会延长或上升，从而消费者会获得较多的劳动收入；反之，劳动收入会减少。
其次，消费者的自有购买力取决于消费者的财产收入。消费者的财产收入主要表现为资本利得或本金升值，这既包括实物资本也包括有价证券。如黄金珠宝可以升值，轿车出租可以获得租金收入，银行存款或购买债券可以取得利息，股票价格可以蹿升等。消费者的财产收入多少一般也与国民经济的景气度有关。经济繁荣期，消费者的财产收入一般是上升的；在经济萧条或衰退期，消费者的财产收入一般是下降的。
再次，消费者的自有购买力还与消费者的转移收入有关。消费者的转移收入分政府转移收入与个人转移收入。个人转移收入一般与经济景气度密切相关，经济繁荣期个人转移收入较多，经济萧条期个人转移收入较少。政府转移收入与经济景气度相关性不是很强。经济萧条期政府可能为了刺激经济对个人会做出较大规模的收入转移，但经济繁荣期政府由于收入规模扩大可能更有条件和意愿去对个人作出较多的收入转移。
2.借入购买力的变化。
借入购买力随着借款条件和借款利率的变化而变化，其中借款条件对借入购买力规模变化的影响最大。借款条件主要取决于未来房价走势、贷款申请者的恒久收入、贷款申请者的实物资产和有价证券、政府的优惠政策等等因素，这些因素基本上是经济景气度判断的相关指标，借入购买力因此也深受经济景气度的影响。
3.住宅需求的变化。
影响住宅需求的变化因素是多方面的，大体上可以分为两类。
第一类是出于发展和享受需要引起的住宅需求的变化。住宅提供的效用有三个层次：满足劳动力更新的需要、满足劳动力发展的需要和满足劳动力享受的需要。其中，满足劳动力更新的需要是最低层次的效用，消费者对其需求具有明显的刚性。满足劳动力享受和发展的需要则具有较大的弹性，它们随经济发展水平和人均收入水平的提高而逐步得到满足。对个人而言，收入水平越高，对住宅的面积、住宅的装饰装修、住宅的附属设施都会提出新的要求，这些要求会导致住宅的修建、扩建和重建，从而产生住宅需求量的变化。当经济发生衰退时，个人的收入水平会下降，如果没有过去储蓄的支撑，个人对住宅一般不会产生新的需求或要求，如果有也很可能是对住宅的面积和质量要求降低。住宅需求的这种变化，无疑会对住宅市场的价格发生变化。
第二类是工业化、城市化引起的住宅需求量的变化。对当代世界发展中国家来说，工业化和城市化几乎是它们经济发展的主旋律。工业化一方面在城市提供了大量的就业机会、较高的收入和生活水平，另一方面在农村破坏了生态环境、降低了人们的生活质量。这两方面的因素综合在一起，导致大批人口向城市迁移，由此在城市形成了巨大的住宅需求，推动了城市住宅价格的普遍上涨。一旦经济衰退来临，城市的就业机会减少，不但农村人口停止移往城市，原有城市的临时工也会返回农村躲避萧条，从而形成城市住宅市场需求的绝对萎缩，城市住宅市场价格会下降。
与自有购买力和借入购买力的变化相比，住宅需求本身的变化更能反映经济的运行状态和质量。
二、供给变化引起的住宅价格变动
供给方面的变化主要包括：地价的变化、建筑成本的变化、住宅供应的变化等。
1.地价的变化。
地价的形成一般是被动的，但在人为干预之下，地价也会主动发生变化从而成为房价发生变化的原因。因为土地是人类经济活动最基本的依托，土地能够直接提供人们生活资料，土地能够提供人们生产的原材料，土地能够提供人们必要的劳动场所。总之，没有土地，人们的一切经济活动都是不可想象的。土地是如此的重要，以至每个国家都对国内的现有土地进行分类、规划、保护和利用。
以中国为例。《1997～2010年全国土地利用总体规划纲要》（以下简称《纲要》）明确规定，“1997～2000年，新增建设用地不超过136万公顷；2001～2010年，新增建设用地不超过204.8万公顷，合计不超过340.8万公顷，其中占用耕地面积不超过196.67万公顷……适当增加城镇用地面积，同时通过积极引导和加强管理，促使城乡居民点用地总规模逐步缩小……规划期间，要确保重点建设项目的用地需求，其他各类建设用地应当以内涵挖潜为主，尽可能利用非耕地，严格控制非农业建设用地规模。根据占补平衡原则，切实落实建设占用耕地与开发、复垦相挂钩的政策……年均建设占用耕地控制在14.07万公顷（211万亩）以内”。中国这一《纲要》对于保护耕地在内的中国所有土地资源无疑是非常重要的。问题的关键在于，这些要求是要各省、自治区、直辖市自己去执行的，但它们各自的土地供求形势有很大的区别，特别是规划所允许的土地利用规模是否足以解决城市居民现在和将来的居住需要，以及如何解决，《纲要》可能根本就没有考虑。当然，一个全国性的土地利用《纲要》要考虑住宅建设的具体内容，既不现实也不可能，但它确实会对全国住宅用地的供应规模产生极大的影响。如果中国住宅制度关于豪宅标准的制定、关于普通住宅的规定以及它们之间比例关系的制定使得实际的住宅用地规模远远超过《纲要》允许的住宅用地规模，我们就不可能指望住宅用地能得到充足的供应，更不可能指望住宅用地的价格能保持基本的平稳而不是快速地上升。一旦住宅用地供不应求的大环境形成，我们同样不能指望投机资本会无动于衷，不去通过炒作地皮将房地产价格推向顶峰。
