1998年中国城镇住房制度改革以来，高房价已经成为中国住宅市场一切问题的核心。高房价既是中国住宅市场泡沫累积的巨大象征，也是中国住宅市场系统性风险的主要来源。化解中国住宅市场的系统性风险，不是简单地打压高房价，而是要避免房价急速下泻引发系统性风险的提前到来。
中国住宅市场的高房价不能笼而统之地一概加以排斥。供求的结构性失衡是中国住宅市场价格节节走高的直接原因，制度缺陷和土地财政才是中国住宅市场价格引发社会不安的根本原因。
一、中国住宅市场高房价的特征
1998年城镇住房制度改革以来，中国住宅市场的各种价格就一路走高。
1997年，竣工房屋的造价为1 175元/m2，2007年上升到1 657元/m2，10年上升41%。同期，住宅的平均销售价格由1 790元/m2上升到3 645元/m2，10年上升104%；商品房平均销售价格由1 997元/m2上升到3 864 元/m2，10年上升93%；别墅、高档公寓平均销售价格由5 382 元/m2上升到7 471元/m2，10年上升39%；经济适用房平均销售价格由1 097元/m2上升到1 754元/m2，10年上升60%。2008年由于美国次贷危机诱发国际金融危机，为避免国内经济的进一步衰退，刺激包括房地产在内的国内需求成为宏观调控政策的重要内容。借助这一股东风，2009年，中国国内特别是大中城市的房价更上一层楼，几乎翻了一番。面对国内住宅市场价格的一路飙涨，社会公众的情绪日益不满。仔细分析中国住宅市场的价格，可以发现中国住宅市场的高价格具有以下几个明显的特征：
第一，中国住宅市场销售价格涨幅超过了住宅造价涨幅。在10年的时间内，房屋造价涨幅41%，住宅售价涨幅104%，房屋造价涨幅落后于住宅售价涨幅63个百分点。根据住宅价格等于住宅造价和住宅地价之和的基本原理，这意味着在10年时间里，地价大幅度上升。相应地，中国住宅市场价格的大幅度飙升，土地所有者即地方政府成为最主要的受益者。
第二，中国住宅市场价格上涨的负担主要由商品房消费者概括承受。从中国住宅市场价格上涨的结构看，商品房平均销售价格上涨93%，经济适用房平均销售价格上涨60%，别墅、高档公寓平均销售价格上涨39%。这意味着在10年里，房价上涨的主要承担者既不是最有能力承担高房价的高收入者，也不是有资格购买经济适用房的低收入者，而是被无情推向住宅市场的中等收入者，这显然违背了经济学中的能力负担原则。
第三，中国住宅市场的高房价是政府越调越涨的结果。1998年以来，中国住宅市场一路走高的价格，早就引起社会公众和政府部门的注意。2003年8月12日，中华人民共和国国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》就已经拉开了中国住宅市场价格宏观调控的大幕。其后，国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》也好，建设部、发改委等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》也罢，调整住房供应结构、稳定住房价格的措施一个接一个。然而，数年来政府宏观调控的结果表现在住宅市场上却是住宅价格的越调越涨。
第四，已经高企的中国住宅市场价格仍有继续大幅度攀升的潜力。价格是调节市场供求最基本的手段。既然中国住宅市场的价格已经被人们认定过高，中国住宅市场的价格也就应该盛极而衰、走下坡路了，因为价格会压缩人们的住宅有效需求，刺激人们的住宅有效供给。然而实际情况却是，在人们的一片叫骂声中，住宅市场供求两旺，推动住宅价格继续走高。住建部部长姜伟新在2010年3月15日不得不公开承认，中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大的。中国国际金融公司首席经济学家哈继铭也断言，“未来5年，中国房价一定上涨。”唐烨：《哈继铭：未来5年，中国房价一定上涨》，载《沪港经济》2010年第4期。
第五，中国住宅市场的价格在相对量上不太高，在绝对值上则很低。中国住宅市场的价格高企只是相对于中国过去的住宅市场价格而言的，如果放眼全球，则这一判断未免牵强。据调查，在经历次贷危机后，美国拉斯维加斯住房中位数价格2007年底仍有32.1万美元，纽约则是45.3万美元；日本经历长达10多年的衰退以后，东京的房价每平方米至今仍有10多万元人民币；发展中国家的住宅价格普遍高于发达国家，如本世纪初韩国平均房价每平方米1万元人民币，2006年达到2万元人民币邢海洋：《全球坐标中的中国房价》，载《三联生活周刊》2008年9月22日。跟国际比较，中国北京和上海的房价并不算高，升值潜力应该很大。
第六，并不算太高的中国住宅市场价格已经引起了社会广泛的不安。2009年6月，《小康》杂志联合新浪网，会同有关专家及机构，对我国居住小康进行了调查。经对调查结果进行加权处理，并参照国家有关部门的监测数据和大量社会信息，得出中国居住小康指数为67.2分。其中近八成被调查者对当前的房价不满意或非常不满意，24.4%的被调查者认为需要花费30年以上才能购买一套两居室的普通住宅，《小康》杂志对调查结果计算后发现，一般中国人23年的工资才抵得上一套两居室普通住宅的价格。这说明社会公众的高房价判断不是空穴来风。
中国住宅市场价格所具有的相互矛盾的属性，客观上需要人们去认真解读。
二、中国住宅市场高房价的原因
中国住宅市场高房价的特征分析告诉我们，中国住宅市场的价格用国际标准来衡量，无论是绝对价格还是相对价格，都不算太高，甚至还很低，因此中国住宅市场价格上涨的潜力其实是很大的；另一方面，从国内来说，购买住宅对中国任何一个阶层来说，都是一笔不小的开支，商品房住宅市场上消费者的负担就更重了，因为中国住宅市场上价格上升幅度最大的就是商品房住宅的价格上升幅度。所以，分析中国住宅市场高房价的原因，以及中国住宅市场实际上并不高的房价为什么消费者感到难以承受，实际上主要就是分析中国的商品房住宅市场。
前面我们对住宅供求与价格的理论研究已经将住宅市场可能出现的各种问题进行了详细的分析，结合中国的具体情况，我们不难发现中国住宅市场的高房价问题恰恰是违背住宅市场生产和分配规则的必然结果。
首先，地方政府缺乏必要的动力和压力提供廉租房，从而将低收入阶层推向普通住宅市场。为低收入阶层提供廉租房是政府的基本职能。由于缺乏民主压力，在只有行政动力的情况下，地方政府可能不愿意做出这么大的努力和牺牲去履行自己的天职。于是存在住宅需求刚性的低收入阶层不得不将眼光转向自己根本无力承受的各种普通住宅市场。这些普通住宅如经济适用房尽管价格已经享受了不少优惠，但与廉租房的使用成本相比仍然过高，仍然超出了这些低收入阶层的承受能力。低收入阶层在普通住宅市场上首先表达了自己对房价的不满。以北京市为例，2009年年底，全市居住型出租房屋共有94.53万户，411.8万间房，租住人口达到690余万人数据来自搜房网（www。soufun。com）2010年6月17日文章《北京租房人口达690万》，转引自《新京报》。而2009年6月1日，国家住房和城乡建设部、财政部、发展和改委联合印发的《2009～2011年廉租住房保障规划》，分解给北京的廉租住房新增任务套数仅为2.4万套，新增租赁补贴任务户数仅为9 000户，而且是在3年内完成，我们几乎不用分析北京租房居住人口的构成就可以肯定，如此的杯水车薪根本解决不了问题，所谓“基本解决现有城市低收入住房困难家庭的住房问题”也是一句空话。