2.建筑成本的变化。
房地产行业是一个典型的劳动、资源密集型行业，房地产建设不仅需要耗费大量的劳动力，也需要耗费大量的原材料和中间产品，包括水泥、黄沙、石子、砖头、钢材、玻璃、铝合金、水暖器材和各种各样的装修材料等。正因为房地产行业需要投入的生产要素种类众多，数量巨大，它对国民经济的拉动能力极强，无论在发达国家还是在发展中国家都是名副其实的支柱产业。当房地产业高速发展的时候，社会劳动力需求旺盛，建材产品热销，价格稳中有升甚至扶摇直上；当房地产业发展停滞的时候，社会劳动力需求一下子过剩或明显宽裕，建材产品滞销，价格稳中有降甚至迅速滑落。相应地，建筑成本也就随着房地产业发展的起起伏伏而涨涨跌跌。
建筑成本还有可能由于新型建筑材料的发明或新型施工方法的应用而发生变化。例如，木结构房屋由于钉子取代捆绑技术导致建筑成本大幅度降低；钢铁取代石头、木材一开始导致房屋造价上升，但随着钢铁技术的发展，钢结构建筑的造价又迅速下降；其他如砖瓦的发明、黄沙、水泥的利用、玻璃的出现、施工机械化等等，都曾经对建筑成本的变化产生过重要影响。不过，在通常情况下，建筑成本的变化主要与房地产业发展的速度有关。
3.住宅供应的变化。
住宅供应的变化可以由各种因素导致：住宅用地供应不足或过量可以导致住宅供应的变化；开发商囤地投机可以导致住宅供应的变化；开发商对住宅市场供求预期的变化会导致住宅供给的变化；建筑商建筑周期的变化会导致住宅供应的变化；已建成住宅的验收合格率也会导致住宅供应的变化。在其他条件不变的情况下，住宅供应的变化势必会影响住宅的市场价格，不过由于住宅的建设周期较长，供应明显滞后，住宅供应的变化一般导致住宅市场价格上涨的结果。
三、住宅价格变动的经济和社会后果
住宅价格的巨大波动对社会的影响是破坏性的，主要体现为：
1.财富泡沫效应。
这是住宅价格变动最基本的效应。从劳动价值论的角度看，住宅作为建筑物才能算得上是财富，住宅占据的地皮因为不包含任何劳动因此不能称为财富。但在市场供求机制的作用下，住宅用地不仅具有价格，而且构成住宅总价格的一个重要组成部分，地价甚至经常超过房价。当经济繁荣的时候，在市场购买力的推动下，住宅价格由于供给刚性而迅速飙升，形成财富膨胀效应，飙升的住宅价格一旦通过某种途径变现，势必使本已繁荣的经济趋于过热；当经济萧条的时候，由于市场购买力急剧萎缩，住宅价格由于供给刚性而迅速下滑，形成财富缩水效应，下滑的住宅价格意味着其原先支撑的投资、消费和进出口模式难以为继，势必使本已萧条的经济更为衰败。住宅价格升降引发的财富膨胀与财富缩水效应，无论是在发展中国家还是在发达国家，均不难见到。
2.收入分配效应。
收入分配是社会经济与政治的核心问题。收入分配不仅涉及刺激个人的劳动积极性，更涉及社会公平与社会安定。对于那些仅能从住宅获得生存效用的消费者来说，住宅价格的涨涨跌跌对他们来说没有任何意义；对于那些没有安身立命之所的消费者来说，住宅价格的上涨使他们离圆住房梦更加遥远了；对于那些拥有多套住宅、从住宅获得发展和享受效用的消费者而言，他们的财富则在急剧的膨胀，他们与普通百姓的收入和财富差距进一步扩大了。这种没有任何付出就能使财富急剧膨胀的现象，应该说对社会没有任何益处，既不会刺激个人的劳动积极性，对社会的公平和安定更没有好处。特别是在保障性住房没有得到根本解决的情况下，住宅的收入分配效应有百害而无一利。
3.投机效应。
住宅市场的价格持续上涨总是与经济持续发展联系在一起的。在住宅供给必然滞后于住宅需求的情况下，只要经济持续发展，住宅价格的上涨趋势就必然得到维持，这也是房地产业发展的普遍规律。因此，一旦经济发展可以预期，房地产业走上良性循环的轨道，整个社会必然掀起房地产业的投机热潮。住宅因其单位金额小，市场需求大，成为大众投机的首选。住宅投机最大的危害是扭曲住宅市场的供求，使住宅市场信号失真，极易造成房地产市场的供求失衡。特别是住宅产业是一个资源资金高度密集型的行业，住宅供应一旦严重过剩，其对经济、金融造成的破坏性影响是其他任何一个行业都无法相比的。
4.引发社会不安和动荡。
住宅价格的升降只与市场购买力有关，与住宅的建造成本关联度极小，这使得住宅价格具有极大的波动空间，无论是真实需求，还是投机需求，都足以使住宅市场扰动不安；另一方面，住宅既可以是一种生活必需品，也可以是一种奢侈品，住宅价格的波动对社会的影响是全方位的、深层次的。住宅市场平衡的脆弱性和影响的广泛性客观上需要政府花费极大的精力去维护住宅市场的基本稳定，去解决人们对住宅的基本需求，尽可能减轻住宅价格波动对普通百姓生活的影响，而不是为眼前的蝇头小利去助推住宅市场价格的走高。毕竟优质住宅和高房价是少数富人的游戏，广大社会公众的利益在于低房价和普通住宅。