其次，土地财政减少了普通住宅的供给，增加了普通住宅的生产成本。完全市场化的商品住宅主要面向中等收入阶层居民。但在土地财政的刺激下，通过有意将普通住宅的供给量减少，刺激地价最大限度地上升，从而在增加普通住宅生产成本的同时实现了土地财政收入的最大化。况伟大（2005）研究指出，中国规制情形下的房价和地价高于无规制情形下的房价和地价，供大于求时房价与地价呈线性负相关关系，供小于求时房价与地价呈线性正相关关系，短期内房价和地价相互影响，长期内地价是房价的Grange因，因此要将房价降下来，短期内一方面应增加土地供应，另一方面应控制房价和地价过快上涨，长期内主要应抑制地价的过快上涨。余华义（2010）的研究成果发现，中国房价在很大程度上受到了政策影响，这与其他国家可能很不相同，并且调控后的房价向上偏离了经济基本面；政府严控土地供给的政策在很大程度上推动了过去几年的房价上涨，政府对房地产业相对宽松的信贷政策也在一定程度上助推了房价上涨。实验分析不仅佐证了中国土地财政行为的存在，而且揭示了其存在的严重程度。
再次，市场投机刺激了住宅市场的需求，推高了普通住宅的价格。由于地方政府不仅将低收入人群驱赶到普通住宅市场，而且通过各种措施将普通住宅市场的价格向上推，这就给住宅市场的购买者提供了一个稳定的预期，即只要购买了普通住宅将稳赚不赔。于是普通住宅市场的投机行为四起，个人、集体纷纷加入炒房大军，地方政府也就在炒房的热潮中赚了个盘满钵满，土地出让收入直线上升。根据美联物业2009年年底发布的一份调查报告，62%的北京登记购房者表示，如果手上有剩余资金，房产将是首选投资目标，而这一数据在上海是51%，京沪深三地二手房市场的非自住买家更是远远超过五成，市场投机气氛可见一斑陆昀：《京沪深楼市泡沫越吹越大 房价涨幅超GDP五倍》，载《中华工商时报》2009年12月14日。需要注意的是，在土地财政的前提下，房地产开发商惜售捂盘也好，山西煤老板和温州炒房团也好，它们都不过是土地财政利用的工具，是土地财政的替罪羊和遮羞布，真正炒房的操控者是各级地方政府，最主要的炒房受益者也是各级地方政府。一旦高房价引发天怒人怨，这些台上的炒房者就会被抛出来，幕后的炒房者充当安抚社会公众的和事佬。
接着，优质住宅地基由于腐败和寻租行为的存在建起了普通住宅。中国住宅市场价格的结构性上升中，有一个非常有趣的现象，那就是别墅、高档公寓的平均销售价格上升幅度是最低的，也就是说，最有支付能力的消费者支付了最少的价款购买住宅。这种现象显然不能从需求角度来解释，因为当代中国不论是贫富差距，还是富豪的数量，以及富豪一掷千金的魄力，都是令国际社会侧目的。唯一的解释只能来自于优质住宅的供给，优质住宅不优，不是优质住宅的建筑质量、建筑设计不优，就是优质住宅的地基不优，两种因素只要有一个具备，所谓的优质住宅就不可能产生市场竞购，就不可能卖出好价钱。可能受意识形态的影响，中国优质住宅的地基大多数以普通住宅的面目出现，这同时也就解释了为什么同样是普通住宅，优质住宅地基上的普通住宅也会出现抢购现象，会卖得那样火，要抽签、要预约、要摇号，官商明里暗里勾结，甚至出现六连号的舞弊行为。
最后，住宅市场缺乏层次性，普通住宅成为唯一的供给形式。由于体制原因，中国廉租房建设明显滞后，优质住宅的建设又受到意识形态的限制，如不允许出现富人居住区，中国住宅市场缺乏明显的层次性，普通住宅几乎成为唯一的住宅供给形式，普通住宅因此也就承担了太多的社会职能。不过，由于所处社会经济和政治地位的不同，同样面对普通住宅的房价，不同的人其实有不同的心态。低收入阶层因为购买力太低，普通住宅再怎么优惠，也不是其能够负担的；中等收入者因为土地财政将其有限的购买力用到了极致，甚至沦落到房奴的地步；高收入者因为大部分别墅、高档公寓名不副实，相反很多普通住宅价廉物美，因而在普通住宅市场上掀起了批量收购的旋风，将普通住宅当作投资品；社会特权阶层因为获得了以普通住宅面目出现的优质住宅地基，因而面对普通住宅的高房价，其实是持相当欢迎的态度。从这个角度说，当代中国住宅的高房价其实是针对中等收入者和低收入者而言的，高收入者和社会特权阶层恰恰是普通住宅高房价的直接受益者，一旦中低收入阶层无法对政府特别是地方政府形成有效的制约，普通住宅的高房价将会持续下去，因为这正是其他社会阶层和政府的直接利益之所在。
三、中国住宅市场高房价的危害
中国住宅市场由于体制缺陷产生的所谓高房价已经给社会带来了严重的危害，这主要表现在以下几个方面：
第一，不利于解决低收入者的住房问题，影响社会和谐与稳定。满足生存的住宅需求是一种刚性需求，它不能因为按照市场价格支付能力不足就剥夺低收入者拥有住宅的权利。普通住宅尽管享有种种政府优惠，但它仍然超出了低收入者的支付能力。利用制度缺陷，将低收入者由廉租房住宅市场强制推向普通住宅市场，只会扭曲低收入者的消费行为，干扰低收入者劳动力的简单再生产，不利于社会的安定，更不利于提升低收入者的社会福利水平。
第二，增加了中等收入阶层的财务风险，不利于刺激国内需求。消费、投资、出口和政府购买是当代社会拉动经济增长的四大力量，并且生产力发展水平越高，消费对经济增长的拉动作用越明显。土地财政推高普通住宅房价至极致，不仅将中等收入阶层的口袋洗劫一空，而且让他们背负上沉重的债务包袱，成为标准的“房奴”，不利于他们合理安排自己的消费和储蓄，不利于将他们培养成为社会消费需求的主力。
第三，刺激了住宅市场的投机，加剧了国民经济的失衡。普通住宅市场价格相对值高绝对值低，既不利于疏导高收入阶层对优质住宅的旺盛购买力，也不利于提升高收入阶层的居住福利。将高收入阶层滞留在普通住宅市场，只会加剧普通住宅市场的投机行为，配合土地财政进一步推高普通住宅的市场价格。更重要的是，住宅是资金、资源密集型商品，住宅投机扭曲了住宅市场的供求关系，导致过多的资金和经济资源投向房地产业，这会加剧国民经济已有的失衡。
第四，严重败坏社会风气，国有资产大批流失。土地财政不提供必要的廉租房，这是地方政府对低收入者的失责，是典型的政府不作为。土地财政在优质地基上建造普通住宅，导致腐败和寻租行为泛滥，既败坏了社会风气，也让大批本属于国家财政收入的土地出让金流失。更严重的是，土地财政不但没有发挥收入调节的功能，反而加剧了现有收入分配的不平等。土地财政实际上是对低收入者的掠夺，对高收入者的补贴。
第五，加剧了社会经济秩序的混乱，不利于政治体制改革的顺利进行。土地财政为地方政府获得了巨额的土地出让金收入，增加了地方政府的经济自主性，也增加了与中央政府讨价还价的能力。地方政府依靠巨额的土地出让金收入，更多地参与社会经济活动，这其实是对市场机制正常运行的干扰，不利于市场秩序的尽快形成，不利于培养积极进取的市场主体。
中国住宅市场的高房价对国民经济活动的消极影响是多方面的，最主要的可能还是一旦缺乏实体经济支撑的高房价坍塌，会引发住宅市场的系统性风险，将经济和金融活动整体陷入极其被动的状态。
